Definizione di diritti di servizio ipotecario (MSR)

Cosa sono i diritti di servizio ipotecario (MSR)?

I diritti di servizio ipotecario (MSR) si riferiscono a un accordo contrattuale in cui il diritto al servizio di un mutuo esistente viene venduto dall'originario creditore ipotecario ad altro soggetto specializzato nelle diverse funzioni legate al servizio dei mutui.

Comprensione dei diritti di servizio ipotecario (MSR)

Gli MSR hanno compiti amministrativi in ​​corso che vengono regolarmente elaborati per l'intera durata di un mutuo. I diritti comuni inclusi sono il diritto di riscuotere mensilmente i pagamenti ipotecari, accantonare tasse e premi assicurativi in ​​garanzia e inoltrare gli interessi e le quote capitale al creditore ipotecario. In cambio il servicer viene remunerato con un corrispettivo specifico, che è delineato nel contratto che è stato stabilito e stipulato all'inizio del contratto di service.



Il importo della rata del mutuo, tasso di interesse, tipo di prestito e altri fattori rimangono gli stessi. Per quanto riguarda il mutuatario, viene modificato solo l'indirizzo a cui vengono inviati i pagamenti e dovresti contatta il servicer, piuttosto che il tuo prestatore ipotecario originale, per qualsiasi domanda tu possa avere riguardo al tuo prestito. Il tuo servicer può cambiare in qualsiasi momento, ma dovresti ricevere un avviso dal tuo prestatore originale di almeno 15 giorni prima che accada e anche il tuo nuovo servicer dovrebbe avvisarti entro 15 giorni dall'assunzione dei diritti.

Esempio di vendita di un MSR

Sarah stipula un mutuo di 500.000 dollari dal prestatore A. Invia al creditore un pagamento mensile di capitale e interessi. Tre anni dopo il prestatore A decide di trasferire il suo MSR sul mutuo di Sarah alla società B. In base ai termini del contratto, la società B riceve una commissione dal prestatore A per in lavorazione tutte le rate del mutuo rimanenti di Sarah. Il creditore ipotecario può quindi spendere più tempo e denaro fornendo nuovi mutui mentre la società che assume l'MSR inoltra le rate del mutuo al creditore.

considerazioni speciali

Un prestatore venderà spesso MSR come mezzo per liberare linee di credito per prestare denaro a ulteriori mutuatari. La maggior parte dei mutui è in vigore da 15 a 30 anni, e la banca ha bisogno di miliardi di dollari per prestare denaro ad altri consumatori che richiedono mutui durante questo periodo. In modo indiretto, vendere MSR significa che più persone possono diventare proprietari di case, perché la vendita di questi diritti produce entrate.

I finanziatori guadagnano anche addebitando commissioni per originare mutui e guadagnare interessi mensili dai pagamenti. I mutui sono semplicemente attività aggiuntive che portano maggiori entrate per le banche.

Storia delle MSR

Il mercato per gli MSR è stato forte negli ultimi anni a causa di un'economia in miglioramento, di mutui ipotecari di qualità superiore e di un minor numero di insolvenze. Hedge fund, banche e fondi di investimento immobiliare (REIT) trovano queste attività interessanti perché gli MSR possono produrre elevati importi di interesse. Ad esempio, SunTrust ha acquistato 8 miliardi di dollari in MSR nel primo trimestre del 2016 come mezzo per guadagnare un solido ritorno sull'investimento (ROI), e in pochi mesi il suo portafoglio MSR conteneva $ 1,123 miliardi di saldi principali non pagati di prestiti che la banca stava servendo per i finanziatori.

National Mortgage News ha riferito a giugno 2019 che gli MSR "sono stati una delle classi di attività a reddito fisso più performanti in passato cinque anni." Tuttavia, ha anche riferito che "da ottobre 2018, poiché i tassi di interesse a medio e lungo termine sono diminuiti, le proiezioni e effettivo pagamento anticipato del mutuo le ipotesi hanno accelerato, causando un notevole accorciamento della vita media attesa degli MSR." Ciò ha portato al fatto che "i valori di MSR da aprile a maggio sono diminuiti costantemente (di mezzo) multiplo." Detto questo, riporta National Mortgage News, "la domanda da parte degli acquirenti di MSR è ancora molto forte e c'è un consenso generale intorno a MSR i valori."