Spiegazione della struttura di pagamento del mutuo con l'esempio

UN mutuo è un prestito a lungo termine pensato per aiutarti a comprare casa. Oltre a rimborsare il capitale, devi anche fare gli interessi pagamenti al iofine. La casa e il terreno intorno servono come garanzia. Ma se stai cercando di possedere una casa, devi sapere più di queste generalità. Questo concetto vale anche per il business, soprattutto per quanto riguarda i costi fissi e punti di arresto.

Storia

Quasi tutti coloro che acquistano una casa hanno un mutuo. Tassi del mutuo sono spesso citati nei telegiornali della sera e la speculazione su quale direzione si muoveranno i tassi è diventata una parte standard della cultura finanziaria.

L'ipoteca moderna è nata nel 1934 quando il governo, per aiutare il paese a superare la Grande Depressione, ha creato un programma ipotecario che ha ridotto al minimo l'acconto richiesto su una casa, aumentando l'importo che i potenziali proprietari di case potrebbero prestito. Prima di allora, un 50% acconto era richiesto.Oggi è auspicabile un acconto del 20%, soprattutto perché se l'acconto è inferiore al 20%, è necessario stipulare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), aumentando i pagamenti mensili.

Desiderabile, tuttavia, non è necessariamente realizzabile. Ci sono programmi di mutuo disponibili che consentono acconti significativamente inferiori, ma se riesci a gestire quel 20%, dovresti assolutamente farlo.

Pagamenti del mutuo

I principali fattori che determinano le rate mensili del mutuo sono la dimensione e la durata del prestito. La dimensione è la quantità di denaro che prendi in prestito e il termine è il periodo di tempo che hai a disposizione per restituirlo. In generale, più lungo è il termine, minore è la rata mensile. Ecco perché i mutui a 30 anni sono i più popolari. Una volta che conosci l'importo del prestito di cui hai bisogno per la tua nuova casa, un calcolatore di mutui è un modo semplice per confrontare i tipi di mutuo e vari istituti di credito.

PITI: Componenti per il pagamento dei mutui

Ci sono quattro fattori che giocano un ruolo nel calcolo di una rata del mutuo: capitale, interessi, tasse e assicurazione (PITI). Mentre li osserviamo, useremo un mutuo da $ 100.000 come esempio.

Principale

Una parte di ciascuna rata del mutuo è dedicata al rimborso del capitale. I prestiti sono strutturati in modo che l'importo del capitale restituito al mutuatario inizi basso e aumenti con ogni pagamento del mutuo. I pagamenti nei primi anni vengono applicati più agli interessi che al capitale, mentre i pagamenti negli ultimi anni invertono tale scenario.Per il nostro mutuo di $ 100.000, il capitale è di $ 100.000.

Interesse

L'interesse è la ricompensa del creditore per aver corso un rischio e averti prestato denaro. Il tasso di interesse di un mutuo ha un impatto diretto sull'importo della rata del mutuo: tassi di interesse più elevati significano rate del mutuo più elevate.

Tassi di interesse più alti generalmente riducono la quantità di denaro che puoi prendere in prestito e tassi di interesse più bassi la aumentano.Se il tasso di interesse sul nostro mutuo di $ 100.000 è del 6%, il pagamento mensile combinato di capitale e interessi su un mutuo di 30 anni sarebbe di circa $ 599,55 - $ 500 di interesse + $ 99,55 di capitale. Lo stesso prestito con un tasso di interesse del 9% si traduce in un pagamento mensile di $ 804,62.

Le tasse

Le tasse sugli immobili o sulla proprietà sono valutate dalle agenzie governative e utilizzate per finanziare servizi pubblici come scuole, forze di polizia e vigili del fuoco. Le tasse sono calcolate dal governo su base annua, ma puoi pagare queste tasse come parte dei tuoi pagamenti mensili. L'importo dovuto viene diviso per il numero totale di rate mensili del mutuo in un determinato anno. Il prestatore riscuote i pagamenti e li tiene in deposito a garanzia fino a quando le tasse non devono essere pagate.

Assicurazione

Come le tasse sugli immobili, i pagamenti assicurativi vengono effettuati con ogni pagamento del mutuo e tenuti in garanzia fino alla scadenza del conto. Ci sono confronti fatti in questo processo per assicurazione di livello premium. Ci sono due tipi di copertura assicurativa che possono essere inclusi in una rata del mutuo. Uno è l'assicurazione sulla proprietà, che protegge la casa e il suo contenuto da incendi, furti e altri disastri. L'altro è PMI, obbligatorio per chi acquista casa con un acconto inferiore al 20% del costo. Questo tipo di assicurazione protegge il creditore nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di rimborsare il prestito. Poiché riduce al minimo il rischio di insolvenza sul prestito, PMI consente inoltre ai finanziatori di vendere il prestito agli investitori, che a loro volta possono avere la certezza che i loro debito l'investimento sarà loro restituito. La copertura PMI può essere abbandonata una volta che il mutuatario ha almeno il 20% di capitale nella casa.

Mentre capitale, interessi, tasse e assicurazione costituiscono il tipico mutuo, alcune persone optano per mutui che non includono tasse o assicurazioni come parte del pagamento mensile. Con questo tipo di prestito hai una rata mensile più bassa, ma devi pagare le tasse e l'assicurazione da solo.

Il Piano di Ammortamento

Un mutuo ammortamento Il programma fornisce uno sguardo dettagliato su quale parte di ciascuna rata del mutuo è dedicata a ciascun componente del PITI. Come notato in precedenza, i pagamenti ipotecari dei primi anni consistono principalmente nel pagamento degli interessi, mentre i pagamenti successivi consistono principalmente in capitale.

Nel nostro esempio di un mutuo di 30 anni da $ 100.000, il piano di ammortamento prevede 360 ​​rate. Il programma parziale mostrato di seguito mostra come il saldo tra il pagamento del capitale e degli interessi si inverte nel tempo, spostandosi verso una maggiore applicazione al capitale.

Pagamento	Principale	Interesse	Saldo principale
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

Come mostra il grafico, ogni pagamento è di $ 599,55, ma l'importo dedicato al capitale e agli interessi cambia. All'inizio del tuo mutuo, il tasso al quale guadagni equità nella tua casa è molto più lento. Questo è il motivo per cui può essere utile effettuare pagamenti extra del capitale se il mutuo ti consente di farlo senza a penale per pagamento anticipato.Riducono il tuo capitale che, a sua volta, riduce gli interessi dovuti su ogni pagamento futuro, spostandoti verso il tuo obiettivo finale: estinguere il mutuo.

D'altra parte, l'interesse è la parte che è deducibile dalle tasse nella misura consentita dalla legge, se elenchi le tue detrazioni invece di prendere la detrazione standard.

Quando iniziano i pagamenti del mutuo

La prima rata del mutuo è dovuta un mese intero dopo l'ultimo giorno del mese in cui l'acquisto della casa è stato concluso. A differenza dell'affitto, in scadenza il primo giorno del mese di quel mese, le rate del mutuo vengono pagate in via posticipata, il primo giorno del mese ma per il mese precedente.

Supponiamo che la chiusura avvenga il 25 gennaio. I costi di chiusura includeranno gli interessi maturati fino alla fine di gennaio. La prima rata completa del mutuo, che è per il mese di febbraio, scadrà il 1° marzo.

Ad esempio, supponiamo che tu prenda un mutuo iniziale di $ 240.000, su un acquisto di $ 300.000 con un acconto del 20%. Il tuo pagamento mensile ammonta a $ 1.077,71 con un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 3,5%. Questo calcolo include solo capitale e interessi, ma non include le tasse sulla proprietà e l'assicurazione.

Il tuo interesse giornaliero è di $ 23,01. Questo viene calcolato moltiplicando prima il prestito di $ 240.000 per il tasso di interesse del 3,5%, quindi dividendo per 365. Se il mutuo si chiude il 25 gennaio, devi $ 161,10 per i sette giorni di interessi maturati per il resto del mese. Il prossimo pagamento mensile, che è l'intero pagamento mensile di $ 1.077,71, è dovuto il 1 marzo e copre il pagamento del mutuo di febbraio.

Dovresti avere tutte queste informazioni in anticipo. In base alla regola della divulgazione integrata TILA-RESPA, tre giorni prima della data di chiusura programmata devono essere forniti due moduli: la stima del prestito e l'informativa di chiusura. L'importo degli interessi maturati, insieme agli altri costi di chiusura, è indicato nel modulo di informativa di chiusura. È possibile visualizzare l'importo del prestito, il tasso di interesse, i pagamenti mensili e altri costi e confrontarli con la stima iniziale fornita.

La linea di fondo

Un mutuo è uno strumento importante per l'acquisto di una casa, che ti consente di diventare proprietario di una casa senza dover versare un grosso acconto. Tuttavia, quando accetti un mutuo, è importante comprendere la struttura dei tuoi pagamenti, che coprono non solo il capitale (l'importo preso in prestito) ma anche gli interessi, le tasse e l'assicurazione. Ti dice quanto tempo ci vorrà per estinguere il mutuo e, in definitiva, quanto sarà costoso finanziare l'acquisto della tua casa.