Creazione di un mutuo canadese deducibile dalle tasse

La legge fiscale per i proprietari di case in Canada è molto diversa dal sistema negli Stati Uniti. In particolare, l'interesse su un mutuo per un residenza privata principale non è fiscalmente deducibile.Tuttavia, tutte le plusvalenze sulla vendita della casa sono esentasse.

Ma c'è un modo in cui i canadesi possono detrarre efficacemente gli interessi ipotecari.

L'obiettivo finanziario

Innanzitutto, un paio di definizioni di base:

• Il tuo patrimonio netto è il tuo patrimonio meno eventuali passività. Per aumentare il tuo patrimonio netto, devi aumentare le tue attività o diminuire le tue passività, o entrambe le cose.
• Il tuo flusso di cassa libero è la quantità di denaro che rimane dopo che tutte le spese e i pagamenti del debito sono stati effettuati. Per aumentare il flusso di cassa, devi spendere meno, trovare un lavoro meglio retribuito o pagare meno tasse.

Diamo un'occhiata a una strategia per aiutarti ad aumentare il tuo patrimonio costruendo un portafoglio di investimenti, diminuisci i tuoi debiti estinguendo il mutuo più velocemente e aumenta il tuo flusso di cassa pagando meno imposta. In effetti, aumenteresti contemporaneamente il tuo patrimonio netto e il flusso di cassa.

La Strategia

Ogni volta che fai un pagamento del mutuo, una parte del pagamento è applicata agli interessi e il resto è applicato al capitale. Quel pagamento principale aumenta il tuo capitale nella casa e può essere preso in prestito contro, di solito a un tasso inferiore rispetto a un prestito chirografario.

Se il denaro preso in prestito viene poi utilizzato per acquistare un investimento produttivo di reddito, l'interesse sul prestito è deducibile dalle tasse, il che rende ancora migliore il tasso di interesse effettivo sul prestito.

Questa strategia prevede che il proprietario della casa prenda in prestito la parte principale di ogni pagamento ipotecario e la investi in un portafoglio che produca reddito. Secondo il codice fiscale canadese, gli interessi pagati sui soldi presi in prestito per guadagnare un reddito sono deducibili dalle tasse.

Col passare del tempo, il tuo debito totale rimane lo stesso, poiché il pagamento principale viene preso in prestito ogni volta che viene effettuato un pagamento. Ma una parte maggiore diventa debito deducibile dalle tasse. In altre parole, è un debito "buono". E, meno rimane di debito non deducibile, o "debito inesigibile".

Per spiegarlo meglio, fai riferimento all'esempio seguente, dove puoi vedere che la rata del mutuo di $ 1,106 al mese è composta da $ 612 in capitale e $ 494 in interessi.

Come puoi vedere, ogni pagamento riduce l'importo dovuto sul prestito di $ 612. Dopo ogni pagamento, i $ 612 vengono presi in prestito e investiti. Ciò mantiene il livello del debito totale a $ 100.000, ma la parte del prestito che è deducibile dalle tasse cresce a ogni pagamento. Puoi vedere nella figura sopra che dopo un mese di attuazione di questa strategia, $ 99,388 è ancora debito non deducibile, ma $ 612 è ora deducibile dalle tasse.

Questa strategia può fare un ulteriore passo avanti: la parte fiscalmente deducibile degli interessi pagati crea un tasso annuale rimborso fiscale, che potrebbe quindi essere utilizzato per pagare il mutuo ancora di più. Questo pagamento del mutuo sarebbe del 100% del capitale (perché è un pagamento aggiuntivo) e potrebbe essere preso in prestito per intero e investito nello stesso portafoglio che produce reddito.

I passaggi della strategia vengono ripetuti mensilmente e annualmente fino a quando il tuo mutuo è completamente deducibile dalle tasse. Come puoi vedere dalla figura precedente e dalla cifra successiva, il mutuo rimane costante a $ 100.000, ma la parte deducibile dalle tasse aumenta ogni mese. Cresce, dal canto suo, anche il portafoglio investimenti, per la contribuzione mensile e per i redditi e le plusvalenze che sta producendo.

Come visto sopra, un mutuo completamente deducibile dalle tasse si verificherebbe una volta che l'ultimo frammento di capitale è stato preso in prestito e investito. Il debito è ancora di $ 100.000; tuttavia, il 100% di questo è ora deducibile dalle tasse. A questo punto, potrebbero essere investiti anche i rimborsi fiscali ricevuti, per contribuire ad aumentare il tasso di crescita del portafoglio di investimenti.

I benefici

Gli obiettivi di questa strategia sono aumentare il flusso di cassa e le attività riducendo le passività. Questo crea un patrimonio netto più elevato per l'individuo che implementa la strategia. Ha anche lo scopo di aiutarti a liberarti più velocemente dai mutui e di iniziare a costruire un portafoglio di investimenti più velocemente di quanto avresti potuto fare altrimenti.

Diamo un'occhiata a questi un po' più da vicino:

• Liberati dal mutuo più velocemente. Il punto in cui sei tecnicamente esente da ipoteca è quando il tuo portafoglio di investimenti raggiunge il valore del tuo debito insoluto. Questo dovrebbe essere più veloce rispetto a un mutuo tradizionale perché il portafoglio di investimenti dovrebbe crescere man mano che si effettuano i pagamenti del mutuo. Le rate del mutuo effettuate utilizzando i proventi delle detrazioni fiscali possono estinguere il mutuo ancora più velocemente.
• Costruisci un portafoglio di investimenti mentre paghi la tua casa. Questo è un ottimo modo per iniziare a risparmiare. Aiuta anche a liberare denaro che altrimenti non avresti potuto investire prima di estinguere il mutuo.

Un caso di studio

Ecco un confronto dell'impatto finanziario su due coppie canadesi, una che paga un mutuo in modo tradizionale e un'altra che utilizza la strategia della detrazione fiscale.

coppia A comprato una casa da 200.000 dollari con un mutuo da 100.000 dollari ammortizzato oltre 10 anni al 6%, con una rata mensile di $1.106. Dopo che il mutuo è stato estinto, investono i 1.106 dollari che stavano pagando per i prossimi cinque anni, guadagnando l'8% annuo.
Dopo 15 anni, possiedono una casa propria e hanno un portafoglio del valore di 81.156 dollari.

Coppia B ha acquistato una casa a prezzo identico con le stesse condizioni del mutuo. Ogni mese, prendono in prestito il capitale e lo investono. Usano anche la dichiarazione dei redditi annuale che ricevono dalla parte fiscalmente deducibile dei loro interessi per estinguere il capitale ipotecario. Quindi prendono in prestito l'importo del capitale e lo investono. Dopo 9,42 anni, il mutuo sarà un buon debito al 100% e inizierà a produrre un rimborso fiscale annuale di $ 2,340 assumendo a aliquota marginale (MTR) del 39%. Dopo 15 anni, possiedono una casa propria e hanno un portafoglio del valore di $ 138.941. Questo è un aumento del 71%.

Una parola di cautela

Questa strategia non è per tutti. Prendere in prestito contro la tua casa può essere psicologicamente difficile. Peggio ancora, se gli investimenti non producono rendimenti attesi questa strategia potrebbe produrre risultati negativi.

Riprendendo in prestito l'equità nella tua casa, stai rimuovendo il tuo cuscino di sicurezza se i mercati immobiliari o di investimento, o entrambi, prendono una svolta per il peggio.

Creando un portafoglio che produce reddito in un conto non registrato, potresti anche affrontare ulteriori conseguenze fiscali.

Dovresti consultare un consulente finanziario professionista per determinare se questa strategia fa per te. Se lo è, chiedi all'aiuto di un professionista di adattarlo a te e alla situazione finanziaria personale della tua famiglia.