Kuinka löytää paras asuntolainanantaja

On muutakin etsittävä a asuntolainanantaja kuin vain alimman koron takaaminen. Kysy vain Virginian yliopiston Darden School of Businessin liiketalouden professorilta Elena Loutskina, joka kertoi äskettäin Investopedialle: "Jos kuluttaja haluaa olla suojattu, koulutus on tärkeintä."

Loutskina puhui pitkään siitä, mitä kuluttajien tulee tietää, mitä kysymyksiä heiltä tulee kysyä ja kuinka löytää paras asuntolainayhtiö asuntojen ostamisen monimutkaisessa ja joskus hämmentävässä maailmassa. Muokattu keskustelumme seuraa.

Lainaajia on monessa muodossa

Investopedia: Kiitos, että suostuit puhumaan kanssamme, Elena. Ehkä voisimme aloittaa perusasioista. Mikä on asuntolainanantaja?

Loutskina: Kysymys on yksinkertainen ja monimutkainen yhtä aikaa. Meillä on erilaisia ​​toimijoita, jotka toteuttavat asuntolainamarkkinoilla arvoketjun eri osia. Jotkut ovat vuorovaikutuksessa suoraan lainaajien kanssa, kuten a pankki, asuntolainan välittäjä, asuntolainayhtiötai online-portaali, kuten Lending Tree.

muut synnyttää asuntolainoja ja se voi olla sama tai eri kokonaisuus. Esimerkiksi asuntolainan välittäjät eivät anna asuntolainoja. Eri toimijat rahoittavat asuntolainoja tai tarjoavat lainanottajalle virtaavan rahan.

Sitten on toimijoita, jotka pitävät taseessaan asuntolainaa kyseisen velan keston tai erääntymisajan, jopa 30 vuoden ajan.

Esimerkiksi pankki voisi täyttää kaikki nämä roolit. Se voisi olla vuorovaikutuksessa lainanottajan kanssa, lainata lainaa, rahoittaa lainaa ja pitää asuntolainaa eräpäivään asti. Tai jokaiselle roolille voi olla eri kokonaisuus. Prosessi voi esimerkiksi alkaa asuntolainavälittäjästä ja siirtyä sitten lainan myöntäneeseen pankkiin. Tämä on alkuperäinen lainanantaja. Pankki voi pitää lainan taseessaan tai myydä sen vaikkapa Fannie Maelle tai Freddie Macille. Pankin sijaan lainanantaja voi olla rahoitus- tai asuntolainayhtiö, joka lainaa rahaa tukkumarkkinoilta tai muilta rahoituslaitoksilta ja alullepanee asuntolainan.

Tässä ajatus siitä, kuka lainanantaja on, tulee hyvin epäselväksi. Kuka se on? Onko joku, jonka kanssa olet tekemisissä saadaksesi lainasi? Onko se joku, joka takaa se? Onko se joku, joka alun perin rahoittaa sen? Tästä se sumeus alkaa.

Investopedia: Okei, se voi olla varmasti hämmentävää. Ymmärrän, että jokaisessa vaiheessa voi olla eri toimijoita. Miten kuluttaja voi selvittää kaiken?

Loutskina: Minulle ei ole selvää, miksi lainanottajien on selvitettävä kaikki asuntolainaprosessin vaiheet. Esimerkiksi asuntolainani siirrettiin useaan otteeseen rahoitusyhtiöiden välillä, mutta se ei kuitenkaan muuttanut taloudellisia velvoitteitani. Lainanottajien on keskityttävä tunnistamaan uskottavat edustajat, eli pankit tai asuntolainavälittäjät, jotka tarjoavat heille tarjouksen ja keskittyvät sitten parhaisiin saatavilla oleviin ehtoihin.

Ongelmia huonon täytäntöönpanon ja varjopankkien kanssa

Investopedia: Vuonna 2015 kirjoitit aiheesta vuoden 2009 finanssikriisi ja mainitsi olemassa olevien säännösten epäjohdonmukaisen täytäntöönpanon historian ennen kriisiä. Eli kaksi kysymystä. Mikä on epäjohdonmukaisen täytäntöönpanon tila ja miten se verrataan varjopankkien ongelmaan? Vaikuttaa siltä, ​​että nämä molemmat voivat vaikuttaa kuluttajiin ja siihen, miten he ostavat lainanantajalta.

Loutskina: Havaitsimme ehdottomasti eroja pankkien ja rahoituslaitosten sääntelyssä ja täytäntöönpanossa. Rahoituslaitokset eivät kanna talletuksia. Ja koska he eivät kanna talletuksia eivätkä ole vakuuttamia Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), niihin ei sovelleta samantasoista sääntelyä. Kutsumme niitä varjopankkilaitoksiksi tai ei-talletusvälineiksi, jotka toteuttavat samoja toimintoja kuin pankit.

The Consumer Financial Protection Bureau (CFPD) finanssikriisin jälkeen perustettu muutti merkittävästi täytäntöönpanoyhtälöä. Nyt on olemassa riittävä uskottava uhka pankkien ulkopuolisille tahoille, että määräyksiä voidaan valvoa.

Kuluttajan näkökulmasta yksi tärkeimmistä asioista on saada tietoa. Uskon paljon enemmän rahoitusmarkkinoita koskevaan kuluttajavalistukseen kuin kotiomistus- ja osakesuojalain kaltaisten lakien täytäntöönpanoon. Tämä johtuu siitä, että määräykset voivat muuttaa käyttäytymistä vain marginaaleissa. Jos kuluttaja haluaa olla suojattu, koulutus on tärkeintä.

Investopedia: Mitä esimerkkejä siitä on?

Loutskina: Kuluttajien on panostettava asuntolainan hinnoittelun ymmärtämiseen ja varmistettava, että reilun julkistamisen säännökset ovat voimassa, mikä tarkoittaa, että he saavat tiedot etukäteen ennen asuntolainaa. Jos he ovat yllättyneitä asuntolainapaperien allekirjoittamisen yhteydessä, tämä on todennäköisesti huono merkki.

Ja heidän on kysyttävä paljon kysymyksiä: "Mikä tulee olemaan kuukausimaksuni?" "Pysyykö se ennallaan ajan myötä?" "Tarvitsenko asuntolainavakuutus?" "Kuinka sulkutili toimii?" Tämä on kuluttajalle paras suoja etupäässä.

Kuinka etsiä lainanantajaa

Investopedia: Mitä asioita asunnonostajien tulisi miettiä asuntolainanantajaa etsiessään?

Loutskina: Ilmeisin neuvo on, älä lainaa varjoisilta henkilöiltä, ​​joiden nimeä et voi vahvistaa. Muutoin Bank of American, University of Virginia Credit Unionin, BBVA-pankin tai lainapuun välillä on hyvin vähän eroa.

Kyse on hinnoittelusta. Suositukseni kuluttajille on laajan verkon luominen. Ota yhteyttä paikalliseen pankkiisi, verkkoportaaleihin, paikallisiin asuntolainanvälittäjiin ja kysy heiltä kaikilta, mitä he voivat tarjota sinulle. Se on edullinen haku, ja sen avulla voit ymmärtää paremmin markkinoilla saatavilla olevia hintoja. Tämän laajan verkon lähestymistavan avulla voit myös neuvotella.

Investopedia: Mitä muuta kuluttajien tulisi tietää?

Loutskina: Kuluttajien on ymmärrettävä heidän käytettävissään olevat kompromissit etukäteispisteiden ja asuntolainan koron suhteen. Pisteet edustavat ennakkomaksua, jonka lainanottaja maksaa lainan lähdettämisestä prosentteina kokonaissummasta. Jotkut haluavat maksaa etukäteismaksun ja alentaa korkoa asuntolaina-ajalta, esimerkiksi 30 vuodeksi. Toiset haluavat välttää aloitusmaksun maksamisen ja jopa saada lainanantajan kattamaan osan sulkemiskustannuksista. Mutta se tapahtuu korkeamman koron kustannuksella.

Investopedia: Entä ostettavan kiinteistön arviointi? Miten se sopii?

Loutskina: Tämä on tärkeää. Sinun on selvitettävä, vaatiiko lainanantajasi arvioinnin tai arvioinnin kiinteistön arvosta ja kuinka paljon se painaa päätökseen lainata rahaa. Nykyään, kun sinulla on hyvä luottohistoria ja 20 % käsiraha, lainanantajat eivät usein vaadi arviota.

Sinun ei pitäisi jäädä epävarmaksi, kun allekirjoitat sopimuksen talon ostamisesta ilman odottamattomia ehtoja ja sitten ostat kiinteistön arvon arviointi ja tämä arvio on alhainen ja asuntolainanantaja kieltäytyy luomasta sinun kiinnitys.

Arvioinnin piilokustannukset

Investopedia: Miksi lainanantaja ei vaadi kiinteistön arviota?

Loutskina: Arviot ovat tärkeitä lainanantajalle, mutta ne ovat kalliita. Arvioinnit, joissa joku tulee myyjien luo varmistamaan, että kiinteistön arvo on yli asuntolainan määrä ja siten suojella pankkeja maksamatta jättämisen riskiltä, ​​on kallista ja lainanottaja lopulta tämä hinta.

Arvioinnin hinta on ladattu kiinnityspisteisiin tai sulkemiskustannuksiin tai korkoon. Kun ostajalla on hyvä luottoluokitus ja yli 20 % käsiraha, lainanantajat saattavat päättää olla maksamatta lisäkuluja. Hyvä luottoluokitus ja 20 % käsiraha saattavat olla riittäviä lieventäviä tekijöitä lainanantajien riskin suhteen.

Esihyväksyntä osana prosessia

Investopedia: Entä ennakkohyväksyntä? Se on asia, joka tulee usein esille. Onko se lainanottajan etu?

Loutskina: Luulen niin. Ennakkohyväksyntä tarjoaa mahdollisuuden kysyä, voitko todella saada näin paljon rahaa luottohistoriasi ja tulojesi perusteella. Ennakkohyväksyntä on loistava tapa lainanantajalle ja lainanottajalle päästä yhteisymmärrykseen ilman muodollista sitoutumista.

Lainaajat voivat ajatella ennakkohyväksyntää lainanantajan alustavana vahvistuksena. Jos kaikki kertomasi on oikein ja talo on sen arvoinen kuin olet valmis maksamaan siitä, olen valmis antamaan sinulle tämän lainan näillä ehdoilla tänään. Mutta asuntolainamarkkinoilla lainanottajat yrittävät usein selvittää, kuinka paljon voit lainata maaliskuussa sulkeakseen asunnon heinä- tai elokuussa. Maaliskuun ja heinäkuun tai elokuun välillä kuluu melko vähän aikaa. Tilanteet voivat muuttua. Lainanantajan talous voi muuttua. Lainaajien aikomus ostaa tietty asunto saattaa muuttua.

Yleensä ennakkohyväksyntätarjous (mutta ei sitoumus) on voimassa 90 päivää. Ennakkohyväksyntä on luotettava osoitus lainanottajalle siitä, kuinka paljon hän voi lainata ja millä ehdoilla. Mutta älä ihmettele, jos pankki saattaa päättää neuvotella uudelleen, kun olet valmis allekirjoittamaan sopimuksen. Ehdotan lainaajien pitävän yhteyttä asuntolainavälittäjäänsä (lainanantajaan), että maaliskuussa saamansa sitoumus on vielä hyvä kesä- tai heinäkuussa.

Lainaajat voivat lukita asuntolainaehdot lisämaksusta. Pohjimmiltaan he voivat ostaa vakuutuksia siltä varalta, että jotain tapahtuu tämän ja elokuun välisenä aikana ja markkinaolosuhteet muuttuvat. Lainanottajien on kuitenkin tiedostettava, että jos heidän luottohistoriansa huononee merkittävästi tai asunnon arvo laskee alkuperäisten odotusten alapuolelle, pankki voi silti muuttaa asuntolainaehtoja.

Lukitsemalla asuntolainan ehdot lainanottajalle kuitenkin varmistetaan luottohistorian tai asunnon arvon muutokset, hän voi silti saada lainaa ennalta hyväksytyin ehdoin. Mutta jos he esimerkiksi eivät myy aiempaa asuntoaan tai uusi asunto ei läpäise katsasta, heidän ei tarvitse tehdä asuntolainasopimusta.

Onko alin korko pyhä malja?

Investopedia: Asunnon oston tavoitteena näyttää olevan mahdollisimman alhainen korko. Onko se viime kädessä tärkein asia lainanantajan valinnassa?

Loutskina: Ei. Mielestäni kolme tekijää toimii yhdessä. Kaksi tärkeintä ovat lainan koko suhteessa kiinteistön arvoon ja korko. Mitä suurempi käsiraha, sitä pienempi riski pankille. Täällä voit odottaa hieman alhaisempia korkoja. Mutta kun käsirahasi haihtuu, korkotasi saattaa nousta. Joskus sinulla ei ole valinnanvaraa tai haluat isomman lainan, koska korkoympäristö on niin ystävällinen.

Kolmas tekijä ovat pisteet, jotka maksat lainan myöntämisestä etukäteen. Jos sinulla on nyt rahaa käsirahaan ja pisteiden kattamiseen, se on yksi asia. Jos et, se on eri tarina. Joten toinen lainanottajien kohtaama kompromissi on korkeammat pisteet (maksu) etukäteen verrattuna. korkeampi korko asuntolainan voimassaoloaikana.

Nämä ovat kolme tärkeintä tekijää. Toisiin voi kuulua se, että kaikki pankit eivät ole valmiita antamaan sinulle ennakkohyväksyntää maaliskuussa ja sulkemaan kauppaa elokuussa. Sinun on varmistettava, että pankki on valmis pitämään kiinni alkuperäisistä ehdoistaan.

Viimeiset 18 kuukautta ovat opettaneet meille, että taloudelliset olosuhteet voivat muuttua radikaalisti. Luulen, että pankit tulevat olemaan varovaisia ​​sitoutuessaan myöntämään asuntolainan kuuden kuukauden kuluttua tietyin ehdoin.

COVID-19: Opittuja asioita

Investopedia: Olet oikeassa. Olemme oppineet pandemian aikana, että taloudelliset olosuhteet voivat muuttua. Miten tämä on vaikuttanut kuluttajan näkökulmasta yhteistyöhön lainanantajien kanssa?

Loutskina: Pandemia muutti kiinteistömarkkinoita ehdottomasti. Näemme ihmisten muuttavan suurkaupungeista lähiöihin. Näemme myös rakenteellisen muutoksen siinä, mitä talossa on oltava: ihmiset haluavat nyt kotitoimiston. Se koskee vähemmän makuuhuoneita. Kyse on erillisestä työtilasta, jotta perheenjäsenet eivät häiritse.

Tämä on luonut valtavia paineita asuntojen kysyntään ja asuntojen hinnat nousivat. Joidenkin arvioiden mukaan asuntojen mediaanihinnat nousevat Yhdysvalloissa 13–15 prosenttia. suurkaupunkialueet käyvät läpi rakennusbuumia, ja kehittäjät yrittävät hyödyntää niitä suuntauksia. Se haisee kamalalta vuoden 2007 finanssikriisiä edeltäneeltä nousukaudelta.

Pankkien ja asunnonostajien tulee välittää siitä, onko tämä vaikutus väliaikainen vai pysyvä. Jos suuntaukset kääntyvät, esimerkiksi sen seurauksena, että yritykset asettavat takaisin toimistoon -vaatimuksia, tämä voi kääntää muuttoliikkeen ja aiheuttaa asuntojen hintojen laskun. Jotkut lainanottajat saattavat joutua pitämään veden alla omaisuutta, jonka arvo on alle velkavelvoitteensa.

Lopulliset ajatukset

Investopedia: Onko jokin alue tai jokin sinua erityisen kiinnostava asia, josta en kysynyt sinulta ja jonka haluaisit näkyvän kuluttajaviestinnässämme?

Loutskina: Yksi asunnonostajien suurimmista ongelmista on asuntolainamarkkinoiden perusasioiden ymmärtämisen puute. Tämä voi johtaa huonoihin lopputuloksiin, vaikka lainanantajalla ei ole pahaa tarkoitusta.

Kun teet niin valtavan taloudellisen päätöksen elämässäsi, kuten asunnon ostaminen ja lainan saaminen, niin olet Maksaessani pois 30 vuotta, suurin neuvoni on: käytä aikaa varmistaaksesi, että ymmärrät asuntolainan perusehdot lainaaminen.

Jos näet tai kuulet jotain, jota et ymmärrä, keskustele lainanantajasi kanssa. Älä pelkää esittää kysymyksiä missä tahansa prosessin vaiheessa. Jopa kaikesta koulutuksestani ja alan tietämyksestäni, kun sain ensimmäisen asuntolainani, paperityön määrä oli ylivoimainen. On avainasemassa kysyä kysymyksiä koko matkan ajan varmistaaksesi, että odotuksiasi saamasi tuotteesta täyttyvät.