Vivere a New York City: cooperative vs. condomini

Coop vs. Condomini: una panoramica

I condomini e le cooperative condividono somiglianze ma hanno anche caratteristiche uniche che offrono una varietà di opzioni per i residenti. Per molti versi, New York City immobiliare mercato è diverso da qualsiasi altro negli Stati Uniti. Una delle maggiori differenze è che gli appartamenti in vendita a New York sono condomini o cooperative.

Nella maggior parte dei posti, i condomini sono la regola, ma non nella Grande Mela. Sebbene le cooperative superino i condomini a New York, di circa il 75% per la maggior parte delle stime, più condomini sono sul mercato attivo in un dato momento.

Iniziamo con un breve esame della differenza tra una cooperativa e un condominio. Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale delle aree comuni, ti appartengono. Quando acquisti una cooperativa, in realtà non acquisti il ​​tuo appartamento; invece, stai acquistando azioni di una società che è il tuo edificio. La dimensione della tua quota dipende dalle dimensioni del tuo appartamento; l'acquisto delle azioni consente di occupare un'unità nell'edificio della cooperativa. Alla chiusura di un condominio, ti verrà dato un

atto; alla chiusura per una cooperativa, otterrai un proprietario locazione.

Per la maggior parte, sia i condomini che le cooperative hanno un portiere e un sovrintendente nel personale; alcuni aggiungeranno un portiere che farà tutto ciò che gli altri due non fanno. Il servizi può essere sobrio (forse solo un ripostiglio nel seminterrato) o onnicomprensivo, come una terrazza panoramica, una sala biliardo, una sala pianoforte, una sala di proiezione, una sala giochi per bambini e una palestra.

condomini

I quartieri più recenti, un tempo considerati fuoriclasse ma ora considerati alla moda, sono dove troverai i condomini. Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, una società di intermediazione immobiliare di New York, "Se vivere in una casa di vetro nel cielo è più il tuo stile, probabilmente guarderai molti condomini. Gli edifici condominiali non sono diventati comuni a New York City fino agli anni '70, quindi sono spesso più moderni delle cooperative".

"Dal momento che il terreno disponibile per nuovi edifici condominiali è limitato a Manhattan", aggiunge Malin, "il più recente è probabile che i condomini si trovino nei quartieri emergenti e marginali dell'estremo oriente e dell'occidente Lati. Nel Queens e a Brooklyn, abbiamo visto molti condomini di nuova costruzione costruiti in ex aree industriali lungo il lungomare a Long Island City e Williamsburg, così come a Downtown Brooklyn.”

Acconto e Prezzo

Il costo può spesso guidare il processo decisionale per l'acquisto di immobili e i condomini offrono un'offerta interessante acconti, per cui, di norma, è richiesto solo il 10% del prezzo di acquisto. Tuttavia, i condomini tendono ad avere prezzi più alti rispetto alle cooperative.

Costi di chiusura

I costi di chiusura di un condominio sono superiori a quelli di una cooperativa. Per i dettagli, abbiamo chiesto all'avvocato immobiliare di New York Adam Stone di confrontare i due. Ecco cosa ha inventato. Per un condominio da 1 milione di dollari con un mutuo da 800.000 dollari, costi di chiusura sarebbe:

• Assicurazione del titolo per l'acquirente, $ 4.500
• Assicurazione del titolo per il prestatore, $ 1.000
• Ricerche per titoli, $700
• Spese di registrazione, $700
• Tassa sulla residenza dello Stato di New York, $ 10.000
• Imposta di registrazione ipotecaria dello Stato di New York, $ 15,370
• somma totale: $ 32.270 (senza commissioni del prestatore, che variano in base al prestatore)

Per chiunque si chieda quale sia la tassa sulle ville, Stone spiega: "Lo Stato di New York ha un imposta sui trasferimenti dello 0,4% del prezzo di vendita, a carico del venditore di qualsiasi immobile residenziale. Ha anche un'imposta sul trasferimento dell'acquirente dell'1%, nota anche come "tassa sui palazzi" perché si applica solo alle proprietà residenziali con un prezzo pari o superiore a $ 1 milione".

Spese mensili

I proprietari dei condomini hanno una bolletta mensile chiamata "spese comuni", che viene utilizzata per la manutenzione dell'edificio: aree comuni, paesaggistica, pagamento del personale e spesso alcune delle utenze.

I proprietari di condomini emettono due assegni ogni mese (uno per la manutenzione dell'edificio e uno per le tasse di proprietà) ma spesso il totale complessivo del proprietario del condominio è inferiore alla fattura di manutenzione del proprietario della cooperativa.

Il bordo

Le schede condominiali tendono ad essere meno esigenti delle schede cooperative. Le cooperative hanno un processo di approvazione più lungo, incluso un colloquio. Il consiglio di amministrazione decide se un potenziale acquirente può acquistare la cooperativa.

Secondo Warner M. Lewis del team Harkov Lewis di Halstead Property, "Con un condominio, un edificio può richiedere un pacchetto all'acquirente", afferma Lewis, "ma non c'è un colloquio e l'edificio ha solo il diritto di prelazione (cioè, o devono approvarlo, o il condominio deve comprarlo da solo), il che significa che quando tu avere un contratto firmato a meno che non succeda qualcosa all'acquirente (o al finanziamento) l'affare è buono come fatto."

Regole

I condomini tendono ad avere meno regole, comprese le restrizioni sull'uso di fondi esteri per l'acquisto. I condomini consentono agli investitori internazionali di acquistare e affittare i propri spazi; di solito con alcuni avvertimenti, ma nessuno che sia oneroso. I condomini consentono anche di subaffittare o affittare l'appartamento a un'altra parte in modo relativamente semplice, rispetto al processo di subaffitto per le cooperative. Tuttavia, alcune associazioni condominiali possono imporre più regole di altre. Di conseguenza, è importante che i potenziali acquirenti facciano le loro ricerche per determinare cosa è consentito e cosa non è consentito.

La preferenza dell'acquirente

Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, "Se preferisci marciare al ritmo del tuo batterista e apprezzi la flessibilità, allora un condominio potrebbe essere la scelta saggia per te. Tuttavia, comprendi che questa libertà ha un prezzo. I condomini sono quasi sempre più costosi delle cooperative equivalenti. Inoltre, se vedere facce nuove in ascensore regolarmente è un problema per te, cerca altrove. Gli affittuari possono essere comuni negli edifici condominiali. I proprietari spesso approfittano delle politiche più liberali di un condominio”.

cooperative

In generale, le aree residenziali più vecchie e consolidate hanno una preponderanza di cooperative. Come spiega Gary Malin: “Se ti piacciono le proprietà storiche, è probabile che finirai in una cooperativa, poiché quasi tutti gli edifici prebellici sono organizzati in questo modo. Inoltre, poiché gli edifici cooperativi tendono ad essere più vecchi degli sviluppi condominiali, spesso si trovano in posizioni più centrali. Ad esempio, quasi tutti gli edifici residenziali che fiancheggiano Park Avenue nell'Upper East Side (una posizione privilegiata sotto ogni punto di vista) sono cooperative”.

Acconto e Prezzo

Come con un condominio, la decisione potrebbe dipendere da quanto puoi spendere e avere risparmiato per un acconto. Anche se è possibile abbattere solo il 10% del prezzo d'acquisto di un condominio, una cooperativa può richiedere un acconto molto più elevato, compreso tra il 20% e il 50% del prezzo di acquisto. La buona notizia è che il prezzo di acquisto di una cooperativa tende ad essere inferiore a quello dei condomini. Tuttavia, i prezzi possono variare a seconda del quartiere coinvolto.

Costi di chiusura

Secondo l'avvocato immobiliare di New York Adam Stone, una cooperativa ha costi di chiusura inferiori. Nell'esempio sopra citato per un condominio, che aveva oltre $ 32.000 di costi, una cooperativa ha solo la tassa di soggiorno di $ 10.000. La differenza sostanziale è dovuta al fatto che il condominio è proprietà immobiliare, mentre le azioni della cooperativa sono proprietà personale.

"Per alcuni potrebbe essere solo semantica, ma non quando si calcolano i costi di chiusura", aggiunge Stone.

Spese mensili

I proprietari delle cooperative emettono un assegno al mese chiamato addebito di "manutenzione". Simile ai condomini, il canone mensile va alla manutenzione di base della proprietà e al personale necessario per mantenere il corretto funzionamento dell'edificio. Le spese della cooperativa tendono ad essere più alte delle spese condominiali poiché la quota spesso include almeno una parte del mutuo per l'edificio. Anche se i canoni mensili possono variare a seconda delle dimensioni dell'edificio.

Tuttavia, è importante notare che la manutenzione e le spese comuni non sono scolpite nella pietra. Qualsiasi spesa importante - un nuovo tetto, una nuova lobby, più membri del personale - può innescare una valutazione, che è qualcosa su cui decidono i membri del consiglio e qualcosa che raramente può essere annullato.

Il bordo

Come affermato in precedenza, la maggior parte dei consigli di amministrazione cooperativa ha un processo di applicazione rigoroso e spesso lungo che può richiedere il all'acquirente di consegnare informazioni finanziarie, sottoporre a verifica dell'occupazione e possibilmente un background personale dai un'occhiata.

Warner M. Lewisof The Harkov Lewis Team di Halstead Property riassume: "In una cooperativa, non solo devi avere i soldi per comprare l'appartamento (o finanziamento per farlo), devi anche essere approvato dal consiglio dopo aver presentato una domanda, che di solito è molto dettagliata e richiede tempo. Quindi, con poca o nessuna ragione, un acquirente può essere rifiutato dopo il colloquio, o anche prima, solo a causa di qualcosa nel pacchetto. Ho avuto accordi e ho visto accordi in cui non c'è nessuna rima o motivo per i rifiuti.

Regole

Le commissioni cooperative tendono ad avere più regole rispetto ai condomini e possono imporre quando puoi esercitarti con il tuo trombone, se puoi mettere decorazioni natalizie sulla tua porta e se il tuo animale domestico può trasferirsi con te. La maggior parte delle regole ha lo scopo di promuovere l'armonia, la calma e la civiltà della vita cooperativa.

Ma le regole che scoraggiano alcuni acquirenti nazionali, e quasi tutti gli acquirenti internazionali, sono le restrizioni cooperative sui subaffitti. Le politiche variano in base all'edificio, ma generalmente, quando le cooperative lo consentono azionisti per subaffittare i propri appartamenti, è su base limitata, ad esempio per uno o due anni su cinque. I proprietari in genere devono aver risieduto nella proprietà per un certo periodo di tempo prima di subaffittare, in alcuni casi fino a tre anni. I proprietari in genere pagano una tassa per essere autorizzati a subaffittare e potenzialmente i sublocatari devono compilare una domanda e possono essere soggetti a un controllo dei precedenti. L'approvazione del consiglio è d'obbligo.

Un'altra regola delle cooperative che rende impossibili gli acquisti da parte di individui internazionali è che è improbabile che accettino chiunque abbia fondi al di fuori degli Stati Uniti.

Secondo Lewis, "Le cooperative mirano a stabilire un gruppo di residenti stabile e a lungo termine. I condomini non sembrano così preoccupati per questo."

La preferenza dell'acquirente

Quando si tratta di scegliere la tua preferenza, Gary Malin la mette nel modo seguente:

Le cooperative sono una scelta intelligente per coloro che apprezzano la stabilità e vogliono mettere radici in un edificio. Chiediti semplicemente: "Ci sono dentro per il lungo raggio?" Le cooperative sono molto meno transitorie dei condomini, quindi sono un ottimo posto in cui vivere se vuoi conoscere i tuoi vicini. Preparati a essere analizzato, perquisito e pungolato, ma comprendi che questo processo è ciò che mantiene una cooperativa un investimento stabile e straordinariamente sicuro.