I prestiti FHA hanno sanzioni per il pagamento anticipato?

I prestiti FHA sono stati progettati per mutuatari a reddito basso e moderato. Richiedono un minimo inferiore acconti e punteggi di credito di quanto richiedono molti prestiti convenzionali.

A differenza dei mutui subprime emessi da alcuni istituti di credito commerciali convenzionali, la Federal Housing Administration (FHA) i prestiti non prevedono penali per il pagamento anticipato. Le regole che disciplinano i prestiti FHA stabiliscono che questi mutui non possono contenere commissioni non necessarie, come ad esempio clausola di scadenza o penale per pagamento anticipato, che può causare difficoltà finanziarie ai mutuatari.

Che cos'è una penale per pagamento anticipato?

UN pagamento anticipato la sanzione è specificata in una clausola in un contratto ipotecario che stabilisce che una sanzione sarà inflitta se il mutuatario paga in modo significativo o estingue il mutuo prima della scadenza, di solito entro i primi cinque anni dall'assunzione del prestito. La sanzione a volte si basa su una percentuale del saldo ipotecario residuo. Può anche essere un certo numero di mesi di interesse.

Le sanzioni per il pagamento anticipato proteggono il creditore dalla perdita finanziaria degli interessi attivi previsti che sarebbero stati altrimenti pagati. Riducono anche rischio di pagamento anticipato quando si investe in titoli garantiti da ipoteca.

Come viene calcolato l'interesse ipotecario in caso di pagamento anticipato

Per tutti i prestiti FHA chiusi prima di gennaio 21, 2015, mentre non sei tenuto a pagare commissioni extra quando paghi il tuo prestito FHA in anticipo, sei comunque responsabile per l'intero interesse dalla scadenza della prossima rata. Ad esempio, supponiamo che la data di scadenza del pagamento mensile del tuo prestito FHA sia il quinto di ogni mese. Se hai effettuato la rata mensile entro il primo del mese, sei comunque tenuto agli interessi fino al quinto.

Anche se hai pagato l'intero saldo del tuo mutuo, sei ancora responsabile per gli interessi fino alla data di scadenza del pagamento.

Questo addebito per interessi post-pagamento non era tecnicamente una sanzione per il pagamento anticipato, ma molti proprietari di case si sentivano come se lo fosse. Nel 2012, i titolari di prestiti FHA hanno pagato circa $ 449 milioni di interessi post-pagamento. Per ridurre l'onere per i proprietari di case, la FHA ha rivisto le sue politiche per eliminare gli interessi post-pagamento per i prestiti FHA chiusi il o dopo il 31 gennaio. 21, 2015. In base a queste politiche, i finanziatori dei prestiti FHA idonei devono calcolare gli interessi mensili utilizzando il saldo ipotecario effettivo non pagato alla data di ricezione del pagamento anticipato.

Gli emittenti di prestiti FHA possono addebitare gli interessi solo fino alla data di pagamento del mutuo.

Altri costi di pagamento anticipato

Sebbene non ci siano sanzioni dirette per l'estinzione anticipata dei prestiti FHA, ci sono costi indiretti. A prima vista, sembra di perdere il detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari potrebbe essere un effetto collaterale negativo del pagamento anticipato di un prestito FHA. Quando le persone che utilizzano tale detrazione fiscale estingueranno anticipatamente i propri mutui, non potranno più detrarre gli interessi passivi sulle tasse. Tuttavia, il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) ha aumentato il detrazione standard tanto che molti contribuenti non più elencare le detrazioni. Ciò significa che molti mutuatari con mutui non utilizzano in primo luogo la detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari.

Più sottilmente, il pagamento anticipato dei prestiti FHA fa perdere ai mutuatari liquidità. I proprietari di case che mettono denaro extra nei loro prestiti FHA avranno problemi a recuperarli se ne hanno bisogno in seguito. Una linea di credito di equità domestica (HELOC) è spesso il modo migliore per prelevare contanti da una casa. Tuttavia, la FHA non fornisce linee di credito per la casa, quindi i mutuatari dovranno cercare altrove. Inoltre, i finanziatori potrebbero aumentare punteggio di credito requisiti per gli HELOC, come hanno fatto durante la crisi del coronavirus.

Infine, c'è anche un utilità-prezzo al pagamento anticipato di un prestito FHA. Pagando il prestito, i proprietari di case perdono i soldi che avrebbero potuto guadagnare investendo in altre attività.

Gli interessi sui mutui per la casa sono generalmente inferiori al rendimento atteso a lungo termine di azioni, immobili e molti altri beni. In particolare, i fondi comuni di investimento immobiliare (exchange traded fund) (ETF REIT) offrono agli investitori un modo semplice per sfruttare appieno i rendimenti degli immobili. Inoltre, i proprietari di case possono vendere rapidamente ETF REIT quando hanno bisogno di contanti. Tuttavia, è probabile che i prezzi degli ETF REIT siano inferiori durante una recessione economica.