Comprendre les frais de clôture d'un prêt hypothécaire

Obtenir un prêt hypothécaire n'est pas gratuit. Avant d'obtenir les clés de la maison, vous irez à la table de clôture pour signer les documents de prêt et les documents qui transfèrent la propriété du vendeur à vous.

Tout au long de l'achat de votre maison, des tiers, tels que votre avocat immobilier et votre prêteur hypothécaire, ont fourni des services. Frais de clôture inclure les honoraires que ces professionnels (ainsi que d'autres) facturent pour ces services afin de finaliser la transaction immobilière et votre prêt immobilier.

Quels sont les frais de clôture typiques?

Les frais de clôture varient généralement entre 3 et 6 % du prix d'achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison de 200 000 $, vos frais de clôture pourraient aller de 6 000 $ à 12 000 $. Les frais de clôture varient en fonction de votre état, du type de prêt et prêteur hypothécaire, il est donc important de porter une attention particulière à ces frais.

Les acheteurs de maison aux États-Unis paient en moyenne 5 749 $ pour les frais de clôture (taxes comprises), selon une enquête de 2019 de ClosingCorp, une société de données sur les coûts de clôture de l'immobilier. L'enquête a révélé que les frais de clôture moyens les plus élevés dans certaines parties du Nord-Est, y compris le district de Colombie (25 800 $), Delaware (13 273 $), New York (12 847 $), Maryland (11 876 $) et Pennsylvanie ($10,076). Les frais de clôture moyens dans l'État de Washington (12 406 $) étaient également parmi les plus élevés. Les États avec les frais de clôture moyens les plus bas comprenaient l'Indiana (1 909 $), le Montana (2 063 $), le Dakota du Sud (2 159 $), l'Iowa (2 194 $) et le Kentucky (2 276 $).

Un prêteur est tenu par la loi de vous fournir un estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire. Ce document clé décrit les coûts de clôture estimés et d'autres détails du prêt. Bien que ces chiffres puissent fluctuer en fonction du jour de fermeture, il ne devrait pas y avoir de grosses surprises.

Trois jours ouvrables avant votre clôture, un prêteur doit vous fournir un formulaire de divulgation de clôture. Vous verrez une colonne indiquant les coûts de clôture estimés d'origine et les coûts de clôture finaux, ainsi qu'une autre colonne indiquant la différence si les coûts ont augmenté. Si vous voyez de nouveaux frais qui ne figuraient pas sur l'estimation du prêt d'origine ou si vous remarquez que vos frais de clôture sont considérablement plus élevés, demandez immédiatement des éclaircissements à votre prêteur et/ou à votre agent immobilier.

Pourquoi les frais de clôture sont-ils nécessaires?

Vous payez probablement déjà un acompte, sans parler d'un argent sérieux dépôt pour montrer la bonne foi et un versement hypothécaire important dans un avenir prévisible. Pourquoi devez-vous également payer des frais de clôture?

Une transaction immobilière est un processus quelque peu complexe avec de nombreux acteurs impliqués et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l'inspection de base pour laquelle vous payez directement un inspecteur en bâtiment de votre choix. Ensuite, il y a les taxes foncières et de transfert, ainsi que la couverture d'assurance et divers frais supplémentaires, abordés ci-dessous.

Types de frais avec frais de clôture

Tous les frais de clôture seront détaillés sur votre devis de prêt et divulgation de clôture. Voici quelques-uns des frais standard auxquels vous pouvez vous attendre (par ordre alphabétique).

Frais d'inscription

UNE frais de demande de prêt peuvent être facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de demander un prêt hypothécaire.

Honoraires d'avocat

Honoraires facturés par un avocat spécialisé dans l'immobilier pour préparer et réviser les accords et les contrats d'achat d'une maison.Tous les États n'exigent pas un avocat pour gérer une transaction immobilière.

Frais de clôture

Également connu sous le nom de frais d'entiercement, il est versé à la partie qui gère la clôture, qui peut être la société de titre, une société d'entiercement ou un avocat, selon la loi de l'État.

Frais de messagerie

Si vous signez des documents papier, ces frais aident à accélérer leur transport. Si la clôture est gérée numériquement, vous pourriez ne pas payer ces frais.

Frais de dossier de crédit

Il s'agit de frais (15 $ à 30 $) d'un prêteur pour retirer votre rapports de crédit des trois principaux bureaux d'information. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais car ils bénéficient d'une remise des agences d'évaluation.

Dépôt d'entiercement

Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois de paiements d'impôt foncier et d'assurance hypothécaire à la clôture d'un contrat. escroc Compte.

Prime d'assurance hypothécaire FHA

Les prêts FHA nécessitent un prime d'assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1,75 % du montant de base du prêt à payer à la clôture (ou il peut être intégré à votre hypothèque). Il existe également un paiement MIP annuel payé mensuellement qui peut aller de 0,45 à 1,05 %, selon la durée et le montant de base de votre prêt.

Frais de détermination et de surveillance des crues

Il s'agit de frais facturés à un inspecteur des inondations certifié pour déterminer si la propriété se trouve dans une zone inondable, qui nécessite une assurance contre les inondations (indépendamment de votre assurance habitation). Une partie des frais comprend une observation continue pour surveiller les changements dans l'état d'inondation de la propriété.

Frais de transfert d'association de propriétaires

Si vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une propriété dans un développement planifié, vous devez rejoindre l'association des propriétaires de cette communauté (HOA). Il s'agit des frais de transfert qui couvrent les coûts de changement de propriété, tels que les coûts de documents. Le fait que le vendeur ou l'acheteur paie les frais peut ou non être dans le contrat; vous devriez vérifier à l'avance.

Le vendeur doit fournir des documents montrant Cotisations HOA montants et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux de la HOA. Demandez à voir ces documents, ainsi que les engagements, conditions et restrictions (ou CC&R), les statuts et les règles de la HOA avant d'acheter la propriété pour vous assurer qu'elle est en bonne santé financière et un endroit où vous voulez habitent.

L'assurance habitation

Un prêteur exige généralement le remboursement anticipé de la première année l'assurance habitation prime à la clôture.

Assurance titres du prêteur

Il s'agit de frais initiaux uniques payés à la société de titre qui protège un prêteur en cas de litige de propriété ou de privilège qui n'a pas été trouvé dans le recherche de titre.

Inspection de peinture au plomb

Vous pouvez payer un inspecteur certifié pour déterminer si la propriété a de la peinture dangereuse à base de plomb, ce qui est possible dans les maisons construites avant 1979. Cela peut coûter environ 300 $.

Points

Points (ou points de remise) font référence à un paiement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d'intérêt de votre prêt et ainsi réduire votre paiement mensuel. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. Dans un environnement à faible taux, cela pourrait ne pas vous faire économiser beaucoup d'argent.

Assurance titres du propriétaire

UNE assurance titres la police vous protège si quelqu'un conteste votre propriété de la maison. Il est généralement facultatif mais fortement recommandé par les experts juridiques. Il coûte généralement 0,5 à 1 % du prix d'achat.

Frais d'origine

Le frais d'origine couvre les frais administratifs du prêteur pour traiter vos frais et représente généralement 1 % du montant du prêt.Certains prêteurs ne facturent pas de frais de montage, mais s'ils ne le font pas, ils facturent généralement un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir les coûts.

Inspection parasitaire

Il s'agit de frais qui couvrent le coût d'une inspection antiparasitaire professionnelle pour les termites, la pourriture sèche ou d'autres dommages liés aux ravageurs. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement exigent l'inspection. Cela coûte généralement environ 100 $.

Frais d'intérêt quotidiens payés d'avance

Un paiement pour couvrir tout pro rata intérêts sur votre hypothèque qui s'accumuleront à partir de la date de clôture jusqu'à la date de votre premier versement hypothécaire.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur pourrait exiger PMI, et vous devrez peut-être effectuer le paiement PMI du premier mois à la clôture.

Frais d'évaluation de propriété

Il s'agit d'honoraires obligatoires payés à un professionnel évaluation de la maison entreprise pour évaluer la juste valeur marchande de la maison utilisée pour déterminer votre ratio prêt/valeur (LTV). Il se situe généralement entre 300 $ et 500 $.

Taxe de propriété

À la clôture, attendez-vous à payer au prorata impôts fonciers qui sont dus à compter de la date de clôture jusqu'à la fin de l'année d'imposition.

Frais de verrouillage de taux

Il s'agit de frais facturés par le prêteur pour vous garantir un certain taux d'intérêt (enfermer) pour une période de temps limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une approbation préalable jusqu'à la clôture. Il peut aller de 0,25 à 0,5 % de la valeur de votre prêt, bien que certains prêteurs proposent un blocage de taux gratuitement.

Commissions immobilières

Voici un autre gros frais: commission immobilière. Cependant, les acheteurs ne paient généralement pas ces frais; les vendeurs le font. La commission facturée par un courtier est souvent de 5 à 6 % du prix d'achat brut de la maison, qui est ensuite répartie également entre l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur. Ces frais peuvent cependant être négociés à certains moments pour conclure un accord.

Frais d'enregistrement

UNE frais d'enregistrement peuvent être facturés par votre bureau d'enregistrement local, généralement un bureau du greffier de la ville ou du comté, pour le traitement officiel des registres fonciers publics. Il est généralement d'environ 125 $.

Frais d'enquête

Il s'agit de frais facturés par une entreprise d'arpentage pour vérifier les limites de propriété et les clôtures partagées afin de confirmer les limites d'une propriété. Il se situe généralement entre 300 $ et 500 $, bien qu'il puisse être plus élevé si la propriété est grande ou a des limites inhabituelles.

Frais de suivi fiscal et de recherche de statut fiscal

Ces frais de tiers servent à garder un œil sur vos paiements d'impôt foncier et à informer votre prêteur de tout problème lié à vos paiements d'impôt foncier, tels que des paiements en retard ou en échec. Le coût varie en fonction de l'endroit où vous habitez et de l'entreprise que votre prêteur emploie.

Frais de recherche de titre

Il s'agit de frais facturés par la société de titre pour analyser les dossiers de propriété publique afin de détecter toute divergence de propriété. La société de titres recherche les actes et s'assure qu'il n'existe aucun litige de propriété ou privilège en suspens sur la propriété. Il se situe généralement entre 200 $ et 400 $.

Taxe de transfert

UNE taxe de mutation peut être perçu, selon la juridiction, lors de la remise du titre du vendeur à l'acheteur. Le coût varie géographiquement.

Frais de souscription

Frais de souscription sont facturés par le prêteur pour le travail nécessaire à l'évaluation de votre demande et à l'approbation de votre prêt. La souscription est le processus de recherche consistant à vérifier vos informations financières, de revenu, d'emploi et de crédit pour l'approbation finale du prêt. Cela peut coûter jusqu'à près de 800 $.

Frais de financement VA

Si vous êtes un emprunteur VA, ces frais, facturés en pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de votre classification de service militaire et du montant du prêt. Il peut être payé à la clôture ou intégré à votre prêt hypothécaire. Certains militaires sont exonérés du paiement des frais.

Comment réduire les frais de clôture

Vous pourriez avoir l'impression que vous ne pouvez pas payer tous ces frais en plus de l'acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouvelle maison. Pourtant, il existe des moyens de négocier ces frais.

Comparer les prix

Cela s'applique aux prêteurs et aux services de tiers, tels que les polices d'assurance habitation et les sociétés de titres. De nombreux acheteurs de maison ne réalisent pas qu'ils peuvent économiser beaucoup d'argent sur les frais de clôture s'ils comparent les frais d'un prêteur à l'autre. De plus, vous n'avez pas besoin d'utiliser la compagnie de titre, l'inspecteur antiparasitaire ou l'agent d'assurance habitation suggéré par votre prêteur. Faites vos devoirs et vous pourriez économiser beaucoup d'argent sur ces frais.

Programmer la fermeture à la fin du mois

Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d'intérêt quotidiens prépayés. Un prêteur peut exécuter ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.

Faire appel au vendeur pour obtenir de l'aide

Vous pourrez peut-être demander à un vendeur de baisser le prix d'achat ou de couvrir une partie (ou la totalité, si vous êtes vraiment chanceux) de vos frais de clôture. C'est plus probable si le vendeur est motivé et que la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d'offres. Cependant, sur de nombreux marchés du logement en effervescence, les conditions favorisent les vendeurs, vous pourriez donc obtenir un refus ou un « non » catégorique si vous demandez l'aide d'un vendeur. Mais ça ne fait pas de mal de demander.

Comparez les formulaires d'estimation de prêt et de déclaration de clôture

Lorsque vous obtenez votre première estimation de prêt, passez-la au peigne fin. Si vous n'êtes pas sûr de ce que les frais impliquent ou pourquoi ils sont facturés, demandez au prêteur de clarifier. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou repousse lorsqu'il est interrogé devrait être un drapeau rouge.

De même, si vous remarquez de nouveaux frais ou constatez des augmentations notables de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n'est pas rare que les frais de clôture fluctuent entre la préapprobation et la clôture, mais des sauts importants ou des ajouts surprenants pourraient avoir un impact sur votre capacité à clôturer.

Négocier les frais spécifiques au prêt

Si vous pensez qu'un prêteur ajoute des frais inutiles (appelés frais « indésirables ») à votre prêt, parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous constatez une duplication. Les achats comparatifs peuvent être votre allié pour réduire les coûts de clôture, ainsi que pour trouver des conditions et des tarifs compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs dans les domaines suivants:

• Frais d'inscription
• Frais de souscription
• Frais de verrouillage de taux
• Frais de traitement de prêt
• Rabais de courtier

Intégrez les frais de clôture à votre hypothèque

Dans certains cas, les prêteurs vous proposeront de payer vos frais de clôture ou de les intégrer à votre prêt. Cependant, vous n'êtes pas décroché; les prêteurs ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour se payer les frais de clôture, ce qui signifie que vous finissez par payer des intérêts sur ces frais de clôture, ainsi que des intérêts plus élevés sur votre hypothèque. Ne le faites qu'en dernier recours.

La ligne de fond

Les frais de clôture sont inévitables lorsque vous achetez une maison. Si vous prenez des mesures proactives pour magasiner et analyser de près votre estimation de prêt avec votre déclaration de clôture, vous pourriez économiser beaucoup d'argent sur ces frais. Lorsque vous commencez à économiser pour un acompte, mettez également de côté suffisamment d'argent pour les frais de clôture.

N'oubliez pas que certaines régions du pays ont des frais de clôture plus élevés que d'autres. Surtout, soyez votre meilleur avocat. Lorsque vous magasinez, demandez aux prêteurs de décrire les frais qu'ils facturent et essayez de les négocier à la baisse dans la mesure du possible.