Käänteiset asuntolainaongelmat perillisille
Käänteiset asuntolainat voi tarjota kipeästi kaivattua rahaa eläkeläisille, joiden nettovarallisuus on enimmäkseen sidottu kodin arvoon. Käänteinen asuntolaina on a lainata 62-vuotiaille tai sitä vanhemmille asunnonomistajille, joilla on huomattavaa omaisuutta. Sen avulla nämä eläkeläiset voivat lainata rahaa kotinsa arvoa vastaan ja saada varoja kertasuorituksena, kiinteänä kuukausieränä tai luottorajana. Koko lainasaldo erääntyy, kun lainanottaja kuolee, muuttaa pois pysyvästi tai myy asunnon.
Jos lainanottaja kuolee, hänen perilliset voivat periä käänteisen asuntolainan. Mitä seuraavaksi tapahtuu, riippuu useista tekijöistä, kuten siitä, kuka lainan perii. Yleensä laina on maksettava kokonaisuudessaan pois, ellei sitä siirretä puolisolle. Mutta käänteisen asuntolainan periminen voi olla monimutkaista liiketoimintaa, ja on raportoitu ongelmista, jotka reagoimattomat lainanantajat, epäselvät asiakirjat ja käänteiset asuntolainat, joita ei olisi pitänyt myöntää ensimmäisellä kerralla paikka.
Tässä artikkelissa käymme läpi yleisimmät ongelmat, joita perilliset voivat kohdata periäessään käänteistä asuntolainaa.
- Kiinteistön perimisprosessi, johon on kiinnitetty käänteinen kiinnitys, vaihtelee sen mukaan, oletko asuntolainan puoliso ja/tai yhteislainaaja ja milloin se on syntynyt.
- Viimeaikaisista uudistuksista huolimatta on edelleen tilanteita, joissa leski voi menettää kodin puolisonsa kuoltua.
- Jos perit käänteisen asuntolainan vanhemmiltasi tai isovanhemmiltasi, sinun on maksettava asuntolaina kokonaisuudessaan takaisin vuoden kuluessa (korkeintaan). Tätä varten voit joko maksaa lainanantajalle omista varoistasi, jälleenrahoittaa kiinteistön tai myydä sen.
- Jos et pysty myymään sitä suuremmalla hinnalla kuin maksamatta oleva velka, et ole vastuussa tappiosta, mutta et myöskään saa rahaa myynnistä.
- Viestintä on avain näiden ongelmien välttämiseen. Varmista, että kerrot puolisollesi ja perillisillesi käänteisasuntolainastasi, ennen kuin he perivät sen.
Käänteisen asuntolainan periminen puolisona tai yhteislainaajana
Monet ihmiset perivät käänteisen asuntolainan puolisoltaan. Yleensä käänteiset asuntolainat on maksettava takaisin, kun lainanottaja kuolee, ja yleensä tämä rahoitetaan myymällä (tai jälleenrahoituksella) omaisuus.
On kuitenkin olemassa erityisiä sääntöjä, jotka määräävät, mitä tapahtuu käänteisille asuntolainoille, jos asut puolisosi kanssa kiinteistössä, johon on liitetty käänteinen asuntolaina. Tämän alueen säännöt ovat monimutkaisia, mutta riippuvat pääasiassa useista tekijöistä:
Olitpa käänteisen asuntolainan kanssa lainanottaja. Jos näin on, voit jäädä asuntoon ja saada lainan maksuja niin kauan kuin täytät käänteisen asuntoluoton velvoitteet.
Kun otit käänteisen asuntolainan. Jos et ole käänteisen asuntolainan kanssalainaaja, saatat silti pystyä jäämään kotiin maksamatta lainaa. Tämä puolestaan riippuu siitä, milloin laina on otettu (eli milloin se on otettu). Pysyäksesi kotona, sinun on kelpuutettava kelvollinen ei-lainapuoliso HUD: n sääntöjen mukaan. Prosessi kelpoiseksi ei-lainaiseksi puolisoksi voi olla vaikeaa, mutta se on helpompaa, jos puolisosi otti käänteisen asuntolainan elokuussa tai sen jälkeen. 4, 2014.
Olitko naimisissa, kun lainaasiakirjat allekirjoitettiin, ja olitko naimisissa kuolemaasi asti. Jos näin on, ja puolisosi otti käänteisen asuntolainan elokuun jälkeen. 4, 2014, tulet oikeutetuksi ei-lainaiseksi puolisoksi ja voit asua kotonasi maksamatta takaisin käänteistä asuntolainaa.
Nämä monimutkaiset säännöt voivat aiheuttaa ongelmia. Vaikka molempien puolisoiden on suostuttava käänteiseen asuntolainaan, molempien ei tarvitse olla yhteislainaajia. Jos kaksi puolisoa asuvat yhdessä kodissa, mutta vain toinen puolisoista on nimetty lainanottajaksi käänteisessä asuntolainassa, toinen puoliso on vaarassa kodin menettämisestä, jos lainaaja puoliso kuolee ensin (tai joutuu jopa muuttamaan palvelutaloon tai vanhainkotiin vuodeksi tai pitempi). Vain toinen puolisoista voi olla lainanottaja, jos vain toisella puolisolla on omistusoikeus taloon, ehkä siksi, että se on peritty tai koska sen omistus on ennen avioliittoa.
Ihannetapauksessa molemmilla puolisoilla on omistusoikeus ja molemmat ovat lainanottajia käänteisessä asuntolainassa, joten kun ensimmäinen puoliso kuolee, toinen puoliso saa edelleen käänteisen asuntolainatulon ja voi jatkaa asumista talossa, kunnes kuolema. On hyvä idea tarkistaa käänteisen asuntolainapalvelun tarjoajalta, että lainatietosi ovat oikein ja että sinä ja lainanottajasi olette molemmat lainassa. Soita palveluntarjoajalle saadaksesi selville, mitä nimiä lainassasi on, ja pyydä heitä lähettämään sinulle paperikopio arkistointia varten.
Vanhuksiin kohdistuvien huijausten lisäksi käänteisillä asuntolainoilla on joitain oikeutettuja riskejä. Viimeaikaisista uudistuksista huolimatta on edelleen tilanteita, joissa leski voi menettää kodin puolisonsa kuoltua.
Käänteiset asuntolainaongelmat perillisille
Jos perit kiinteistön, jota vastaan on otettu käänteinen kiinnitys, etkä ole kumpikaan a lainanottajaa tai edesmenneen puolisoa, sinun on maksettava käänteinen asuntolaina takaisin lainanantaja. Tämä voidaan tehdä kolmella tavalla:
- Maksa asuntolainan saldo kokonaan pois omaisuudella tai muilla varoilla.
- Maksa käänteisen asuntolainan saldo kokonaisuudessaan hankkimalla kiinteistölle "etuote" -kiinnitys.
- Maksa käänteinen asuntolaina kiinteistön myynnistä saaduilla tuloilla.
Sinulle paras vaihtoehto riippuu siitä, haluatko säilyttää kiinteistön omistuksen. Jos teet niin, sinun tulee valita vaihtoehto 1 tai 2. Sinun on maksettava takaisin joko koko lainasaldo tai 95 % asunnon arvioidusta arvosta sen mukaan, kumpi on pienempi.
Jos et pysty maksamaan asuntolainaa muilla tavoilla tai et halua pitää perimääsi asuntoa, voit valita vaihtoehdon 3. Tämä on yleisin vaihtoehto. Consumer Financial Protection Bureaun mukaan useimmat perilliset myyvät talon saadakseen tarvittavan käteisen.
Tämä prosessi voi aiheuttaa ongelmia ja tuskaa talon periville perheille. Se on yksi syistä, miksi käänteistä asuntolainaa ei suositella eläkeläisille, jotka haluavat jättää omaisuuden perillisilleen – vaikka se on perinteinen kiinteäkorkoinen etukäteislaina voi tarjota näille perillisille rahoitusratkaisun omistuksen turvaamiseksi, he eivät välttämättä ole oikeutettuja tällaiseen lainaan. Ja siinä tapauksessa arvostettu perheen koti voi myydä muukalaiselle maksaakseen nopeasti käänteisen asuntolainavelan.
Toinen ongelma voi syntyä, jos päätettyäsi myydä asunnon tämän velan kattamiseksi, hinta, jonka voit saada siitä, on alhaisempi kuin velan määrä. Tämä voi tapahtua, jos omaisuus on fyysisesti huonontunut tai vahingoittunut, alueen kodin arvot ovat laski tai lainanottaja ylitti elinajanodotetaulukon, jota lainanantaja käytti määrittäessään alkuperäisen lainan määrä.
Olet suojattu tässä tapauksessa. Jos asunto myydään yli lainasaldon, jääneet varat menevät perillisille. Jos asunto myydään halvemmalla, perilliset eivät saa mitään, ja Federal Housing Administration (FHA) -vakuutus kattaa lainanantajan vajeen. Toisin sanoen käänteisen asuntolainan takaisinmaksun määrä ei voi ylittää kiinteistön myynnistä saatua tuottoa. Jos asuntolainaa on myynnin jälkeen jäljellä, asunnonomistajien omaisuutta ei pidetä vastuussa siitä summasta.
Joten sinulla ei ehkä ole taloa perittävänä, mutta sinulla ei myöskään ole velkaa maksettavana.
Monet ongelmat johtuvat siitä, että perilliset eivät ole tietoisia siitä, että heidän vanhemmillaan tai isovanhemmillaan on käänteinen asuntolaina. Valmistele kodissa asuvat perheenjäsenet, jotka eivät ota lainaa, päättämällä yhdessä, mitä he tekevät kuolemasi jälkeen, jotta he tietävät mitä odottaa.
Käänteisen asuntolainan periminen: Aikajana
Toinen suuri ongelmalähde käänteisen asuntolainan perimisessä on siihen liittyvä tiukka aikataulu. Riippumatta suhteestasi kuolleeseen henkilöön, sinun on toimittava nopeasti varmistaaksesi, että pystyt hallitsemaan sitä, mitä hänen omaisuudelleen tapahtuu.
Tässä on tyypillinen aikajana sille, mitä tapahtuu käänteiselle asuntolainalle sen jälkeen, kun alkuperäinen lainanottaja on kuollut:
30 päivää
Useimmat lainanantajat tilaavat tietokantoja, jotka seuraavat kuolintodistuksia. 30 päivän kuluessa lainanottajan kuolinilmoituksen saamisesta lainanantaja lähettää kuolinpesään erääntyneen ja maksettavan ilmoituksen. Ilmoitus sisältää tietoja siitä, kuinka perilliset voivat edetä:
- Täytä käänteisen asuntolainan jäljellä oleva lainasaldo
- Myy kiinteistö vähintään 95 %:lla arvioidusta arvosta
- Tarjoa lainanantajalle ulosmittausasiakirja – eli anna talo lainanantajalle myytäväksi
Näiden käänteistä lainaa koskevien tietojen lisäksi lainanantaja lähettää myös luettelon kelpoisuusvaatimuksista lykkäysjaksolle.
60 päivää
Perillisten on hankittava asunnosta arvio viimeistään 30 päivän kuluessa erä- ja maksuilmoituksen lähettämisestä. Jos elossa on lainaamaton puoliso, hän voi hakea lykkäystä, jos HUD: n vaatimukset täyttyvät.
6 kuukautta
Tänä aikana perillisten on valittava, haluavatko he myydä talon käänteisen asuntoluoton kattamiseksi. Muista: lainalle kertyy korkoa vielä tänä aikana. Kuuden kuukauden kuluessa lainanottajan tieltä lainanantaja voi aloittaa ulosmittausprosessin lainan maksamiseksi, jos käänteisen asuntolainan takaisinmaksuun ei ryhdytä.
12 kuukautta
Perilliset voivat saada kaksi kolmen kuukauden lisäaikaa maksaakseen käänteisen asuntolainasaldon HUD: n hyväksynnän perusteella. Tämä antaa perillisille jopa täyden vuoden lainanottajan kuolemasta maksaa lainasaldon tai myydä asunnon.
Mitä tapahtuu, jos perin talon käänteisellä asuntolainalla?
Se riippuu suhtestasi kuolleeseen lainanottajaan ja useista muista tekijöistä. Jos perit käänteisen asuntolainan vanhemmiltasi tai isovanhemmiltasi, sinun on maksettava asuntolaina kokonaisuudessaan takaisin vuoden kuluessa (korkeintaan). Tätä varten voit joko maksaa lainanantajalle omista varoistasi, rahoittaa kiinteistön uudelleen tai myydä sen.
Voiko perheenjäsen ottaa haltuunsa käänteisen asuntolainan?
Ei. Et voi lisätä perheenjäsentä olemassa olevaan käänteiseen asuntolainaan.
Mitä tapahtuu, jos omistaja menee hoitokotiin?
Käänteisillä asuntolainoilla on asuinpaikkavaatimukset. Jos menet pitkäksi aikaa vanhainkotiin, erääntyy käänteinen asuntolaina, koti voidaan myydä, ja kaikki kodin myynnistä saadut tuotot voivat tehdä sinusta oikeutetun valtion etuihin.
Bottom Line
Perilliset voivat kohdata useita ongelmia käänteisen asuntolainan perimisessä. Kiinteistön perimisprosessi, johon on kiinnitetty käänteinen kiinnitys, vaihtelee sen mukaan, oletko asuntolainan puoliso ja/tai yhteislainaaja ja milloin se on syntynyt. Viimeaikaisista uudistuksista huolimatta on edelleen tilanteita, joissa leski voi menettää kodin puolisonsa kuoltua.
Jos perit käänteisen asuntolainan vanhemmiltasi tai isovanhemmiltasi, sinun on maksettava asuntolaina kokonaisuudessaan takaisin vuoden kuluessa (korkeintaan). Tätä varten voit joko maksaa lainanantajalle omista varoistasi, jälleenrahoittaa kiinteistön tai myydä sen. Jos et pysty myymään sitä suuremmalla hinnalla kuin maksamatta oleva velka, et ole vastuussa tappiosta, mutta et myöskään saa rahaa myynnistä.
Viestintä on avain näiden ongelmien välttämiseen. Monet ongelmat johtuvat siitä, että perilliset eivät ole tietoisia siitä, että heidän vanhemmillaan tai isovanhemmillaan on käänteinen asuntolaina. Valmistele kaikki perheenjäsenet, jotka eivät ota lainaa, päättämällä yhdessä, mitä he tekevät kuolemasi jälkeen, jotta he tietävät mitä odottaa.