Definizione di mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM)

Che cos'è un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM)?

Un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM) è un tipo di mutuo per la casa di 30 anni che ha un periodo iniziale di due anni a tasso fisso. Dopo questo periodo di 2 anni, il tasso fluttua in base a un tasso di indice più un margine.

Il tasso iniziale del teaser è in genere inferiore al tasso medio dei mutui convenzionali, ma il tasso variabile può successivamente aumentare in modo significativo. Dal momento che le banche non guadagnano molto con il tasso iniziale del teaser, gli ARM 2/28 includono pesanti penali per pagamento anticipato durante i primi due anni.

Comprensione dei mutui a tasso variabile 2/28

Gli ARM 2/28 sono diventati popolari durante il boom immobiliare dei primi anni 2000, quando l'aumento dei prezzi ha messo mutuo convenzionale pagamenti fuori portata per molti acquirenti. Ad esempio, un mutuo trentennale convenzionale da $ 300.000 comporterebbe pagamenti mensili di $ 1.610. Ma un ARM 2/28 con un tasso iniziale di teaser del 3% richiederebbe pagamenti mensili di soli $ 1.265.

Esistono altre strutture ARM, come il 5/1, 5/5 e 5/6 ARM, che prevedono un periodo introduttivo di cinque anni seguito da un adeguamento del tasso rispettivamente ogni cinque anni o ogni sei mesi. In particolare, 15/15 ARM si adeguano una volta dopo 15 anni e poi rimangono fissi per il resto del prestito. Meno comuni sono il 28/2 e 3/27 ARM. Con il primo, il tasso di interesse fisso si applica solo per i primi due anni, seguito da 28 anni di tasso variabile; con quest'ultimo il tasso fisso è di tre anni, con adeguamenti in ciascuno dei successivi 27 anni. In questi casi, le tariffe si adeguano semestralmente.

Potenziali insidie ​​di 2/28 ARM

Il potenziale catch-22 di un mutuo a tasso variabile 2/28 è che dopo due anni il tasso viene aggiustato ogni sei mesi, in genere verso l'alto, di un margine ARM al di sopra e al di sopra di un tasso indice, come il Tasso offerto interbancario di Londra (LIBOR). Gli ARM 2/28 hanno alcune funzioni di sicurezza integrate, come limite di tasso di interesse a vita e limiti su quanto il tasso può aumentare o diminuire, con ogni periodo. Ma anche con i limiti, i proprietari di case possono affrontare picchi di pagamento sbalorditivi in ​​mercati volatili.

Nell'esempio sopra riportato nel prestito ARM 2/28 del 3% di 300.000 $ 300.000, se dopo due anni il LIBOR è 2,7 e il margine è 1,5, l'interesse aumenterebbe del 4,2 percento, per un totale del 7,2 percento. Questo tasso del 7,2% potrebbe essere ben al di sopra degli attuali tassi ipotecari convenzionali. Il pagamento mensile del proprietario della casa aumenterebbe durante la notte di oltre il 60%, a $ 2.036.

Molti proprietari di case durante il boom non sono riusciti a capire come un aumento dei tassi apparentemente esiguo potesse aumentare drasticamente il loro pagamento mensile. E anche coloro che erano pienamente consapevoli dei rischi consideravano gli ARM 2/28 come un veicolo di finanziamento a breve termine. L'idea era di trarre vantaggio dal basso tasso di interesse, quindi rifinanziare dopo due anni con un mutuo convenzionale o, se il loro credito non era abbastanza buono per quello, con un nuovo mutuo regolabile. E, visti i picchi dei prezzi degli immobili, buttare giù il debito più avanti. Per molti, questo aveva un certo senso, dal momento che, dopo tutto, il patrimonio immobiliare del mutuatario stava aumentando rapidamente.

Il problema è arrivato con il crollo del mercato nel 2008. I valori della casa sono crollati. Molti proprietari di ARM 2/28 si sono trovati incapaci di rifinanziare, effettuare i pagamenti o vendere le loro case per il valore del prestito in sospeso. L'ondata di pignoramenti ha portato a standard di prestito più severi. Oggi le banche stanno valutando più attentamente la capacità di un mutuatario di effettuare pagamenti a tasso variabile.