Perché dovresti considerare un mutuo ipotizzabile?

Un mutuo ipotizzabile consente all'acquirente di un immobile di assumere l'ipoteca dal venditore dell'immobile. Potrebbero esserci vantaggi sia per l'acquirente che per il venditore legati a un'ipoteca presunta. Tutto dipende però dalla capacità dell'acquirente di assumere il tasso ipotecario ipotizzato, che spesso è inferiore a quello prevalente tassi di mercato. Inoltre, un mutuo presumibile aiuta l'acquirente a evitare determinati costi di liquidazione. In genere, i prestiti concessi negli ultimi 20 anni di mutuo sono raramente assumibili con la notevole eccezione di VA e FHA prestiti.

L'acquirente non è l'unico a beneficiare di un mutuo ipotecario. Il venditore condivide il arbitraggio addebitando un prezzo più elevato per la proprietà, richiedendo all'acquirente di pagare i costi di chiusura che il il venditore può incorrere o richiedere il pagamento in contanti per la metà dei risparmi dell'acquirente in un periodo di tempo concordato.

Ad esempio, se il tasso di interesse attuale è dell'8%, il tasso ipotecario ipotizzabile è del 5% e l'acquirente prevede di vivere in casa per cinque anni, il venditore potrebbe richiedere la metà dei

non scontato risparmio atteso per il quinquennio. In tal caso, l'ipoteca ipotizzabile può avvantaggiare il venditore anche più dell'acquirente!

Ecco alcuni dei vantaggi e degli svantaggi dei mutui presunti sia per gli acquirenti che per i venditori.

Vantaggi

• Se il tasso di interesse presumibile è inferiore ai tassi di mercato correnti, l'acquirente risparmia subito.
• Ci sono anche meno costi di chiusura associati all'assunzione di un mutuo. Questo può far risparmiare denaro sia al venditore che all'acquirente. Se l'acquirente sta guadagnando un tasso di interesse più basso, il venditore potrebbe trovare più facile negoziare un prezzo più vicino al prezzo equo richiesto dal mercato.
• Il venditore può anche trarre vantaggio dall'utilizzo dell'ipoteca presumibile come strategia di marketing per attirare gli acquirenti. Non tutti i mutui sono ipotizzabili e il venditore potrebbe avere la meglio sulla concorrenza di mercato.

Svantaggi

• Un acquirente che assume un mutuo può richiedere una grande quantità di denaro o sottoscrivere una seconda ipoteca. Se la casa è valutata ad un prezzo superiore al mutuo che rimane sulla casa, l'acquirente deve colmare la differenza. Una casa potrebbe essere sul mercato per $ 350.000, ma il mutuo da ipotizzare è di soli $ 200.000. L'acquirente dovrà contribuire con $ 150.000.
• Una seconda ipoteca è problematica perché ci sono due finanziatori ipotecari coinvolti e i dettagli contrattuali sono complessi nei casi in cui l'acquirente è inadempiente. Inoltre, l'assunzione di un altro prestito annulla i benefici del prestito ipotizzabile.

Infine, possono essere assunti prestiti VA e FHA a condizione che l'acquirente riceva l'approvazione del credito dal creditore ipotecario. Questa contingenza non è posta sul creditore, che accetta che il prestito possa essere assunto, ma, piuttosto, è un modo per il creditore di determinare se l'acquirente è degno di credito. In tali casi, il venditore non riceverà nessuno dei profitti dell'arbitraggio, ma l'acquirente dovrà pagare commissioni aggiuntive al VA o alla FHA.