FHA vs. Prêts conventionnels: quelle est la différence ?

FHA vs. Prêts conventionnels: un aperçu

Les consommateurs ont droit à divers types de hypothèques en fonction de leur profil financier. Beaucoup de prêts hypothécaires ont tendance à être des prêts conventionnels. Mais il y en a d'autres qui sont soutenus et assurés par le Administration fédérale du logement (FHA). Bien que les deux permettent aux consommateurs de financer l'achat d'une maison, il existe plusieurs différences clés entre les deux.

Prêts FHA rendre l'accession à la propriété possible et plus facile pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui, autrement, ne pourraient pas obtenir financement à cause d'un manque ou d'un mauvais histoire de credit, ou parce qu'ils n'ont pas assez d'économies. Ceux qui sont admissibles à un prêt FHA ont besoin d'un montant inférieur acompte. Et les exigences de crédit ne sont pas aussi strictes que celles des autres prêts hypothécaires – même ceux dont la cote de crédit est inférieure à 580 peuvent obtenir un financement. Ces prêts ne sont pas accordés par la FHA elle-même. Au lieu de cela, ils sont avancés par des prêteurs approuvés par la FHA.

Les personnes ayant un crédit établi et de faibles niveaux de dette, d'autre part, sont généralement admissibles à hypothèques conventionnelles. Ces prêts sont généralement offerts par des prêteurs hypothécaires comme les banques, les coopératives de crédit et d'autres entreprises privées. Contrairement aux prêts FHA, ces prêts hypothécaires ne sont pas garantis par le gouvernement.

Prêts de la Federal Housing Administration (FHA)

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont assurés par le gouvernement fédéral et émis par des prêteurs approuvés par la FHA, y compris les banques, les coopératives de crédit, et d'autres sociétés de prêt. Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs ayant une épargne limitée ou une cote de crédit inférieure.

Les prêts FHA peuvent être utilisés pour acheter ou refinancer des maisons unifamiliales, maisons multifamiliales avec jusqu'à quatre unités, condominiums, et certaines maisons préfabriquées et mobiles. Il existe également des catégories spécifiques de prêts FHA qui peuvent être utilisés pour de nouvelles constructions ou pour financer la rénovation d'un logement existant.

Parce que les prêts de la FHA sont assurés par le gouvernement fédéral, ce qui signifie que les prêteurs sont protégés dans le cas où un emprunteur valeurs par défaut sur leur hypothèque — ces prêteurs peuvent offrir des conditions plus avantageuses aux emprunteurs qui pourraient autrement ne pas être admissibles à un prêt immobilier, y compris des taux d'intérêt plus bas. Cela signifie qu'il est également plus facile de se qualifier pour un prêt FHA que pour un prêt conventionnel.

Les normes de qualification des prêts FHA rendent l'achat d'une maison plus accessible pour un plus grand nombre de personnes. À partir de 2020, vous pouvez emprunter jusqu'à 96,5% de la valeur d'une maison avec un prêt FHA. Demandeurs de prêt hypothécaire FHA avec cotes de crédit aussi peu que 580 peuvent être approuvés pour un prêt immobilier, à condition qu'ils en aient assez pour couvrir l'exigence d'acompte de 3,5%. Ceux dont les cotes de crédit tombent en dessous de 580 peuvent toujours être admissibles, mais doivent généralement déposer un minimum de 10 % du prix d'achat. La majorité des prêteurs exigent que les demandeurs de prêt hypothécaire FHA aient des cotes de crédit comprises entre 620 et 640 pour approbation. Ces prêts garantis par le gouvernement peuvent également avoir des frais de clôture qui ne sont pas requis par les prêts conventionnels.

Prêts conventionnels

Un prêt conventionnel est un prêt hypothécaire qui n'est pas garanti par un organisme gouvernemental. Les prêts conventionnels sont créés et gérés par des prêteurs hypothécaires privés, tels que des banques, des coopératives de crédit et d'autres institutions financières. Les prêts conventionnels présentent le plus risque pour les prêteurs puisque le gouvernement fédéral ne les assure pas. Pour cette raison, les prêteurs accordent des prêts hypothécaires conventionnels aux candidats qui ont les profils financiers les plus solides. Conventionnel acompte les exigences varient de 3 % à 20 %, selon le produit hypothécaire.

Afin de se qualifier pour un prêt conventionnel, les consommateurs ont généralement des rapports de crédit stellaires sans défauts significatifs et des cotes de crédit d'au moins 680. Prêt conventionnel taux d'intérêt varient selon le montant de la mise de fonds, le choix du produit hypothécaire par le consommateur et les conditions actuelles du marché. La plupart des prêts conventionnels sont assortis de taux d'intérêt fixes, ce qui signifie que le taux ne change jamais pendant toute la durée du prêt. Les emprunteurs sont en mesure de refinancer si les taux changent.

Les prêts conventionnels peuvent être divisés en deux catégories :conforme et non conforme prêts. Les prêts conventionnels conformes suivent les normes de prêt établies par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Considérations particulières

Assurance hypothécaire

Les emprunteurs peuvent être tenus de payer assurance hypothèque, selon les conditions de l'hypothèque et le montant de l'acompte. Contrairement à d'autres types de Assurance, l'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, et non le titulaire de la police, si l'emprunteur cesse d'effectuer ses paiements et ne respecte pas ses obligations financières.

L'assurance hypothécaire est intégrée à chaque prêt FHA. Primes sont payés de deux manières différentes. La première consiste en un paiement initial, qui peut être intégré au prêt et payé tout au long de sa durée de vie. La deuxième façon consiste à effectuer des paiements mensuels. Les emprunteurs qui peuvent déposer 10 % ou plus paient ces primes pendant 11 ans. Toute personne qui verse une mise de fonds inférieure à 10 % doit effectuer ces versements de primes pendant toute la durée de son hypothèque.

La plupart des prêteurs préfèrent émettre des prêts conventionnels pour pas plus de 80 % du valeur marchande d'une maison, l'équivalent d'un acompte de 20 %. Le pourcentage de la valeur de la maison qui est représenté par le montant du prêt est indiqué par le prêt à la valeur (LTV). Par exemple, un emprunteur qui met 15 % (45 000 $) sur une maison de 300 000 $ a besoin d'un prêt de 255 000 $. Cela donnerait un ratio LTV de 85 %. Les prêteurs exigent un ratio LTV de 80 % ou moins pour se protéger contre le risque que l'emprunteur ne rembourse pas l'hypothèque. C'est pourquoi les personnes ayant des prêts hypothécaires conventionnels qui versent moins de 20 % de mise de fonds paient une assurance prêt hypothécaire, également appelée assurance hypothécaire privée (PMI) — jusqu'à ce que leur ratio LTV atteigne 80 %.

Le PMI peut coûter entre 0,3% et 1,5% du montant de votre prêt chaque année. Comme les autres types d'assurance prêt hypothécaire, la PMI est payée par l'emprunteur et vise à protéger le prêteur contre les pertes financières s'il est obligé de saisir sur la propriété. Le produit de PMI peut être utilisé par les prêteurs pour couvrir les coûts associés à la revente d'une maison en forclusion.

Autres prêts garantis par le gouvernement

Les prêts FHA ne sont pas le seul type de prêts garantis par le gouvernement. Il existe deux autres types de programmes de prêts assurés par des agences gouvernementales: les prêts VA et les prêts USDA.

Les prêts d'Anciens Combattants (VA) sont garantis par le Département américain des Anciens Combattants. Ces prêts sont disponibles pour les membres qualifiés des forces armées, leurs conjoints et autres bénéficiaires. Les prêts VA ne nécessitent pas d'acompte et ne facturent généralement pas d'assurance hypothécaire.

Des prêts sont disponibles pour les emprunteurs dans les zones rurales par le biais de la Département américain de l'Agriculture (USDA). Ils s'adressent aux acheteurs de maison à revenu faible ou modeste et ne nécessitent pas de mise de fonds. Il peut également y avoir plus de flexibilité avec les exigences de pointage de crédit.