Sistema di registrazione elettronica dei mutui—Definizione MERS
Che cos'è un sistema di registrazione elettronica dei mutui—MERS?
Il Mortgage Electronic Registration System (MERS) è un database creato dal settore bancario ipotecario. Un registro elettronico riservato dei mutui nato negli Stati Uniti, tiene traccia dei trasferimenti e delle modifiche ai diritti di servizio e alla proprietà dei prestiti. È utilizzato dal settore finanziario immobiliare per il trading di registrazione di prestiti ipotecari residenziali e commerciali.
MERS, che si riferisce anche alla società privata che gestisce il database, è approvato da imprese sponsorizzate dal governo come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), e la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), insieme ad agenzie governative come la Federal Housing Administration (FHA) e il Department of Veterans Administration (VA) che sono coinvolte nei prestiti per la casa. Anche le agenzie di finanziamento immobiliare della California e dello Utah e tutte le principali agenzie di rating di Wall Street ne fanno uso.
punti chiave
- Il sistema di registrazione elettronica dei mutui (MERS) è un database di proprietà privata che il settore bancario ipotecario ha creato semplicemente per la registrazione e il trasferimento dei mutui.
- Tracciando elettronicamente i trasferimenti di mutui, MERS elimina la necessità di un prestatore di registrare il trasferimento presso il registratore di contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca all'altra.
- A volte la stessa MERS è designata come prestatore di mutui (mutuo).
- Sebbene MERS possa risparmiare tempo e costi di registrazione, ha suscitato critiche per aver reso difficile vedere chi è effettivamente l'attuale proprietario di un mutuo.
Comprensione del sistema di registrazione elettronica dei mutui—MERS
Ogni volta che un mutuo viene venduto da una banca all'altra, viene teoricamente preparato e registrato nei registri catastali della contea un incarico, un documento che dimostra che il mutuo è stato trasferito. La cessione trasferisce alla nuova banca tutti gli interessi che il mutuante originario aveva per il mutuo.
Tracciando elettronicamente i trasferimenti di prestito, MERS elimina la pratica di vecchia data secondo cui il prestatore deve registrare un incarico con il registratore di contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca a altro.
Il sistema MERS è utilizzato da cedenti di mutui, fornitori di servizi, prestatori di magazzino, prestatori all'ingrosso, al dettaglio prestatori, custodi di documenti, agenti di regolamento, società di titoli, assicuratori, investitori, registratori di contea e consumatori. I funzionari di contea e normativi e i proprietari di case possono accedere a MERS gratuitamente. I proprietari di abitazione possono cercare informazioni sui propri mutui registrati nel sistema.
Per utilizzare il tracciamento elettronico, il gestore del mutuo gli assegna un numero di identificazione del mutuo (MIN) e quindi registra il prestito nel database MERS. A volte, la stessa MERS è designata come creditore ipotecario, come viene ufficialmente chiamato il prestatore originario nei documenti dell'ipoteca; tale prestito è noto come prestito ipotecario originale (MOM). Da lì, il venditore può originare l'ipoteca con MERS come intestatario del creditore (definito anche come beneficiario), e quindi assegnare o registrare la cessione del prestito a MERS nel territorio della contea disco. Ciò renderebbe MERS il creditore ipotecario registrato.
Sebbene la MERS possa fungere da creditore ipotecario nei registri catastali della contea, in realtà non possiede il mutuo ipotecario.
Se il prestatore vende il prestito, MERS aggiornerà le sue informazioni relative al mutuo. Il gestore di un mutuo può farlo rimuovere dal database MERS inviando una richiesta di disattivazione. La MERS, a sua volta, avviserà Fannie Mae. Se il gestore di un mutuo vuole terminare completamente la sua iscrizione al MERS, deve anche avvisare Fannie Mae il prima possibile.
Pro e contro del sistema di registrazione elettronica dei mutui—MERS
In qualità di sito elettronico unico per i documenti ipotecari—atti di fiducia
e cambiali—MERS semplifica enormemente il processo di mutuo. MERS può agire come una misura di risparmio in una certa misura perché, agendo
in qualità di creditore ipotecario, riduce le spese di registrazione del trasferimento di a
mutuo da un prestatore ad un altro. Avere il prestito a nome di MERS (come intestatario) nei registri catastali consente di risparmiare tempo e costi di registrazione perché non sono necessarie più cessioni ogni volta che il prestito cambia di mano.
Tuttavia, il database ha suscitato alcune critiche. Durante Crisi abitativa 2008, a volte il sistema rendeva difficile individuare chi possedeva effettivamente i mutui. Ciò ha creato una sfida per i proprietari di case che devono affrontare preclusione o sollievo dai loro prestiti, poiché avevano bisogno di sapere chi deteneva i loro mutui per elaborare una qualche forma di rimedio.