Une carrière dans la gestion de portefeuille immobilier
À première vue, vous pourriez penser qu'un gestionnaire de portefeuille immobilier est semblable à n'importe quel autre actif financier directeur. Mais un portefeuille d'actions immobilières ou gestion de fonds diffère radicalement de la gestion d'actions, d'obligations ou de fonds communs de placement.
Contrairement aux gestionnaires d'actions, qui recherchent des sociétés et gèrent les probabilités qu'elles puissent remplir leurs stratégies articulées, les gestionnaires immobiliers doivent aider à définir et à tirer parti des opportunités sur les biens niveau. Les gestionnaires immobiliers ne sont pas seulement responsables de allocation d'actifs, gestion des risquest et les transactions, mais aussi pour traiter directement avec le terrain et les structures qui s'y trouvent.
Alors l'immobilier la gestion d'actifs, contrairement au traditionnel gestion de l'argent, nécessite des personnes expérimentées capables d'optimiser la valeur des propriétés. En fait, à bien des égards, un gestionnaire d'actifs immobiliers ressemble beaucoup à un PDG d'entreprise, dirigeant une entreprise ou une installation. En revanche, un gestionnaire de fonds traditionnel peut connaître les actions d'un certain domaine ou secteur, mais ne s'implique pas dans les opérations des entreprises elles-mêmes.
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Gestion de portefeuille immobilier
La formation et l'expérience acquises par les gestionnaires d'actions immobilières sont similaires à celles des autres gestionnaires de fonds. Cependant, la manière dont ils utilisent ces compétences pour garantir performance du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille sont souvent évalués en fonction de leur capacité à assurer des rendements ajustés au risque appropriés et une diversification du portefeuille grâce à une allocation et une sélection d'actifs supérieures.
De plus, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers offrent de la valeur aux clients en assurant l'utilisation la plus efficace des capital des investisseurs, et en tenant les clients informés grâce à une mesure de performance supérieure, et même des liquidités couler prévision. À l'exception de confiance dans l'investissement immobilier (REIT) et les gestionnaires de fonds de fonds (dont la performance est jugée par la capacité d'évaluer la capacité d'autres gestionnaires à concevoir et exécuter une stratégie), le véritable le gestionnaire de fonds d'actions immobilières est essentiellement le PDG de sa propre entreprise, créant et exécutant des stratégies au niveau de la propriété pour les actifs sous sa responsabilité charger.
Stratégies de sélection d'investissement
Les gestionnaires de portefeuille immobilier procèdent à la répartition et à la sélection des actifs, non pas en comprenant la dynamique du marché et les entreprises dans des secteurs spécifiques, mais en être expert des fondamentaux de l'immobilier. Ils étudient dans les régions locales et dans les différentes utilisations commerciales du sol: bureau, industriel, hôtel, commerce de détail et résidentiel unifamilial et multifamilial. Pour battre le marché, assurez-vous diversification et produire des rendements ajustés au risque adéquats, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent miser sur marchés immobiliers régionaux ou locaux et, dans le cas de portefeuilles multi-actifs, la bonne mélange de propriétés.
Pour cette raison, de nombreux gestionnaires de fonds se concentrent sur des régions ou des types de propriétés spécifiques; certains grands gestionnaires d'actifs immobiliers organisent leurs cadres supérieurs et leur personnel de soutien par région ou par utilisation des terres. La raison d'être de cette organisation est de s'assurer que les opportunités de marché peuvent être identifiées et ensuite traduites en une sélection de propriétés et une création d'actifs correctes.
La manière dont les propriétés sont acquises est l'une des différences les plus importantes entre les fonds immobiliers et les investissements plus traditionnels. Comme les commerçants sur le bourse étage, les fonds immobiliers font appel à des spécialistes de l'acquisition pour découvrir et exécuter des transactions immobilières. Ce personnel d'acquisition travaille généralement pour un fonds spécifique ou est organisé par région ou par type d'actif.
Comme la plupart des fonds d'actions immobilières possèdent la totalité (ou une partie importante) de chaque propriété, les gestionnaires de portefeuille sont souvent directement impliqués dans le processus d'acquisition. Puisqu'ils ont la responsabilité de définir et d'exécuter la stratégie immobilière, les gestionnaires de portefeuille doivent être directement impliqués dans tous les processus d'investissement, y compris acquisitions, le financement, les dispositions et la prise de décision concernant les installations. Afin de faciliter l'étendue et la profondeur de l'immobilier gestion des investissements processus, les gestionnaires de portefeuille doivent s'appuyer sur une quantité importante d'infrastructures par rapport au capital investi. Afin d'y parvenir le plus efficacement possible, les gestionnaires de fonds d'actions immobilières et les gestionnaires d'actifs ont développé une fonction de gestion d'actifs spécialisée.
Comment fonctionne la gestion des actifs immobiliers
La fonction de gestion des actifs immobiliers est composée de spécialistes au niveau de l'immobilier qui ajoutent de la valeur aux gestionnaires de fonds en exécutant une stratégie au niveau de l'immobilier. Les spécialistes sont experts soit dans les fondamentaux du marché régional, soit dans des types de propriétés spécifiques, et sont chargés d'optimiser la valeur des actifs sous leur garde. En plus de fournir des informations de gestion de portefeuille sur les prospects locaux et de faciliter les transactions, le gestionnaire d'actifs est responsable de la performance au niveau de la propriété.
En plus d'approuver les budgets et d'effectuer la gestion des dépenses, les gestionnaires d'actifs augmentent la valeur en gérant les location dans une ou plusieurs propriétés. Bien que cela puisse sembler une affaire en noir et blanc, la location est une fonction complexe qui décide inévitablement de la valeur de la propriété et du portefeuille. Le succès en crédit-bail n'est pas seulement atteint en trouvant et en exécutant les opportunités de crédit-bail les plus élevées possibles dans chaque propriété, mais aussi en menant un programme de location qui s'aligne avec la stratégie du portefeuille tout en maintenant les meilleures relations avec les existants locataires.
Le crédit-bail est un processus hautement négocié, ce qui peut impliquer de prendre des décisions en contradiction avec les besoins des locataires afin d'optimiser la valeur du bien. Par exemple, pour les propriétés dont la vente est prévue, la location peut être suspendue pendant une période de vente pour permettre aux nouveaux propriétaires de prendre en compte des taux de location potentiels plus élevés. Cela peut entraîner une augmentation des valeurs de propriété prévues et donc des offres de vente plus élevées.
Pendant les périodes de hausse des taux de location, les baux à long terme peuvent être enfermé dans pour les propriétés axées sur le revenu, tandis que pour les stratégies axées sur l'appréciation du capital, les durées des baux peuvent être raccourcies afin de profiter des taux plus élevés attendus à l'avenir. La capacité du gestionnaire d'actifs à atteindre la composition appropriée des locataires, à exécuter une stratégie de location qui aligne les flux de trésorerie sur les besoins du portefeuille et à gérer à la fois le capital et les frais d'exploitation peut affecter de manière significative la valeur globale du portefeuille.
Gestionnaires de portefeuille immobilier en tant que PDG
Si l'on considère une propriété comme une entreprise distincte ou filiale, chacun avec sa propre stratégie et son potentiel de performance, on commence à comprendre pourquoi les gestionnaires de portefeuille d'actions immobilières ressemblent beaucoup aux PDG d'entreprises. Comme les PDG, qui doivent allouer une offre limitée de capital entre diverses opportunités pour créer le meilleur retour sur investissement global, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers doivent faire de même dans toutes les propriétés qu'ils gèrent. Ce besoin de répartir une quantité limitée de ressources crée une situation différente de celle de nombreuses sociétés de gestion d'actifs conventionnelles.
Dans les fonds d'actions immobilières, il existe un conflit inhérent entre les gestionnaires de portefeuille et leurs gestionnaires d'actifs, car ils travaillent pour des objectifs quelque peu divergents. Alors que les gestionnaires d'actifs sont des spécialistes rémunérés pour l'optimisation de la valeur de leurs propriétés et les gestionnaires de portefeuille sont des généralistes récompensés pour l'optimisation du portefeuille rendement et la satisfaction des investisseurs, le gestionnaire de fonds immobilier qui réussit est celui qui peut gérer ce conflit et maintenir une équipe de gestion et un portefeuille efficaces performance. Cela nécessite d'articuler un stratégie de portefeuille au sein d'une équipe de gestionnaires bien connectés qui comprennent et ont intériorisé l'ensemble objectifs d'investissement. Cela peut être une tâche difficile pour tout fonds qui a considérablement augmenté le nombre et la complexité des propriétés sous gestion.
Il est également essentiel que les gestionnaires de portefeuilles immobiliers n'incarnent pas seulement les l'allocation du capital, la sélection de propriétés et d'autres compétences d'investissement requises, mais aussi qu'ils ont la capacité de créer des stratégies d'investissement appropriées et les compétences en leadership pour mobiliser l'organisation vers le même portefeuille mission.
La ligne de fond
Lorsqu'il s'agit de fonds immobiliers, la capacité de la direction à exécuter des plans de gestion d'actifs en plus d'appliquer des pratiques de gestion de fonds plus traditionnelles est essentielle. Pour un bien immobilier gestionnaire d'investissements, il s'agit d'optimiser la valeur des biens de son portefeuille, tant par la sélection que par la gestion ultérieure des actifs immobiliers du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent allouer leurs ressources aux propriétés qu'ils gèrent pour le meilleur rendement possible et maintenir leur équipe sur la bonne voie pour accomplir la même chose. Pour ceux qui possèdent la bonne combinaison de compétences, cette carrière se présente comme une opportunité unique dans la gestion d'actifs.