Valeur marchande abordable (VMA)

Qu'est-ce que la valeur marchande abordable (AMV)?

La valeur marchande abordable est le prix de vente d'un logement résidentiel multifamilial vendu par le biais du programme de logement abordable (AHP) de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). L'AHP encourage les promoteurs immobiliers à acheter des propriétés multifamiliales détenues par la FDIC.

Les prix d'achat des propriétés AHP sont inférieurs à la juste valeur marchande et, en retour, les propriétaires doivent mettre un nombre spécifique d'unités à la disposition des ménages à faible revenu grâce à des loyers abordables.

Comprendre la valeur marchande abordable

Traditionnellement, le valeur marchande d'un bien est le montant qu'un acheteur est prêt à payer, et pas nécessairement la valeur attribuée à la propriété par le vendeur. Cependant, à mesure que la valeur des propriétés augmente, le prêt nécessaire pour acheter la propriété—appelé un hypothèque- augmente également. Le prêt plus important entraîne un paiement hypothécaire plus élevé pour les acheteurs potentiels d'une propriété.

En conséquence, des loyers plus élevés doivent être facturés pour couvrir le paiement hypothécaire plus élevé. Lorsque la valeur des propriétés augmente régulièrement au fil du temps, les locataires à faible revenu peuvent être exclus du marché, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas se permettre des loyers plus élevés.

Le Société fédérale d'assurance-dépôts (FDIC) a mis en place le Programme de logement abordable (AHP), qui est conçu pour aider à vendre des propriétés unifamiliales et multifamiliales qui profiteront aux familles à faible revenu. Dans le cadre du programme, l'AHP encourage les promoteurs immobiliers à acheter des propriétés multifamiliales détenues par la FDIC. Le prix d'achat de la propriété est généralement inférieur à la juste valeur marchande, ce qui signifie que le prix est inférieur au prix qui serait normalement facturé sur le marché.

En d'autres termes, la valeur marchande abordable d'une propriété est inférieure à la valeur valeur d'expertise de la propriété, car il tient compte du fait que des loyers inférieurs seront facturés pour certaines unités, ainsi que de l'état physique de la propriété, attendu charges d'exploitation, et les options de financement.

En échange de l'achat d'un bien à un prix inférieur à la juste valeur marchande, les acquéreurs s'engagent à mettre à disposition des ménages à faibles et très faibles revenus des logements à des loyers abordables. Les restrictions de loyer et de revenu sont conçues pour garantir que, pour les 40 à 50 prochaines années, la propriété sert les familles ayant besoin d'un logement abordable.

Exigences de valeur marchande abordable

Le programme comporte quatre exigences de base pour s'assurer que les immeubles locatifs multifamiliaux AHP offrent des logements abordables aux locataires à faible revenu.

Conditions d'occupation

Le programme AHP a quatre exigences pour les propriétaires de propriétés locatives multifamiliales achetées dans le cadre du programme. Le propriétaire doit mettre de côté un certain nombre d'unités réservées aux locataires à faible revenu. Le programme exige qu'au moins 35 % du nombre total de logements soient mis à la disposition des ménages à faible revenu.

Limites de loyer

Les propriétaires fonciers dans le cadre du programme maintiennent également le loyer pour les faibles revenus à un taux abordable. Le programme établit des limites pour le montant maximum du loyer qui peut être facturé en fonction du revenu médian dans la région géographique.

Exigences de revente

Les exigences d'occupation, qui fixent le nombre minimum d'unités qui doivent être fournies à les familles à faible revenu ainsi que les limites de location doivent rester en vigueur même si le propriétaire vend le biens. En d'autres termes, le nouvel acquéreur d'une propriété doit également se conformer aux exigences du programme.

Période de conformité

Les propriétaires doivent se conformer aux exigences d'abordabilité du programme AHP pour l'ensemble du vie utile de la propriété.

Types de propriétés

Le programme AHP permet l'achat de la plupart des copropriétés et des propriétés d'une à quatre unités, y compris les propriétés achetées en gros par des acheteurs qualifiés. Quel que soit le nombre d'unités ou de bâtiments achetés, les propriétaires doivent respecter les mêmes exigences d'occupation de base. De plus, si certaines des unités sont converties en condominiums occupés par leur propriétaire, un nombre déterminé de ces unités converties doit être vendue à des familles à faible revenu.

Avantages d'une valeur marchande abordable

L'un des objectifs de la FDIC est d'aider les communautés à répondre à leurs besoins en matière de logement, ce qui a conduit à la création du programme de logement abordable. Il est conçu pour aider les familles à revenu faible et modeste à acheter des propriétés résidentielles qui appartenaient auparavant à des banques en faillite. Lorsqu'une institution financière fait faillite, la FDIC est chargée de veiller à ce que les actifs de l'institution soient vendus en temps opportun. Il fait appel à un agent de gestion pour prendre en charge les opérations et dispose de spécialistes des actifs pour évaluer les actifs et travailler avec les gestionnaires d'actifs pour vendre ces actifs.

La FDIC, à travers un réseau d'agences de logement de l'État, surveille et veille au respect de l'utilisation des terres Accords de restriction (LURA) qui régissent l'utilisation des propriétés unifamiliales et multifamiliales dans le logement abordable Programme. L'Accord de restriction d'utilisation des terres est un document que les propriétaires d'une propriété AHP doivent signer lors de l'achat d'une propriété dans le cadre du programme. Le LURA décrit les exigences d'abordabilité pour la propriété ainsi que les limites de location et toutes les restrictions concernant l'utilisation de la propriété.

Le LURA lie également l'acheteur et tous les propriétaires successifs à l'accord dans lequel les conditions restent en vigueur même si la propriété a été vendue à un autre acheteur. Par conséquent, le programme garantit des logements locatifs abordables pendant de nombreuses années.

Historique de la valeur marchande abordable

L'AHP est liée à la Société de fiducie de résolution (RTC), qui a été créé en réponse à la crise de l'épargne et du crédit des années 1980 et du début des années 1990. Le RTC a été conçu pour aider à gérer et à aliéner les actifs des institutions financières en faillite. Parce qu'il assumait certaines responsabilités gouvernementales, les défenseurs du logement abordable pour les familles à faible revenu voulaient qu'il aide à répondre aux besoins de logement dans les zones desservies par les banques en faillite.

Pour atteindre cet objectif, le RTC a accordé aux familles à faible revenu le droit de premier refus, et les organismes étaient autorisés à faire des achats si une certaine proportion d'une unité multifamiliale était réservée aux personnes à faible revenu résidents. Cette politique signifiait que le plus offrant n'était pas nécessairement celui qui se retrouvait avec la propriété. Au début des années 1990, la valeur marchande moyenne ajustée d'une propriété réservée aux familles à faible revenu représentait les deux tiers de la valeur marchande estimative.