Hitel-érték arány (LTV) Meghatározás és képlet

Mi a hitel / érték arány (LTV)?

A hitel / érték arány (LTV) a hitelezési kockázat értékelése, amelyet a pénzügyi intézmények és más hitelezők megvizsgálnak a jelzálogjog jóváhagyása előtt. Jellemzően a magas LTV -arányú hitelbírálatokat magasabb kockázatú hiteleknek tekintik. Ezért, ha a jelzálogot jóváhagyják, a hitelnek magasabb a kamatlába.

Ezenkívül a magas LTV -arányú kölcsön vásárlása megkövetelheti a hitelfelvevőt jelzálog -biztosítás hogy ellensúlyozza a kockázatot a hitelezőre. Ezt a fajta biztosítást nevezik magán jelzálog -biztosításnak (PMI).

A hitel-érték arány (LTV) megértése

Az érdeklődő lakásvásárlók könnyen kiszámíthatják az otthon LTV -arányát. Ez a képlet:

​LTVraténo=APVMA​ahol:MA=Jelzálog összegAPV=Becsült ingatlanérték​

Az LTV hányadost úgy kell kiszámítani, hogy elosztjuk a felvett összeget a értékelt az ingatlan értéke százalékban kifejezve. Például, ha vásárol egy lakást, amelynek értéke 100 000 dollár, és 10 000 dollárt keres előleg, 90 000 dollárt vesz fel kölcsön. Ennek eredményeképpen az LTV arány 90% (azaz 90 000/100 000).

Az LTV arány meghatározása a jelzáloghitel kritikus eleme jegyzés. Ezt fel lehet használni a folyamat lakásvásárlás, refinanszírozás a jelenlegi jelzálogjogot új hitelbe, vagy felhalmozott hitelt saját tőke egy tulajdonság.

A hitelezők értékelik az LTV -arányt, hogy meghatározzák a jelzálog -kötéskor vállalt kockázatok szintjét. Amikor a hitelfelvevők a becsült értékű vagy ahhoz közel álló (és ezért magasabb LTV -arányú) összeget kérnek kölcsönért, a hitelezők úgy vélik, hogy nagyobb a valószínűsége annak, hogy a kölcsön alapértelmezett. Ez azért van, mert nagyon kevés a saját kiépített ingatlanon belül. Ennek eredményeként az esetben, ha a kizárás, a hitelező nehezen tudja eladni a lakást annyival, hogy fedezze a fennálló jelzáloghitel -egyenleget, és mégis nyereséget érjen el az ügyletből.

Az LTV arányokat befolyásoló fő tényezők az előleg összege, az eladási ár és az ingatlan becsült értéke. A legalacsonyabb LTV -arány magasabb előleggel és alacsonyabb eladási árral érhető el.

Hogyan használják a hitelezők az LTV -t?

Az LTV -arány csak egy tényező a jelzálog -fedezetre való jogosultság meghatározásakor, a lakáscélú hitelVagy felvehető hitel határa. Ez azonban jelentős szerepet játszhat abban a kamatlábban, amelyet a hitelfelvevő képes biztosítani.

A legtöbb hitelező a jelzálog- és lakáscélú befektetők számára a lehető legalacsonyabb kamatlábat kínálja, ha LTV-arányuk 80%vagy annál alacsonyabb.A magasabb LTV -arány nem zárja ki, hogy a hitelfelvevők jelzáloghitel -engedélyezést kapjanak, bár a hitel kamata emelkedhet az LTV -arány növekedésével. Például a hitelfelvevő 95% -os LTV -aránnyal jóváhagyhatja jelzálogkölcsön felvételét. Kamatuk azonban teljes százalékponttal magasabb lehet, mint a 75%-os LTV -arányú hitelfelvevőnek adott kamat.

Ha az LTV arány magasabb, mint 80%, akkor a hitelfelvevőnek vásárolnia kell magán jelzálog-biztosítás (PMI). Ez évente 0,5% és 1% között növelheti a hitel teljes összegét. Például a 100 000 dolláros kölcsön 1% -os kamatlábú PMI -je további 1000 dollárral növelné az évente fizetett teljes összeget (vagy havonta 83,33 dollárt). A PMI -kifizetésekre mindaddig szükség van, amíg az LTV -arány 80% vagy alacsonyabb. Az LTV -arány csökkenni fog a hitel törlesztésekor és a lakás értékének növekedésével.

Általánosságban elmondható, hogy minél alacsonyabb az LTV -arány, annál nagyobb az esély arra, hogy a hitelt jóváhagyják, és valószínűleg alacsonyabb lesz a kamatláb. Ezenkívül hitelfelvevőként kevésbé valószínű, hogy magán jelzálog -biztosítás (PMI) vásárlására lesz szükség.

Bár nem törvény, hogy a hitelezők 80% -os LTV -arányt írnak elő annak érdekében, hogy a hitelfelvevők elkerüljék a PMI többletköltségeit, ez szinte minden hitelező gyakorlata. Ez alól kivételt képeznek azok a hitelfelvevők, akik magas jövedelemmel, alacsonyabb adóssággal vagy nagy befektetési portfólióval rendelkeznek.

Példa LTV -re

Tegyük fel például, hogy 100 000 dollárért vásárol egy lakást. A tulajdonos azonban hajlandó eladni 90 ezer dollárért. Ha 10 000 dolláros előleget fizet, akkor a kölcsönt 80 000 dollárra fordítják, ami 80% -os LTV -arányt eredményez (azaz 80 000/100 000). Ha az előleg összegét 15 000 dollárra növelné, akkor a jelzálogkölcsön értéke 75 000 dollár. Ezzel az LTV -arány 75% (azaz 75 000/100 000).

Változatok a hitel / érték arány szabályaiban

A különböző hiteltípusoknak eltérő szabályai lehetnek az LTV arány követelményeivel kapcsolatban.

FHA kölcsönök

Az FHA-hitelek jelzáloghitelek, amelyeket alacsony vagy közepes jövedelmű hitelfelvevőknek terveztek. Ezeket az FHA által jóváhagyott hitelező állítja ki, és a Szövetségi Házügyi Hivatal (FHA). Az FHA -hitelek alacsonyabb minimális előleget és hitelkeretet igényelnek, mint sok hagyományos hitel. Az FHA hitelek lehetővé teszik a kezdeti LTV arányt, akár 96,5%-ot, de megkövetelik a jelzálog -biztosítási díj (MIP) ami addig tart, amíg megvan az a kölcsön (bármennyire is alacsony lesz az LTV -arány).Sokan úgy döntenek, hogy refinanszírozzák FHA -hiteleiket, miután az LTV -arányuk eléri a 80% -ot, hogy megszüntessék a MIP -követelményt.

VA és USDA hitelek

A VA és USDA hitelek - a jelenlegi és volt katonaság, illetve a vidéki térségekben igénybe vehető hitelek - nem igényelnek magán jelzálog -biztosítást, annak ellenére, hogy az LTV -arány akár 100%is lehet. Mind a VA, mind az USDA hiteleknek azonban további díjai vannak.

Fannie Mae és Freddie Mac

Fannie Mae HomeReady és Freddie Mac Home Lehetséges jelzálog programjai alacsony jövedelmű hitelfelvevők számára 97%-os LTV arányt tesznek lehetővé. Mindazonáltal jelzálogbiztosítást igényelnek, amíg az arány 80%-ra csökken.

Az FHA, VA és USDA hitelek esetében egyszerűsített refinanszírozási lehetőségek állnak rendelkezésre. Ezek a felmentési követelmények így az otthon LTV -aránya nincs hatással a hitelre. Azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek LTV aránya meghaladja a 100%-ot - más néven "víz alatti" vagy "fejjel lefelé" - Fannie Mae Magas hitel-érték refinanszírozási lehetőség és Freddie Mac fokozott segély refinanszírozása is rendelkezésre áll opciók.

LTV vs. Kombinált LTV (CLTV)

Míg az LTV arány az ingatlan megvásárlásakor egyetlen jelzáloghitel hatását vizsgálja, a kombinált hitel-értéket (CLTV) arány az ingatlan fedezetlen kölcsönének aránya az ingatlan értékéhez képest. Ez nem csak az LTV -ben használt elsődleges jelzálogköltségeket foglalja magában, hanem minden másodlagos jelzáloghitelt, lakáscélú kölcsönt vagy hitelkeretet vagy egyéb zálogjogot. A hitelezők a CLTV arány segítségével határozzák meg a leendő lakásvásárló nemteljesítési kockázatát, ha egynél több hitel van használják - például ha két vagy több jelzáloggal rendelkeznek, vagy jelzáloggal, valamint lakáscélú kölcsönnel vagy hitelkeretgel rendelkeznek (HELOC). Általánosságban elmondható, hogy a hitelezők hajlandóak 80% -os vagy ennél magasabb CLTV arány mellett, valamint magas hitelminősítésű hitelfelvevőknek kölcsönözni. Az elsődleges hitelezők általában nagylelkűbbek a CLTV követelményekkel szemben, mivel ez alaposabb intézkedés.

Nézzünk egy kicsit közelebb a különbség. Az LTV arány csak a lakás elsődleges jelzálog -egyenlegét veszi figyelembe. Ezért, ha az elsődleges jelzálog -egyenleg 100 000 USD, a lakás értéke pedig 200 000 USD, az LTV = 50%.

Tekintsük azonban a példát, ha van egy második jelzálogköltsége is 30 000 dollár értékben és HELOC 20 000 dollár. Az összevont hitel értéke most (100 000 USD + 30 000 USD + 20 000 USD / 200 000 USD) = 75%; sokkal nagyobb arányban.

Ezek az együttes megfontolások különösen akkor fontosak, ha a jelzálogjogosult nemteljesíti és ellenségei a kizárásnak.

Hátrányai Hitel-érték (LTV)

Az LTV által szolgáltatott információk fő hátránya, hogy csak a lakástulajdonos által biztosított elsődleges jelzáloghitelt tartalmazza tartozik, és nem veszi ki a számításaiba a hitelfelvevő egyéb kötelezettségeit, például másodlagos jelzálogot vagy lakásrészvényt hitel. Ezért a CLTV befogadóbb mércéje annak, hogy a hitelfelvevő képes -e visszafizetni a lakáshitelt.