Hypothèques inversées et fiducies irrévocables

UN prêt hypothécaire inversé vous permet d'accéder à une partie de votre l'équité de la maison pendant que vous vivez encore dans la maison. Si vous mettez cette maison dans un confiance irrévocable, vous pourrez peut-être éviter impôts fonciers quand tu meurs et se qualifier plus facilement pour les prestations de Medicaid si jamais vous avez besoin d'aller dans une maison de retraite. Voyons comment fonctionnent les hypothèques inversées et les fiducies irrévocables et ce qui se passe lorsque les deux sont combinés.

Comment fonctionne une hypothèque inversée

Une hypothèque inversée permet à un propriétaire d'extraire la valeur nette de sa maison de diverses façons, y compris une somme forfaitaire, un revenu mensuel ou ligne de credit puiser au besoin. Le prêt doit être remboursé après le décès de l'emprunteur, son déménagement ou la vente de la maison.

Le type le plus courant de prêt hypothécaire inversé est un hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), pour laquelle l'emprunteur et tout coemprunteur doivent être âgés d'au moins 62 ans. Le prêt est assuré par le Administration fédérale du logement (FHA) pour protéger le prêteur. Les conjoints plus jeunes peuvent être inscrits sur le prêt en tant que conjoint non emprunteur admissible, ce qui leur donne le droit de rester dans la maison après le décès ou le départ de leur conjoint (par exemple dans une maison de retraite), s'ils remplissent certaines autres conditions.

Les HECM sont délivrés uniquement par des prêteurs agréés par la FHA. Le montant maximal du prêt est de 970 800 $. Certains prêteurs offrent également prêts hypothécaires inversés exclusifs, qui ne sont pas assurés par le gouvernement mais peuvent avoir des limites de prêt plus élevées.

Comment fonctionne une fiducie irrévocable

Les fiducies peuvent être révocables ou irrévocables. Avec le premier, vous pouvez modifier les termes à tout moment. Avec ce dernier, les termes sont beaucoup plus difficiles à changer.

Les deux types de fiducies peuvent vous donner plus de contrôle qu'un Dernière volonté et testament se charge de la gestion de vos actifs après votre décès (ou parfois de votre vivant). Les deux peuvent également permettre à des actifs, tels que votre maison, de contourner les processus souvent lents et coûteux homologation processus. En général, les fiducies sont plus difficiles à contester avec succès pour les héritiers déçus.

Une confiance irrévocable, comme son nom l'indique, verrouille les décisions que vous prenez lorsque vous la créez pour la première fois, par exemple, changer les bénéficiaires peut être très difficile. Les actifs que vous y placez deviennent la propriété de la fiducie et sont hors de votre portée. Cela signifie qu'ils ne sont pas pris en compte pour déterminer votre assujettissement à l'impôt sur les successions ou votre admissibilité à Medicaid (si vous respectez d'autres règles, comme décrit ci-dessous) et sont à l'abri des créanciers.

Les fiducies irrévocables sont généralement plus coûteuses à établir et à maintenir que les fiducies révocables. Ils peuvent prendre diverses formes selon ce que donateur (la personne établissant la confiance) veut accomplir.

Utiliser une fiducie irrévocable pour éviter les droits de succession

Parce qu'elles retirent des actifs de la succession du constituant, les fiducies irrévocables peuvent être utilisées pour éviter (ou réduire) les impôts sur les successions. Cependant, cela ne profitera qu'aux personnes disposant d'un patrimoine assez important. En 2022, les premiers 12 060 000 $ d'actifs sont exonérés de l'impôt fédéral sur les successions.

Dix-sept États plus le district de Columbia imposent également des impôts sur les successions, et ils exonèrent également les actifs jusqu'à un certain niveau, tous exonérant au moins 2 à 5 millions de dollars. Selon le Center on Budget and Policy Priorities, moins de 3% des successions en moyenne doivent des impôts fonciers d'État.

Utiliser une fiducie irrévocable pour se qualifier pour Medicaid

Aide médicale est un programme conjoint d'État et fédéral qui offre une couverture d'assurance maladie à de nombreux Américains à faible revenu, ainsi qu'à ceux qui sont âgés, aveugles ou handicapés. Les règles du programme peuvent varier d'un État à l'autre.

Les personnes qui n'auraient peut-être jamais été éligibles à la couverture Medicaid lorsqu'elles étaient plus jeunes s'y tournent souvent pour payer les soins en maison de retraite ou d'autres services de soins de longue durée tard dans la vie. Assurance-maladie, le programme fédéral d'assurance maladie pour les Américains âgés de 65 ans et plus, ne fournit une telle couverture que dans des circonstances très limitées.

Pour être éligible à la couverture Medicaid, une personne doit être éligible sur la base de ses besoins médicaux et également satisfaire à certaines exigences en matière de revenus et d'actifs. L'un de ces actifs est la valeur nette de leur maison, bien qu'elle soit exonérée jusqu'à une certaine limite. À l'exception de la Californie, la limite dans la plupart des États aujourd'hui pour les célibataires qui demandent Medicaid est de 636 000 $ ou 955 000 $, selon l'American Council on Aging. La Californie ne fixe pas de limite.

Si le demandeur de Medicaid est marié, il n'y a pas de limite de valeur nette du logement tant que l'autre conjoint vit dans la maison. En plus de toute valeur nette du logement qui dépasse la limite d'exonération, les actifs comptables peuvent inclure des comptes bancaires, des investissements, des comptes de retraite et des résidences secondaires.

Réduction des dépenses et période de rétrospection

Les personnes dont les actifs dépassent les limites utilisent souvent une tactique appelée «dépenser», dans laquelle ils dépensent des actifs afin de passer sous les limites. Les dépenses sont soumises à une période de rétrospection (cinq ans dans la plupart des États) au cours de laquelle le demandeur de Medicaid ne peut pas simplement avoir cédé des actifs ou les avoir vendus pour moins de juste valeur marchande– comme vendre une maison à un prix très avantageux à un autre membre de la famille.

La liste des articles coûteux autorisés pendant la période de rétrospection est relativement limitée et comprend des choses telles que les modifications de la maison, les réparations de voiture et les appareils médicaux qui ne sont pas couverts par Assurance. Le demandeur peut également payer de sa poche les soins en maison de retraite jusqu'à ce qu'il dépense suffisamment pour devenir éligible à la prise en charge de Medicaid.

Une autre façon de réduire les actifs comptables est de les placer dans une fiducie irrévocable. Cependant, la fiducie doit être établie avant le début de la période rétrospective pour être admissible.

Il existe également plusieurs exceptions qui permettent à un demandeur de Medicaid de transférer sa maison à un parent pendant la période de rétrospection. Ils comprennent l'exception pour enfant soignant, qui permet de transférer le foyer à un enfant qui a été le principal soignant du demandeur pendant au moins deux ans et qui a également vécu dans le foyer. Une autre est l'exception fraternelle, pour les frères et sœurs qui sont copropriétaire(s) du logement et y habitent depuis au moins un an.

Lorsque les maisons avec des hypothèques inversées sont détenues dans des fiducies irrévocables

Les fiducies irrévocables et les prêts hypothécaires inversés répondent à des besoins différents et s'adressent généralement à différents types de personnes. Les premiers sont de la plus grande utilité pour les personnes disposant d'un patrimoine important qu'elles souhaitent conserver et transmettre à leurs héritiers. Ces derniers ont tendance à profiter à des personnes qui n'ont peut-être pas d'actifs à proprement parler autre que leur maison, qui n'a peut-être pas une valeur énorme. Le montant médian du prêt pour un HECM en 2018 était d'environ 134 000 $.

Compte tenu des exemptions relativement importantes sur la valeur nette du logement pour Medicaid, ainsi que des exemptions tout aussi importantes pour le gouvernement fédéral et les impôts fonciers de l'État, peu d'emprunteurs hypothécaires inversés sont susceptibles de trouver qu'une fiducie irrévocable sera de beaucoup avantage. Plutôt qu'une fiducie, un propriétaire dont la valeur nette dépasse les limites pourrait éventuellement utiliser une hypothèque inversée pour réduire cette valeur nette, mais ils devraient tenir compte du coût de l'hypothèque inversée ainsi que de l'effet de l'ajout du produit de l'hypothèque à leurs autres actifs.

Pourtant, il est possible de mettre une maison avec une hypothèque inversée dans une fiducie irrévocable, et certains bénéficiaires de fiducies irrévocables finiront par en hériter. Dans un tel cas, le bénéficiaire devra quand même rembourser l'hypothèque inversée, soit en vendant la maison, soit en l'achetant lui-même. S'ils ont de la chance, la fiducie leur fournira les fonds nécessaires pour le faire.

L'essentiel

Les hypothèques inversées et les fiducies irrévocables peuvent être des outils utiles pour la planification financière et successorale dans certains cas. Cependant, ils sont à la fois compliqués et potentiellement coûteux et ne conviennent pas à tout le monde.

Si une fiducie irrévocable ou une hypothèque inversée vous intéresse, vous voudrez consulter un expert compétent, comme un planification successorale avocat, un comptable, ou un planificateur financier, avant de procéder. Dans le cas des prêts hypothécaires inversés HECM, le gouvernement exige également que vous rencontriez un conseiller en logement agréé.