Sistem Pendaftaran Elektronik Hipotek—Definisi MERS

Apa itu Sistem Pendaftaran Elektronik Hipotek—MERS?

Mortgage Electronic Registration System (MERS) adalah database yang dibuat oleh industri perbankan hipotek. Sebuah registri elektronik rahasia hipotek berasal dari Amerika Serikat, itu melacak transfer dan modifikasi hak pelayanan dan kepemilikan pinjaman. Ini digunakan oleh industri keuangan real estat untuk perdagangan rekaman pinjaman hipotek perumahan dan komersial.

MERS, yang juga mengacu pada perusahaan swasta yang mengelola database, disetujui oleh perusahaan yang disponsori pemerintah seperti Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Perusahaan Hipotek Pinjaman Rumah Federal (Freddie Mac), dan Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah (Ginnie Mae), bersama dengan lembaga pemerintah seperti Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan Departemen Administrasi Veteran (VA) yang terlibat dalam pinjaman perumahan. Badan Keuangan Perumahan California dan Utah dan semua lembaga pemeringkat Wall Street utama juga memanfaatkannya.

Memahami Sistem Pendaftaran Elektronik Hipotek—MERS

Setiap kali hipotek dijual dari satu bank ke bank lain, sebuah penugasan—dokumen yang menunjukkan bahwa hipotek telah ditransfer—secara teoritis, disiapkan dan dicatat dalam catatan tanah daerah. Penugasan mentransfer semua bunga yang dimiliki pemberi pinjaman asli di bawah hipotek ke bank baru.

Dengan melacak transfer pinjaman secara elektronik, MERS menghilangkan praktik lama yang dilakukan pemberi pinjaman harus mencatat penugasan dengan pencatat daerah setiap kali pinjaman dijual dari satu bank ke lain.

Sistem MERS digunakan oleh pemberi pinjaman hipotek, penyedia layanan, pemberi pinjaman gudang, pemberi pinjaman grosir, pengecer pemberi pinjaman, kustodian dokumen, agen penyelesaian, perusahaan judul, asuransi, investor, perekam daerah, dan konsumen. Pejabat daerah dan peraturan serta pemilik rumah dapat mengakses MERS secara gratis. Pemilik rumah dapat mencari informasi tentang hipotek mereka sendiri yang terdaftar dengan sistem.

Untuk menggunakan pelacakan elektronik, penyedia hipotek memberikannya dengan nomor identifikasi hipotek (MIN) dan kemudian mendaftarkan pinjaman dengan database MERS. Kadang-kadang, MERS sendiri ditunjuk sebagai penerima hipotek, sebagaimana pemberi pinjaman asli secara resmi disebut dalam dokumen hipotek; pinjaman tersebut dikenal sebagai pinjaman hipotek asli (MOM). Dari sana, penjual dapat memulai hipotek dengan MERS sebagai calon pemberi pinjaman (juga disebut sebagai penerima manfaat), dan kemudian menetapkan atau mencatat penugasan pinjaman ke MERS di tanah county catatan. Ini akan membuat MERS menjadi pemegang rekor.

Jika pemberi pinjaman menjual pinjaman, MERS akan memperbarui informasinya mengenai hipotek. Penyedia hipotek dapat menghapusnya dari database MERS dengan mengirimkan permintaan untuk menonaktifkannya. MERS akan, pada gilirannya, memberi tahu Fannie Mae. Jika penyedia hipotek ingin mengakhiri keanggotaan mereka dengan MERS sepenuhnya, ia juga harus memberi tahu Fannie Mae sesegera mungkin.

Pro dan Kontra Sistem Pendaftaran Elektronik Hipotek—MERS

Sebagai situs elektronik terpadu untuk dokumen hipotek—akta kepercayaan
dan surat promes—MERS sangat menyederhanakan proses hipotek. MERS dapat bertindak sebagai tindakan penghematan biaya sampai tingkat tertentu karena, dengan bertindak
sebagai penerima hipotek, memotong biaya pencatatan transfer a
hipotek dari satu pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman lainnya. Memiliki pinjaman atas nama MERS (sebagai calon) dalam catatan tanah menghemat waktu dan biaya pencatatan karena beberapa penugasan tidak diperlukan setiap kali pinjaman berpindah tangan.

Database telah menarik beberapa kritik, meskipun. Selama krisis perumahan 2008, sistem terkadang mempersulit untuk memilah siapa yang sebenarnya memiliki hipotek. Itu menciptakan tantangan bagi pemilik rumah yang dihadapi penyitaan atau keringanan dari pinjaman mereka, karena mereka perlu tahu siapa yang menahan hipotek mereka untuk mencari solusi.