Fannie Mae: prestiti, HomePath e tutto ciò che dovresti sapere

Fannie Mae—conosciuta ufficialmente come Federal National Mortgage Association (FNMA)—è a impresa sponsorizzata dal governo (GSE) istituita dal Congresso per stimolare la proprietà della casa e fornire liquidità al mercato dei mutui. È stata fondata nel 1938 durante il Grande Depressione come parte di Nuovo affare. Il suo scopo è aiutare i mutuatari a reddito medio-basso a ottenere finanziamenti per una casa.

Cosa fa Fannie Mae

Come un mercato secondario dei mutui partecipante, Fannie Mae non origina mutui. Invece, mantiene i fondi che affluiscono agli istituti di credito acquistando o garantendo mutui emessi da cooperative di credito, banche, parsimoniae altri istituti finanziari. È uno dei due grandi acquirenti di mutui nel mercato secondario. L'altro è suo fratello Freddie Mac, o la Federal Home Loan Mortgage Corporation, che è anche un GSE istituito dal Congresso.

Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li riunisce per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da attività garantiti da un'ipoteca o da un pool di ipoteche. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae vengono quindi acquistati da istituzioni, come compagnie assicurative, fondi pensione e banche di investimento. Garantisce il pagamento del capitale e degli interessi sui propri MBS.

Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente denominato portafoglio trattenuto, che investe in titoli garantiti da ipoteca propri e di altre istituzioni. Fannie Mae emette debito, chiamato debito di agenzia, per finanziare il suo portafoglio trattenuto.

Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea liquidità per gli istituti di credito, che a sua volta consente loro di sottoscrivere o finanziare ulteriori mutui. Nel 2020, Fannie Mae ha fornito $ 1,4 trilioni di liquidità al mercato dei mutui, che ha aiutato gli americani a basso reddito ad acquistare, rifinanziare o affittare circa sei milioni di case.

Fannie Mae Stock

Prezzo delle azioni Fannie Mae

Fannie Mae è quotata in borsa dal 1968. Fino al 2010, è stato scambiato sul Borsa Valori di New York (NYSE). Seguendo il La grande recessione e l'impatto che ha avuto su mercato immobiliare, Fannie Mae è stata costretta a revocare la quotazione delle sue azioni per non aver rispettato il prezzo minimo di chiusura richiesto dal NYSE. Fannie Mae ora commercia sul bancone.

Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono stati rilevati dal governo tramite a tutela del Agenzia federale delle finanze per l'edilizia abitativa (FAFA). Il Tesoro degli Stati Uniti fornito 191,5 miliardi di dollari per mantenere entrambi solvibili. Entrambe le agenzie hanno restituito i soldi, e poi alcuni.

Nell'agosto 2012, i termini che regolano gli obblighi di dividendo di Fannie Mae sono stati modificati in modo che il Tesoro degli Stati Uniti reclamasse eventuali profitti alla fine di ogni trimestre e fornisse capitale in caso di deficit. Nel settembre 2019, il Tesoro e la FHFA hanno annunciato che Fannie Mae e Freddie Mac potrebbero iniziare a mantenere i loro guadagni per sostenere riserve di capitale rispettivamente di $ 25 miliardi e $ 20 miliardi. La mossa è un passo verso la transizione dei due fuori dalla tutela.

Requisiti per il prestito Fannie Mae

Per fare affari con Fannie Mae, un prestatore di mutui deve rispettare la Dichiarazione sui prestiti subprime emessa dal governo federale. La dichiarazione affronta diversi rischi associati a prestiti subprime, come tassi introduttivi bassi seguiti da un tasso variabile più alto, limiti molto alti su quanto può essere un tasso di interesse aumento, limitato alla documentazione del reddito del mutuatario e caratteristiche del prodotto che rendono frequente il rifinanziamento del prestito probabile.

I mutui che Fannie Mae acquista e garantisce devono soddisfare criteri rigorosi. Il limite, ad esempio, per a prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2021 è $ 548.250 (da $ 510.400 nel 2020) per la maggior parte delle aree e $ 822.375 (da $ 765.600 nel 2020) per le aree ad alto costo, tra cui Hawaii e Alaska. La FHFA fissa questi limiti.

Per ottenere un prestito garantito da Fannie Mae, dovrai rivolgerti a un prestatore approvato. Oltre a evitare i prestiti subprime menzionati sopra, i finanziatori devono soddisfare criteri di ammissibilità e sottoscrizione che garantiscano la qualità creditizia del finanziamento.

Come richiedere un mutuo garantito da Fannie Mae

Quando hai trovato un prestatore idoneo a emettere un prestito garantito da Fannie Mae, sarai guidato nella compilazione di una domanda di prestito residenziale uniforme. Dovrai raccogliere e fornire informazioni e documentazione finanziaria. Ciò include un record di occupazione e il tuo reddito lordo e dichiarazioni, come ad esempio un W-2 o 1099 modulo per eseguire il backup di questi. Dovrai anche fornire un totale dei tuoi obblighi di debito mensili, come i saldi sulle carte di credito, le rate dell'auto, gli alimenti e il mantenimento dei figli.

In genere, i finanziatori preferiscono seguire il 28/36 Regola—vale a dire, una famiglia non dovrebbe spendere più del 28% del reddito mensile in spese per la casa e non più del 36% per il servizio del debito (compresi mutui e prestiti auto). Fannie Mae accetterà un massimo rapporto debito/reddito (DTI) del 36%, anche se questo può arrivare fino al 45% se il mutuatario soddisfa i requisiti di punteggio di credito e di riserva.

Se il tuo rapporto DTI è troppo alto, puoi effettuare un acconto maggiore, che ridurrà i costi mensili. Mentre un acconto del 20% è considerato ideale, alcuni mutuatari potrebbero essere in grado di versare un minimo del 3%.

Gli acquirenti di case devono anche soddisfare i requisiti minimi di credito per poter beneficiare di mutui garantiti da Fannie Mae. Per una casa unifamiliare che è un'abitazione principale, a punteggio FICO di almeno 620 per i prestiti a tasso fisso e 640 per mutui a tasso variabile (ARM) è obbligatorio. Naturalmente, migliore o più alto è il tuo punteggio FICO, più idoneo sei per i tassi di interesse più bassi disponibili.

Modifiche al prestito

Seguendo il crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche del prestito. Le modifiche al prestito modificano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari a evitare inadempienze, finendo in preclusione e, infine, perdere le loro case. Le modifiche possono includere un tasso di interesse più basso e l'estensione della durata del prestito, che abbasserebbe i pagamenti mensili. Da settembre 2008, Fannie Mae e Freddie Mac hanno completato più di 2,45 milioni di modifiche al prestito.

Fannie Mae HomePath

Quando si verificano pignoramenti su ipoteche di cui Fannie Mae è proprietaria/investitore, o quando gli immobili vengono acquisiti tramite atti sostitutivi del pignoramento o decadenza, Fannie Mae tenta di vendere le proprietà in modo tempestivo per ridurre al minimo i potenziali impatti sulla comunità. HomePath.com è il sito Web di Fannie Mae in cui gli acquirenti di case e gli investitori possono cercare e fare offerte su queste proprietà e HomeReady di Fannie Mae offre prodotti di finanziamento dell'acquirente per le proprietà.

In alcuni casi, possono essere disponibili finanziamenti speciali. Questi includono assistenza sui costi di chiusura, acconti del 3% e costi di miglioramento raggruppati nel prestito.

HomePath.com offre esclusivamente proprietà di proprietà di Fannie Mae e comprende case unifamiliari, villette a schiera e condomini. Fannie Mae si avvale di professionisti immobiliari locali per preparare, mantenere ed elencare le proprietà in vendita. La maggior parte degli annunci include fotografie, descrizioni di proprietà e altri dettagli, comprese le informazioni sulla scuola e sul quartiere.

Fannie Mae e il COVID-19

A causa dell'impatto finanziario della pandemia di coronavirus in corso, innumerevoli proprietari di case si sono trovati in situazioni in cui non potevano permettersi le rate del mutuo. Per aiutare in questa situazione, il Legge sugli aiuti, gli aiuti e la sicurezza economica per il coronavirus (CARES), approvato nel marzo 2020, richiedeva che i creditori titolari di mutui garantiti dal governo federale concedessero ai loro clienti colpiti dalla pandemia una tolleranza fino a 180 giorni e sospendessero gli sfratti legati alla preclusione. Come parte di questo, Fannie Mae ha offerto le seguenti opzioni di assistenza ipotecaria e sollievo per mutuatari dei suoi mutui unifamiliari che sono stati influenzati finanziariamente dall'attuale situazione nazionale emergenza:

• Possibilità di richiedere assistenza ipotecaria contattando un prestatore di servizi ipotecario
• La sospensione delle vendite di preclusione e degli sfratti era prevista per il 31 luglio 2021, ma la sospensione degli sfratti è stata posticipata al 30 settembre 2021.
• Idoneità a un piano di concessione per ridurre o sospendere le rate del mutuo fino a 12 mesi
• Sospensione della segnalazione da parte dell'agenzia di credito dei pagamenti scaduti dei mutuatari in un piano di concessione a causa di disagi attribuibili alla pandemia in corso
• Nessuna incursione di commissioni in ritardo per i mutuatari in un piano di tolleranza
• Un requisito che dopo la concessione, un servicer lavorerà con i mutuatari su un piano permanente per aiutare a mantenere o ridurre gli importi dei pagamenti mensili, se necessario, inclusa una modifica del prestito

Proroga moratoria

Alla fine di giugno 2021, il presidente Biden ha annunciato che sarebbero state intraprese ulteriori azioni per prevenire i pignoramenti. La sua amministrazione ha prorogato la moratoria di pignoramento fino all'ultimo giorno di luglio e ha prorogato l'iscrizione alla concessione finestra fino al 30 settembre 2021, per alcuni mutuatari i cui mutui sono detenuti dalle tre agenzie federali che sostengono ipoteche.

Inoltre, la FHFA ha anche messo in atto standard di prestito e valutazione più flessibili per i prestiti garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac per rendere sicuro che gli acquirenti di case possano chiudere con i prestiti durante la pandemia e che tutte le parti coinvolte possano mantenere il distanziamento sociale per tutto il processi. Questi standard ora consentono:

• Perizie alternative su prestiti di acquisto e rifinanziamento (conduzione di perizie drive-by e online rispetto a on-site)
• Metodi alternativi per documentare il reddito e verificare l'occupazione prima della chiusura del prestito (ad esempio, verifica dell'occupazione via e-mail)
• Espandere l'uso di Procura per assistere con la chiusura di prestiti (ad esempio, firme elettroniche)

La flessibilità relativa alla documentazione dei redditi e alla procura è scaduta il 30 aprile 2021, ma la flessibilità delle valutazioni alternative è stata estesa al 31 maggio 2021. Mentre alcune delle protezioni iniziali previste dal CARES Act sono scadute, il presidente Joe Biden ha esteso una moratoria di preclusione per i mutui garantiti a livello federale fino al 31 luglio 2021.

Il programma RefiNow di Fannie Mae

A partire dal 5 giugno 2021, Fannie Mae offrirà ai titolari di mutui a basso reddito una nuova opzione di rifinanziamento attraverso un programma chiamato RefiNow, volto a ridurre i pagamenti mensili e i tassi di interesse. Per essere idonei, i proprietari di case devono guadagnare almeno l'80% del loro reddito mediano (AMI) di area.

Questo programma ha lo scopo di aiutare più proprietari di case a rifinanziare rimuovendo alcune delle barriere del tradizionale processo di rifinanziamento, migliorando l'accessibilità e promuovendo la proprietà sostenibile della casa. “I mutuatari a basso reddito in genere rifinanziano a un ritmo più lento rispetto ai mutuatari a reddito più elevato, potenzialmente mancando un opportunità di risparmiare sui costi abitativi", afferma Malloy Evans, vicepresidente senior e chief credit risk officer di un'unica famiglia, Fannie Mae.

Se i proprietari di case non sono sicuri se Fannie Mae possiede o meno il mutuo, possono visitare Strumento di ricerca prestiti di Fannie Mae. Il programma RefiNow offre diversi vantaggi per i proprietari di case. In primo luogo, richiede una riduzione del tasso di interesse del proprietario della casa di un minimo di 50 punti base e un risparmio di almeno $ 50 nella rata mensile del mutuo del proprietario della casa. In secondo luogo, Fannie Mae fornirà un credito di $ 500 al prestatore al momento dell'acquisto del prestito se è stata ottenuta una perizia per l'operazione, e questo credito deve essere trasferito dal prestatore al padrone di casa.

Per qualificarsi per RefiNow, un proprietario di casa deve soddisfare queste qualifiche:

• Essere in possesso di un mutuo garantito da Fannie Mae garantito da una residenza principale di un'unità.
• Avere un reddito corrente pari o inferiore all'80% dell'AMI (non il reddito di origine del prestito originario).
• Mai mancato un pagamento del mutuo negli ultimi sei mesi e non più di un pagamento del mutuo mancato negli ultimi 12 mesi.
• Essere in possesso di un mutuo con un rapporto prestito/valore fino al 97%, un rapporto debito/reddito pari o inferiore al 65% e un punteggio FICO minimo di 620.