Comment éviter de survivre à votre prêt hypothécaire inversé

Prêts hypothécaires inversés: sécurité ou battage publicitaire

Tandis que hypothèques inversées sont parfois présentés comme une source de revenus sûre pour le reste de votre vie et ils peuvent, en vertu du droit conditions – manquer de fonds plus tôt que prévu est l'un des risques majeurs de contracter ce type de prêt. Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt pour lequel les propriétaires qui ont accumulé une valeur nette considérable dans leur résidence peuvent utiliser cette valeur pour emprunter.

Il existe six façons différentes de recevoir le produit d'un prêt hypothécaire inversé, et celle que vous choisirez affectera la rapidité et la facilité avec lesquelles vous pourrez utiliser votre capacité d'emprunt pour votre maison.

1. Paiement hypothécaire inversé forfaitaire à taux fixe
2. Marge de crédit hypothécaire inversé
3. Prêt hypothécaire inversé à terme
4. Le prêt hypothécaire inversé à terme modifié
5. Hypothèque inversée à durée de vie
6. L'hypothèque inversée à durée de vie modifiée

Les six plans de paiement présentent des niveaux de risque variables pour les emprunteurs. Voici un aperçu des diverses circonstances dans lesquelles vous pourriez manquer trop tôt du produit du prêt hypothécaire inversé et comment éviter ce scénario.

(Pour en savoir plus, voir Guide complet de l'hypothèque inverséeet Comment choisir un plan de versements hypothécaires inversés.)

#1. Montant forfaitaire à taux fixe

Un seul plan de paiement hypothécaire inversé, le montant forfaitaire à décaissement unique, a un taux d'intérêt fixe. Souscrire une somme fixe avec un taux d'intérêt fixe est normalement une façon à faible risque d'emprunter. En substance, vous saurez exactement combien vous devrez rembourser. Cependant, avec un prêt hypothécaire inversé, cette structure de prêt comporte des risques uniques.

Les propriétaires contractent souvent des prêts hypothécaires inversés lorsque la valeur nette de leur maison est leur seul actif et qu'ils n'ont pas d'autres options pour obtenir l'argent dont ils ont besoin. Cependant, les personnes qui contractent ces prêts mais ne planifient pas correctement peuvent facilement mal gérer une somme importante. Une fois qu'ils ont utilisé cet argent, ils n'ont peut-être plus d'autres sources d'argent sur lesquelles puiser. Dans un monde idéal, des conseils obligatoires sur les prêts hypothécaires inversés dissuaderaient les emprunteurs à risque de choisir cette option, mais dans le monde réel, cela ne se produit pas toujours.

Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a identifié l'option de paiement forfaitaire de plus en plus populaire comme potentiellement risqué, en particulier pour les jeunes emprunteurs avec une durée de vie plus longue qui n'ont pas d'autre retraite Ressources. Ces jeunes retraités courent le risque d'épuiser l'avoir au début de leur retraite.

Un prêt hypothécaire inversé permet de rester dans votre maison pour la vie même après avoir épuisé le produit. Cependant, s'il n'y a plus d'argent, l'emprunteur aura non seulement du mal à payer ses frais de subsistance, mais pourrait se retrouver en forclusion. C'est parce que continuer à payer l'assurance du propriétaire et les taxes foncières - et garder la maison en bon état - sont toutes des conditions pour pouvoir continuer à avoir un prêt hypothécaire inversé.

Le CFPB a constaté que les emprunteurs à taux fixe font, en fait, défaut sur leurs prêts hypothécaires inversés plus souvent que les emprunteurs à taux variable en raison de ne pas faire face à ces dépenses courantes. Le fait de contracter une somme forfaitaire expose également les emprunteurs de prêts hypothécaires inversés à un risque accru d'être arnaqués, car la somme importante qu'ils ont empruntée est une cible attrayante pour les voleurs ou les proches avides.

(Pour en savoir plus, voir Inverser les pièges de l'hypothèque, Méfiez-vous de ces escroqueries hypothécaires inversées, et 5 signes qu'un prêt hypothécaire inversé est une mauvaise idée.)

#2. Ligne de credit

Vos chances de manquer d'argent avec un plan de paiement de marge de crédit, qu'il soit utilisé seul ou en combinaison avec une durée ou un plan de tenure tel que décrit dans les sections suivantes—dépend de la façon dont vous utilisez le plan. Contrairement à une marge de crédit hypothécaire ordinaire (HELOC), une marge de crédit hypothécaire inversé est irrévocable. Le terme irrévocable signifie qu'il ne peut être annulé ou réduit en raison de changements dans vos finances ou la valeur de votre maison.

Ce statut irrévocable signifie que vous ne risquez pas de perdre l'accès à l'argent. De plus, votre marge de crédit disponible ne diminue qu'au fur et à mesure que vous y puisez, et vous ne payez que les intérêts et les primes d'assurance hypothécaire sur l'argent que vous empruntez. De plus, avec une marge de crédit, vous avez accès à des fonds supplémentaires au fil du temps, car la portion inutilisée augmente chaque année, que la valeur de votre maison augmente ou non. La partie inutilisée de votre marge de crédit hypothécaire inversé augmente au même taux d'intérêt que celui que vous payez sur l'argent que vous avez emprunté.

Vous pouvez généralement accéder jusqu'à 60 % de votre limite de capital disponible la première année où vous avez votre marge de crédit. Au cours de la deuxième année et par la suite, vous pouvez utiliser les 40 % restants, plus tout ce que vous n'avez pas utilisé la première année. Bien sûr, si vous utilisez la totalité de votre ligne de crédit disponible dès le début, il ne vous restera que peu ou rien à utiliser dans les années à venir à moins que vous ne remboursiez une partie ou la totalité de ce que vous avez emprunté, ce qui augmentera votre capital limite.

Oui, vous pouvez effectuer des versements sur un prêt hypothécaire inversé pour réduire le solde de votre prêt au cours de votre vie, et il n'y a aucune pénalité pour remboursement anticipé. Votre prêteur est tenu d'appliquer tout remboursement partiel d'abord aux intérêts que vous devez, puis aux frais de prêt et en dernier lieu à votre capital.

#3. Hypothèque inversée à terme

Des cinq plans de paiement avec des taux d'intérêt ajustables, les plans à terme et à terme modifié vous exposent également au risque de survivre au produit de votre prêt hypothécaire inversé. Les plans de paiement à terme offrent des paiements mensuels égaux avec une date d'arrêt prédéterminée.

Avec un plan de remboursement à terme, vous atteignez la limite du capital de votre prêt (le maximum que vous pouvez emprunter) à la fin du terme. Après ce point, vous ne pourrez plus recevoir de produit supplémentaire de votre prêt hypothécaire inversé. Cependant, vous pourrez rester dans la maison, avec les mises en garde mentionnées précédemment - payer les taxes et l'entretien en cours - dans la section du montant forfaitaire.

#4. Prêt hypothécaire inversé à terme modifié

Les plans à terme modifié vous donnent un paiement mensuel fixe pour un nombre prédéterminé de mois, ainsi que l'accès à une marge de crédit. Le paiement mensuel sera plus petit que si vous choisissez un plan à durée fixe et la marge de crédit sera plus petite que si vous choisissez un plan à ligne de crédit linéaire.

Avec un plan à terme modifié, vous ne recevrez des paiements mensuels que pour une période prédéterminée, mais la marge de crédit restera disponible jusqu'à ce que vous l'ayez épuisée. Vous pouvez éviter de manquer d'argent avec ce plan si vous utilisez votre marge de crédit avec prudence. Vous pouvez également manquer d'argent rapidement si vous épuisez rapidement la marge de crédit.

Un choix plus sûr consiste à compter principalement sur les paiements à terme jusqu'à la fin du terme, en laissant votre marge de crédit augmenter, et ensuite seulement sur cette marge de crédit. Si vous n'utilisez jamais la marge de crédit, vous pourriez disposer d'une valeur nette suffisante pour vous donner la possibilité de vendre votre maison, de rembourser le prêt et de déménager.

#5. Hypothèque inversée à durée de vie

Les plans qui présentent le moins de risques de manquer d'argent sont le plan de paiement de la tenure ou de la tenure modifiée, à condition que l'emprunteur reste à jour avec l'assurance du propriétaire, les taxes foncières et les réparations domiciliaires. Le défaut de faire l'une de ces choses signifie que le prêt devient exigible et payable.

Les plans de paiement foncier ont un taux d'intérêt ajustable et fournissent des paiements mensuels égaux à vie, tant qu'au moins un emprunteur vit toujours dans la maison en tant que résidence principale.

#6. Hypothèque inversée à tenure modifiée

La tenure modifiée offre à la fois des paiements mensuels fixes à vie et une marge de crédit. Cela vous donne un paiement mensuel plus petit que si vous choisissiez un plan de permanence simple, et votre marge de crédit sera plus petite que si vous choisissiez un plan de ligne de crédit linéaire.

Encore une fois, si vous n'utilisez jamais la marge de crédit, vous devrez moins, alors cette option combinée est un bon choix si vous voulez un revenu garanti à vie avec moins de risques d'épuiser tous vos capitaux propres et de ne pas pouvoir vous permettre de mouvement.

Comment éviter de manquer de recettes

Attendre le plus longtemps possible pour contracter un prêt hypothécaire inversé est une façon de limiter vos chances de survivre au produit. Le CFPB avertit que les jeunes retraités ayant une espérance de vie plus longue ont plus de chances d'utiliser la totalité de la valeur nette de leur maison avec un prêt hypothécaire inversé. Ce n'est pas un problème s'ils sont capables de vieillir chez eux, c'est-à-dire de rester chez eux toute leur vie, mais c'est un problème s'ils veulent ou doivent déménager plus tard.

Les augmentations futures des taux d'intérêt pourraient réduire le montant que vous pouvez emprunter même si vous êtes plus âgé. Jack M. Guttentag, professeur émérite de finance à la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie, a étudié la question. Il a découvert qu'un homme de 62 ans qui a attendu jusqu'à 72 ans pour obtenir un prêt hypothécaire inversé et qui a choisi la marge de crédit plan de paiement pourrait augmenter leur marge de crédit de 17 % en attendant ces 10 ans si les taux d'intérêt restaient les même. Si les taux d'intérêt doublaient, cependant, ce même emprunteur aurait accès à une ligne 69% plus petite. Ainsi, il peut être judicieux de souscrire un plan de marge de crédit hypothécaire inversé le plus tôt possible, puis de laisser la marge intacte le plus longtemps possible afin de maximiser son potentiel de croissance.

Modification de votre plan actuel

Si vous avez déjà contracté un prêt hypothécaire inversé et pensez que vous risquez de manquer de produit, demandez à votre prêteur de modifier votre plan de paiement. Tant que vous n'avez pas opté pour un montant forfaitaire unique à taux fixe, vous pouvez modifier votre plan de paiement, à condition de respecter la limite du capital de votre prêt. La grande question est de savoir si vous avez déjà atteint ou êtes sur le point d'atteindre la limite principale. Changer votre plan de paiement est beaucoup plus simple que le refinancement et ne nécessite que des frais administratifs de 20 $.

Le dilemme du conjoint non emprunteur

Quel que soit le plan de paiement que vous choisissez, si vous avez un conjoint plus jeune et non emprunteur, il risque de survivre au produit du prêt hypothécaire inversé si vous décédez le premier. Les lois entrées en vigueur en 2015 protègent les conjoints non emprunteurs qualifiés de devoir quitter la maison si leur conjoint emprunteur décède avant eux. Cependant, les conjoints non emprunteurs ne sont pas autorisés à recevoir de paiements supplémentaires après le décès de l'emprunteur. Cette règle permet aux conjoints survivants non emprunteurs de survivre facilement au produit de l'hypothèque inversée.

Le conjoint survivant peut être en mesure de vendre la maison et de rembourser l'hypothèque inversée. Cependant, selon la valeur de la maison et le solde du prêt, la vente peut ne pas laisser au conjoint survivant suffisamment de pécule pour vivre. Si le conjoint survivant a un revenu suffisant pour être admissible à un prêt hypothécaire à terme régulier, il pourrait être possible de refinancer à partir du prêt hypothécaire inversé.

Si le solde du prêt hypothécaire inversé est supérieur à la valeur de la maison, la meilleure option est que le conjoint survivant conserve vivre dans la maison - vendre ou laisser le prêteur saisir laissera le survivant sans endroit où vivre et sans argent du domicile.

(Voir également, Hypothèque inversée: votre veuve pourrait-elle (er) perdre la maison ?)

La ligne de fond

Malgré ce que certaines publicités de prêts hypothécaires inversés laissent croire aux personnes âgées, il existe de nombreuses façons de survivre au produit d'un prêt hypothécaire inversé. Avant que vous ou un proche contractiez ce type de prêt, il est important de comprendre les circonstances dans lesquelles un prêt hypothécaire inversé peut ne pas offrir une sécurité financière à vie. Utilisez cette connaissance pour savoir si vous devez prendre ce type de prêt et quel plan est le plus logique et offre la meilleure sécurité.

(Voir également, Comparaison des prêts hypothécaires inversés vs. Prêts hypothécaires à terme, 5 meilleures alternatives à un prêt hypothécaire inversé, et Règles pour obtenir un prêt hypothécaire inversé FHA.)