Frode ipotecaria: comprenderla ed evitarla

Violazioni etiche e attività criminali in vari settori hanno colpito il nostro economia negli ultimi decenni, in particolare nei settori bancario, finanziario e immobiliare. Quando si tratta di reati finanziari, i mutui offrono ampie opportunità ai malintenzionati di rubare, frodare o risparmiare. Esaminiamo le complesse questioni etiche e criminali che circondano frode ipotecaria.

Che cos'è la frode ipotecaria?

La frode nella sua forma più semplice è deliberata travisamento e inganno: una parte inganna l'altra travisando informazioni, fatti e cifre. Quindi, le frodi sui mutui non sono solo pratiche di prestito predatorie che prendono di mira determinati mutuatari.

Secondo il Federal Bureau of Investigation (FBI), si tratta di qualsiasi tipo di "errore materiale, falsa dichiarazione o omissione relativa alla proprietà o al potenziale mutuo su cui un sottoscrittore o un prestatore fa affidamento per finanziare, acquistare o assicurare un prestito."Con questa definizione operativa, vediamo che la frode ipotecaria può essere commessa sia da singoli mutuatari che da professionisti del settore. E le somme in gioco sono alte. Ad esempio, a Sacramento, in California, sette persone sono state condannate per una truffa ipotecaria da $ 10 milioni all'inizio del 2019.

Ci sono due aree distinte di frode ipotecaria: frode a scopo di lucro e frode per l'edilizia abitativa.

1. Frode a scopo di lucro: Coloro che commettono questo tipo di frode ipotecaria sono spesso addetti ai lavori del settore che utilizzano le proprie conoscenze o autorità specializzate per commettere o facilitare la frode. Indagini attuali e segnalazioni diffuse indicano che un'alta percentuale di frodi ipotecarie implica collusione da parte del settore addetti ai lavori, come funzionari di banca, periti, mediatori di mutui, avvocati, originatori di prestiti e altri professionisti impegnati nella industria. La frode a scopo di lucro non mira a garantire l'alloggio, ma piuttosto ad abusare del processo di prestito ipotecario per sottrarre denaro e capitale a finanziatori o proprietari di case. L'FBI dà la priorità ai casi di frode per profitto.
2. Frode per l'alloggio: Questo tipo di frode è tipicamente rappresentato da azioni illegali intraprese da un mutuatario motivato ad acquisire o mantenere la proprietà di una casa. Il mutuatario può, ad esempio, travisare informazioni sul reddito e sulle attività su una domanda di prestito o indurre un perito a manipolare il valore stimato di un immobile.

Per comprendere le implicazioni per il settore immobiliare e immobiliare e per le istituzioni finanziarie, è sufficiente fare riferimento ai titoli e alla letteratura sul 2008 mutuo subprime crisi. Gran parte di quel prestito speculativo si basava sulla frode ipotecaria.

Perché commettere una frode ipotecaria?

Mutuatari e i professionisti sono motivati ​​a commettere frodi ipotecarie per molte ragioni. Possiamo descrivere la maggior parte di queste ragioni definendo due tipi principali: frode per l'edilizia abitativa e frode per profitto. La frode per l'alloggio è commessa da mutuatari che, spesso con l'assistenza di funzionari di prestito o altro personale, travisano o omettono dettagli su occupazione e reddito, debito e credito, o valore e condizione della proprietà con l'obiettivo di ottenere o mantenere un immobile Proprietà. Le frodi a scopo di lucro sono commesse da professionisti del settore che dichiarano in modo errato, travisano o omettono dettagli rilevanti sui propri dati personali o sui propri occupazione e reddito, debito e credito dei clienti o valore e condizione della proprietà con l'obiettivo di massimizzare i profitti su un prestito transazione.

È importante notare qui che la frode a scopo di lucro può essere commessa da qualsiasi professionista nella catena delle transazioni di prestito, incluso il costruttore, le vendite immobiliari agente, agente di prestito, mediatore ipotecario, consulente di credito/debito, perito immobiliare, ispettore immobiliare, agente assicurativo, società di proprietà, avvocato e deposito a garanzia agente. I professionisti del settore possono anche lavorare di concerto, come una rete, per frodare sottoscrittori, prestatori e mutuatari e massimizzare le commissioni e condividere i profitti su tutti i servizi relativi ai mutui. Queste azioni sono motivate o dal desiderio di guadagnare commissioni di vendita extra o semplicemente di aumentare una posizione di investimento.

Schemi comuni di frode ipotecaria e truffe

Gli schemi di frode ipotecaria più comuni degli investitori sono diversi tipi di proprietà capovolgendo, frode sull'occupazione, e il compratore di paglia truffa.

Il ribaltamento di proprietà generalmente non è illegale quando è associato all'acquisto di una casa, al tenerla/sistemarla e poi rivenderla a scopo di lucro. D'altra parte, quando un immobile viene acquistato al di sotto del mercato e immediatamente venduto con profitto con l'aiuto di un corrotto perito che "verifica" che il valore dell'immobile sia effettivamente il doppio dell'importo iniziale di acquisto, frode ipotecaria è indicato.

Nel caso dello schema di scambio di proprietà chiuso lo stesso giorno, la catena del titolo e la valutazione sono spesso fraudolente e includono tre parti: il venditore, il flipper e l'ignaro acquirente finale. Il venditore fa un contratto con il flipper per l'acquisto della proprietà al di sotto del valore di mercato. Il flipper fornisce all'acquirente finale un impegno di assicurazione del titolo fraudolento, mostrando il flipper come il proprietario (anche se non è così) e viene fatta una valutazione al prezzo gonfiato che il flipper e l'acquirente finale hanno concordato sopra.

La frode sull'occupazione è uno schema utilizzato dagli investitori per qualificarsi per rapporti prestito/valore più elevati e minori costi diretti sugli acquisti, oltre a tassi ipotecari più bassi. La frode sull'occupazione si verifica quando un mutuatario afferma che la casa sarà occupata dal proprietario per ottenere lo status di banca favorevole quando la proprietà rimarrà effettivamente libera. L'acquirente di paglia utilizza o consente a qualcuno di utilizzare la propria identità, punteggio di credito e reddito per ottenere proprietà per un altro acquirente che potrebbe non beneficiare di un mutuo (o beneficiare delle migliori tariffe). Gli acquirenti di paglia vengono spesso utilizzati dagli investitori, volontariamente o inconsapevolmente, per coprire altre forme e molteplici livelli di frode.

Le truffe di frode ipotecaria individuali più comuni sono furto d'identità e falsificazione di reddito/patrimonio. Il furto di identità si verifica quando il vero acquirente ottiene in modo fraudolento un finanziamento utilizzando le informazioni di una vittima involontaria e inconsapevole, inclusi numeri di previdenza sociale, date di nascita e indirizzi. Il furto di identità a fini ipotecari può includere anche buste paga rubate, documenti bancari, dichiarazioni dei redditi, W-2 e lettere di verifica dell'occupazione falsificate. Anche i registri di proprietà possono essere falsificati e i mutuatari possono ottenere un'ipoteca fraudolenta su una proprietà che non possiedono né occupano.

Prestito aereo contro Frodi di valutazione

Le truffe professionali più comuni nel settore delle frodi sui mutui sono prestito aereo e frode di valutazione.

Un prestito aereo è un prestito ottenuto su una proprietà inesistente o per un mutuatario inesistente. Un gruppo di professionisti lavorerà spesso insieme per creare un falso mutuatario e una falsa catena di titoli e per ottenere un titolo e un vincolante per l'assicurazione della proprietà. Inoltre, la catena di frodi può includere banche telefoniche e caselle di posta per creare false verifiche sull'occupazione, indirizzi di casa e numeri di telefono del mutuatario. La truffa del prestito aereo mette semplicemente i soldi nelle mani degli autori e nessuna proprietà viene mai acquistata o venduta.

Le frodi di valutazione spesso coinvolgono un agente immobiliare, un costruttore, un perito e un funzionario dei prestiti che lavorano insieme per massimizzare un prezzo di acquisto e l'importo del prestito al fine di aumentare le loro commissioni. D'altra parte, periti corrotti spesso sottovalutano una proprietà per garantire che un altro investitore possa acquistare il bene.

Alcune forme di attività di prestito predatorio, salvataggio di preclusione e truffe di riduzione dei mutui dipendono fortemente dalle suddette pratiche di frode sui mutui. Il prestito predatorio in genere comporta la falsificazione dei dati sul reddito dei prestatori per riflettere in modo impreciso la loro capacità di assumere debiti aggiuntivi. Tali attività hanno fortemente contribuito alla Grande Recessione.

Lotta alla frode ipotecaria

Non mancano le leggi a livello locale, statale o federale volte a ridurre le frodi ipotecarie. Di recente, gli Stati hanno compiuto un grande passo richiedendo la licenza per i funzionari di prestito e la formazione continua. Inoltre, le agenzie immobiliari, di proprietà e assicurative sono autorizzate e monitorate da agenzie governative. Molti stati richiedono anche periodici revisione delle attività e delle operazioni delle società di prestito ipotecario per monitorare la conformità.

Organizzazioni professionali come le Mortgage Bankers Associations (MBA) e Associazione Nazionale Mediatori Ipotecari (NAMB) dispongono di un codice di condotta e di migliori pratiche che sono monitorati tra pari. L'Unità per i crimini economici dell'FBI - II monitora anche i reclami e le attività sospette nel settore dei mutui.

La linea di fondo

La buona notizia è che possiamo migliorare i mercati riducendo le frodi sui mutui. Gli individui devono stabilire aspettative realistiche per l'esperienza di prestito e di proprietà della casa. Gli investitori dovrebbero fissare obiettivi realistici per il profitto. I professionisti del settore devono perseguire standard personali più elevati e sottomettersi alla responsabilità dell'organizzazione paritaria. I governi devono rendere la legislazione più uniforme e conciliare l'applicazione della legge con le indagini attive.