Definicija bodova plaćenih prodavateljem
Što su bodovi plaćeni od strane prodavatelja?
Pojam bodova plaćenih od strane prodavatelja odnosi se na koncesiju ili rabat koju prodavatelj nudi kupcu u transakciji. Bodovi umanjuju kupovnu cijenu koju je kupac platio pri zatvaranju. Bodovi koje je prodao prodavač obično se nalaze u transakcijama s nekretninama i obično se sastoje od paušalnog iznosa uplaćenog zajmodavcu kupca. Bodovi pomažu smanjiti zatvaranje troškova ili kamatnu stopu koju kupac mora platiti na svoju hipoteka, gdje je jedan bod ekvivalent jednog posto na hipotekarni zajam.
Ključni za poneti
- Bodovi koje plaća prodavatelj su rabati ili troškovi koje prodavatelj nekretnine ili druge imovine plaća u ime kupca.
- Prodavači mogu platiti ponudu za plaćanje diskontnih bodova u transakciji nekretnina prema hipoteci ili zatvaranju troškova kako bi naveli kupca da zaključi posao.
- Bodovi plaćeni od strane prodavatelja smanjuju kamatnu stopu na hipotekarni kredit za 1%.
- Porezna uprava može dopustiti oduzimanje bodova u vašoj poreznoj prijavi.
Razumijevanje bodova plaćenih od strane prodavatelja
Hipotekarne točke predstavljaju naknadu plaćenu za smanjenje kamatne stope na hipotekarni kredit za kupovnu cijenu kuće. Hipotekarni bodovi nazivaju se i diskontnim bodovima jer također mogu smanjiti kamatna stopa na hipotekarni kredit po određenom postotku.
Kupci stanova ponekad kupuju hipotekarne bodove kako bi smanjili kamatnu stopu kredita s ciljem uštede na ukupnim troškovima kamata tijekom vijeka trajanja kredita. Naknada za hipotekarne bodove plaća se pri zatvaranju kredita ili pri potpisivanju dokumenata s zajmodavac.Iako kupci kuće obično kupuju hipotekarne bodove, ponekad se prodavatelj može ponuditi da uplati hipotekarne bodove u ime kupca kako bi kupca nagovorio na kupnju kuće.
Iznos smanjenja kamatne stope za svaku točku može varirati između zajmodavaca, ali obično bi kupnja jedne hipotekarne točke smanjila kamatnu stopu na kredit za 0,25%. Drugim riječima, kamatna stopa na hipotekarni kredit od 4% smanjila bi se na 3,75%. Tipično, jedna hipotekarna točka košta 1% iznosa zajma, što znači da bi koštalo 2.000 USD za kupnju jedne hipotekarne točke za zajam od 200.000 USD (0,01 * 200.000 USD).
Posebna razmatranja
Možda ćete moći smanjiti porezni teret kao kupac u poslu koristeći odbici za hipotekarne kamate i bodove. No, prije nego što to učinite, morate zadovoljiti određene zahtjeve.
Hipotekarne kamate možete odbiti samo na prvih 750.000 USD vašeg ukupnog duga. The Služba unutarnjih prihoda (IRS) dopušta vam da prijeđete tu granicu - do milijun dolara - samo ako ste nastali dug prije prosinca. 16, 2017.
Na hipotekarni kredit morate se naviknuti financije Vaše primarno prebivalište. Bodovi koji se plaćaju ne mogu biti za troškove koji su zasebno navedeni na zatvaranju ili u obračunu namire. Ti troškovi uključuju naknade za procjenu, pristojbe za vlasništvo, inspekcijske nadoknade, odvjetničke naknade i porez na imovinu.
Konačno, mora biti ustaljena praksa u vašem lokalnom području da zajmodavci nude bodove. Bodovi se moraju izračunati kao postotak iznosa glavnice zajma, a iznos se mora jasno prikazati kao bodovi na vašem izvješću o namiri kako biste se kvalificirali za odbitak.
Možda ćete platiti manje kamata ako vam prodavatelj ponudi bodove, a ne smanjenje istog iznosa na vašu kupovnu cijenu, pa je dobra ideja izvagati brojke prije nego što na bilo što pristanete.
Prednosti prodajnih bodova
Bodovi koje plaćaju prodavatelji nude pogodnosti i kupcima i prodavačima.
Niži troškovi kamata
Bodovi prodavatelja smanjuju kamatnu stopu koju kupac plaća zajmodavcu na hipoteku. Ove točke također imaju učinak povećanje kupčevog predujma smanjenjem cijene koja se u konačnici plaća za kuću budući da će dužnik platiti manje interes tijekom zajma.
Bodovi prodavatelja također se mogu koristiti za smanjenje mjesečne uplate pomažući zajmoprimcu da lakše priušti hipoteku. Ako se hipotekarna kamatna stopa smanji, obično se smanjuje i mjesečna uplata.
Odbitak poreza
Kao što je gore spomenuto, bodovi koje plaća prodavatelj također imaju porezne prednosti za kupca. Mogu se odbiti od poreza na dohodak kupca kuće kao hipotekarne kamate. (IRS) smatra bodove plaćene od strane prodavatelja kao unaprijed plaćene kamate ili kamate koje je platio kupac kuće.Kamate na hipoteku mogu se oduzeti od ukupnog oporezivog prihoda vlasnika kuće prilikom podnošenja poreza.Kao rezultat toga, mogu se oduzeti i bodovi prodavatelja, čime se umanjuje kupac porezna obveza.
Prodavači mogu brzo prodati svoju kuću
Ljudi koji žele brzo prodati svoje domove mogu privući kupce zaslađivanjem ponude bodovima koje je platio prodavač. Bodovi prodavatelja mogu biti privlačnija opcija od izravnog popusta. Evo zašto.
Recimo da prodajete svoju kuću i ona ima Cjenik od 200.000 USD, ali spremni ste prihvatiti ponudu od 195.000 USD. Mogli biste smanjiti cijenu za 5.000 USD ili umjesto toga strateški ponuditi 5.000 USD u prodajnim mjestima. I dalje biste završili s istim iznosom novca, ali bi kupcu vjerojatno bilo bolje s bodovima u odnosu na popust od 5000 USD. Bodovi bi došli s a porezni odbitak te smanjiti kamatnu stopu kredita, što bi smanjilo ukupne troškove kamate hipoteke.
Primjer bodova plaćenih od strane prodavatelja
Evo hipotetičkog primjera koji pokazuje kako funkcioniraju bodovi plaćeni od strane prodavatelja. Recimo da kupac želi kupiti kuću po cijeni od 250.000 USD. Kupac planira staviti a polog od 50.000 USD ili 20% kupovne cijene.
Kao rezultat toga, kupac planira uzeti hipotekarni zajam od 200.000 USD koji će se plaćati u mjesečnim ratama na 30 godina po stopi od 4,50%. Ispod su financijski detalji zajma.
| Cijena hipotekarnog zajma bez bodova plaćenih od strane prodavatelja | |
|---|---|
| Pojmovi | Bez bodova plaćenih od strane prodavatelja |
| Iznos pozajmice | $200,000 |
| Kamatna stopa | 4.5% |
| Mjesečna plaća | $1,013 |
| Ukupno plaćene kamate | $164,814 |
Kao što je gore prikazano, kupčeva mjesečna hipoteka iznosila bi 1.013 USD bez poreza na imovinu i osiguranja kuće. Do kraja 30-godišnjeg razdoblja, stan bi kupca koštao 164.814 dolara kamata.
Prodavatelj odlučuje ponuditi dva boda koja plaća prodavatelj. Zajmodavac ruši kamatnu stopu za 0,25% za svaku točku, što znači da je nova kamatna stopa 4,0%. Ispod su novi financijski detalji kredita.
| Cijena hipotekarnog zajma s bodovima plaćenim od strane prodavatelja | ||
|---|---|---|
| Pojmovi | Bez bodova plaćenih od strane prodavatelja | S bodovima plaćenim od strane prodavatelja |
| Iznos pozajmice | $200,000 | $200,000 |
| Kamatna stopa | 4.5% | 4.0% |
| Mjesečna plaća | $1,013 | $955 |
| Ukupno plaćene kamate | $164,813 | $143,739 |
| Ukupno spremljene kamate | — | $21,074 |
Mjesečna hipotekarna otplata kupca smanjila bi se na 955 USD mjesečno, isključujući poreze na imovinu i osiguranje kuće. Do kraja 30-godišnjeg razdoblja, stan bi kupca koštao 143.739 dolara kamata.
Pod pretpostavkom da tijekom kredita nisu izvršena dodatna plaćanja, kupac bi uštedio 21.074 dolara do trenutka isplate hipotekarnog kredita u 30 godina, zahvaljujući bodovima koje je platio prodavatelj.