Laina-arvo (LTV) -suhteen määritelmä ja kaava

Mikä on laina-arvo-suhde (LTV)?

Laina-arvo-suhde (LTV) on lainausriskin arvio, jonka rahoituslaitokset ja muut lainanantajat tutkivat ennen asuntolainan hyväksymistä. Tyypillisesti korkean LTV -suhteen laina -arvioita pidetään korkeamman riskin lainoina. Siksi, jos asuntolaina hyväksytään, lainan korko on korkeampi.

Lisäksi laina, jolla on korkea LTV -suhde, voi edellyttää lainanottajan ostamista asuntolaina vakuutus kompensoimaan lainanantajan riskiä. Tämän tyyppistä vakuutusta kutsutaan yksityiseksi kiinnitysvakuutukseksi (PMI).

Laina-arvo-suhteen (LTV) ymmärtäminen

Kiinnostuneet asunnonostajat voivat helposti laskea kodin LTV -suhteen. Tämä on kaava:

​LTVratio=APVMA​missä:MA=Asuntolainojen määräAPV=Arvioitu kiinteistön arvo​

LTV -suhde lasketaan jakamalla lainattu summa arvioitu kiinteistön arvo prosentteina ilmaistuna. Jos esimerkiksi ostat asunnon, jonka arvoksi arvioidaan 100 000 dollaria, ja ansaitset 10 000 dollaria ennakkomaksu, lainaat 90 000 dollaria. Tämän seurauksena LTV -suhde on 90% (eli 90 000/100 000).

LTV -suhteen määrittäminen on asuntolainojen kriittinen osa vakuutus. Sitä voidaan käyttää prosessissa asunnon ostaminen, jälleenrahoitusta nykyinen kiinnitys uuteen lainaan tai lainaaminen kertyneitä vastaan pääoma kiinteistön sisällä.

Lainanantajat arvioivat LTV -suhdetta määrittääkseen riskialttiuden, jonka he ottavat asuntolainan myöntämisen yhteydessä. Kun lainanottajat pyytävät lainaa summasta, joka on arvioitu arvo tai sen lähellä (ja jolla on siten korkeampi LTV -suhde), lainanantajat huomaavat, että on suurempi mahdollisuus lainan myöntämiseen oletusarvo. Tämä johtuu siitä, että kiinteistöön on rakennettu hyvin vähän omaa pääomaa. Tämän seurauksena, jos sulkeminen, lainanantajalla voi olla vaikeuksia myydä asunto tarpeeksi niin, että se kattaa asuntolainojen erääntyneen saldon ja ansaitsee silti voittoa kaupasta.

Tärkeimmät tekijät, jotka vaikuttavat LTV -suhteisiin, ovat käsiraha, myyntihinta ja kiinteistön arvioitu arvo. Alin LTV -suhde saavutetaan korkeammalla käsirahalla ja alhaisemmalla myyntihinnalla.

Miten lainanantajat käyttävät LTV: tä

LTV -suhde on vain yksi tekijä määritettäessä kelpoisuutta kiinnityksen kiinnittämiseen, a asuntolainatai a luottolimiitti. Sillä voi kuitenkin olla merkittävä rooli korossa, jonka lainanottaja pystyy takaamaan.

Useimmat lainanantajat tarjoavat asuntolainojen ja asuntojen hakijoille alhaisimman mahdollisen koron, kun niiden LTV-suhde on 80%tai alle.Korkeampi LTV -suhde ei sulje pois lainanottajien hyväksymistä asuntolainaan, vaikka lainan korko voi nousta LTV -suhteen kasvaessa. Esimerkiksi lainaaja, jonka LTV -suhde on 95%, voidaan hyväksyä asuntolainaksi. Niiden korko voi kuitenkin olla täyden prosenttiyksikön korkeampi kuin lainanottajan korko, jonka LTV -suhde on 75%.

Jos LTV -suhde on yli 80%, lainaajaa voidaan joutua ostamaan yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI). Tämä voi lisätä 0,5% - 1% lainan kokonaismäärään vuosittain. Esimerkiksi PMI, jonka korko on 1% 100 000 dollarin lainalle, lisäisi 1000 dollaria vuodessa maksettuun kokonaissummaan (tai 83,33 dollaria kuukaudessa). PMI -maksuja vaaditaan, kunnes LTV -suhde on 80% tai pienempi. LTV -suhde pienenee, kun maksat lainaasi ja kun asuntosi arvo kasvaa ajan myötä.

Yleensä mitä alhaisempi LTV -suhde, sitä suurempi on mahdollisuus lainan hyväksymiseen ja sitä alhaisempi korko. Lisäksi lainanottajana on epätodennäköisempää, että sinun on ostettava yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI).

Vaikka ei ole laki, jonka mukaan lainanantajat vaativat 80%: n LTV -suhdetta, jotta lainanottajat voivat välttää PMI: n lisäkustannukset, se on käytännössä lähes kaikkien lainanantajien käytäntö. Poikkeuksia tähän vaatimukseen tehdään joskus lainanottajille, joilla on korkeat tulot, pienempi velka tai suuri sijoitussalkku.

Esimerkki elinkaariarvosta

Oletetaan esimerkiksi, että ostat asunnon, jonka arvo on 100 000 dollaria. Omistaja on kuitenkin valmis myymään sen 90 000 dollarilla. Jos suoritat 10 000 dollarin ennakkomaksun, laina on 80 000 dollaria, jolloin LTV -suhde on 80% (eli 80 000/100 000). Jos nostat käsirahasi 15 000 dollariin, asuntolaina on nyt 75 000 dollaria. Tämä tekisi LTV -suhteesta 75% (eli 75 000/100 000).

Muunnelmia lainan ja arvon suhteesta

Eri lainatyypeillä voi olla erilaisia ​​sääntöjä LTV -suhdetta koskevien vaatimusten osalta.

FHA -lainat

FHA-lainat ovat kiinnityksiä, jotka on suunniteltu matala- tai keskituloisille lainanottajille. Ne ovat FHA: n hyväksymän lainanantajan myöntämiä ja vakuutettuja Federal Housing Administration (FHA). FHA -lainat edellyttävät pienempää käsirahaa ja luottotietoja kuin monet perinteiset lainat. FHA -lainat mahdollistavat aluksi LTV -suhteen jopa 96,5%, mutta ne edellyttävät kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) joka kestää niin kauan kuin sinulla on kyseinen laina (riippumatta siitä, kuinka alhainen LTV -suhde lopulta menee).Monet ihmiset päättävät jälleenrahoittaa FHA -lainansa, kun niiden LTV -suhde saavuttaa 80%, jotta MIP -vaatimus poistettaisiin.

VA- ja USDA -lainat

VA- ja USDA -lainat - saatavana nykyisille ja entisille armeijalle tai maaseudulla oleville - eivät vaadi yksityistä kiinnitysvakuutusta, vaikka LTV -suhde voi olla jopa 100%. Sekä VA- että USDA -lainoilla on kuitenkin lisämaksuja.

Fannie Mae ja Freddie Mac

Fannie Maen HomeReady ja Freddie Mac's Home Mahdolliset asuntolainat pienituloisille lainanottajille mahdollistavat 97%: n LTV-suhteen. He tarvitsevat kuitenkin asuntovakuutuksen, kunnes suhde laskee 80 prosenttiin.

FHA-, VA- ja USDA -lainoille on tarjolla virtaviivaisia ​​jälleenrahoitusvaihtoehtoja. Nämä luopuvat arviointivaatimuksista, joten kodin LTV -suhde ei vaikuta lainaan. Lainanottajille, joiden LTV -suhde on yli 100% - tunnetaan myös nimellä "vedenalainen" tai "ylösalaisin" - Fannie Mae's Saatavilla on myös korkea laina-arvo-jälleenrahoitusvaihtoehto ja Freddie Macin tehostettu avustusrahoitus vaihtoehtoja.

LTV vs. Yhdistetty elinkaariarvo (CLTV)

Vaikka LTV -suhde tarkastelee yhden asuntolainan vaikutusta ostaessaan kiinteistön, yhdistetty laina-arvo (CLTV) suhde on kiinteistön vakuudellisten lainojen suhde kiinteistön arvoon. Tämä ei koske vain LTV: ssä käytettyä ensisijaista asuntolainaa, vaan myös muita asuntolainoja, asuntolainoja tai luottolimiittejä tai muita pantteja. Lainanantajat käyttävät CLTV -suhdetta määrittääkseen mahdollisen asunnon ostajan maksukyvyttömyysriskin, kun useampi kuin yksi laina on käytetään esimerkiksi - jos heillä on kaksi tai useampia kiinnityksiä tai asuntolaina sekä asuntolaina tai luottolimiitti (HELOC). Yleensä lainanantajat ovat valmiita lainaamaan vähintään 80 prosentin CLTV -suhteilla ja korkean luottoluokituksen omaaville lainanottajille. Ensisijaiset lainanantajat ovat yleensä anteliaampia CLTV -vaatimusten suhteen, koska se on perusteellisempi toimenpide.

Katsotaanpa eroa hieman tarkemmin. LTV -suhde ottaa huomioon vain asunnon ensisijaisen asuntoluoton. Siksi, jos ensisijainen asuntolainasaldo on 100 000 dollaria ja asunnon arvo 200 000 dollaria, LTV = 50%.

Harkitse kuitenkin esimerkkiä, jos sillä on myös toinen asuntolaina 30 000 dollaria ja HELOC 20 000 dollaria. Yhdistetyn lainan arvoksi tulee nyt (100 000 dollaria + 30 000 dollaria + 20 000 dollaria / 200 000 dollaria) = 75%; paljon korkeampi suhde.

Nämä yhdistetyt näkökohdat ovat erityisen tärkeitä, jos asuntolainan laiminlyönti ja vihollisen sulkeminen.

Laina-arvo-arvon (LTV) haitat

LTV: n tarjoamien tietojen suurin haittapuoli on, että se sisältää vain asunnon omistajan ensisijaisen kiinnityksen on velkaa eikä sisällytä laskelmiinsa muita lainanottajan velvoitteita, kuten toinen asuntolaina tai asunto -oma pääoma lainata. Siksi CLTV on kattavampi mittari lainanottajan kyvystä maksaa asuntolaina takaisin.