Mutui inversa in America: le statistiche
Mutui inversi garantiti dal Amministrazione federale dell'edilizia abitativa (AFC), altrimenti noto come mutui per la conversione del capitale sociale (HECM), rappresentano quasi tutti i mutui inversi negli Stati Uniti, secondo la National Reverse Mortgage Lenders Association. Nel 2021, più mutuatari hanno stipulato mutui inversi (49.207) rispetto all'anno precedente.
Tuttavia, altri modi per sfruttare l'equità domestica, ad esempio mutui per la casa, Linee di credito per l'equità domestica (HELOC), e rifinanziamento cash out—generalmente sono più popolari. Nel 2018, l'anno più recente per il quale sono disponibili dati, mutui per la casa, HELOC e rifinanziamenti cash-out sono stati pari a 2.506 milioni, secondo i dati del Legge sulla divulgazione dei mutui per la casa. Nello stesso anno, c'erano 33.000 originazioni di mutui inversi.
Da asporto chiave
- I mutui inversi assicurati a livello federale sono rimbalzati nel 2021 vicino ai livelli pre-pandemia, ma sono rimasti ben al di sotto del picco di un decennio prima.
- Nel 2021, il Mutual Mortgage Insurance Fund della FHA, che sostiene l'assicurazione sui mutui inversi, ha avuto il suo primo anno di performance finanziaria positiva dal 2015 nel 2021.
- Più donne che uomini continuano a utilizzare i mutui inversi.
Come funzionano gli HECM
Disponibili per i proprietari di case con una notevole equità domestica che hanno più di 62 anni, gli HECM lasciano che i proprietari di case prendano in prestito contro il valore della loro casa. A differenza di un mutuo a termine—il tipo usato per comprare una casa—a mutuo inverso non richiede al proprietario della casa di effettuare pagamenti di prestito, rendendoli una strategia finanziaria per le persone che si trovano a corto di denaro in pensione. Il prestito non viene rimborsato fino alla morte del mutuatario o esce. Gli HECM sono il tipo più comune di mutuo inverso negli Stati Uniti. Chiamato anche mutuo inverso FHA, questo tipo di mutuo è disponibile solo tramite un prestatore approvato dalla FHA.
Attraverso la sua agenzia madre, gli Stati Uniti Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD), la FHA riferisce annualmente sul numero di avalli HECM nell'ambito della sua relazione sul suo programma generale di assicurazione sui mutui. Nella terminologia HUD e FHA, un'approvazione è un accordo formale su un contratto ipotecario che aggiunge il prestito al programma di assicurazione ipotecaria FHA, che assicura i creditori contro le perdite dovute all'inadempienza mutui.
Il rapporto annuale più recente fornisce un quadro statistico del programma federale HECM, e quindi del quadro generale del prestito ipotecario inverso. Nell'anno fiscale federale 2021, conclusosi a settembre. 30, la FHA ha concesso un'assicurazione ipotecaria a 49.163 HECM. Questo è in aumento da 41.825 nell'anno fiscale 2020 e 31.272 nell'anno fiscale 2019. Nel 2009, FHA aveva concesso 114.425 approvazioni HECM.
Chi ottiene i mutui ipotecari?
Secondo HUD, i mutui inversi assicurati a livello federale sono un po' più popolari tra le donne rispetto agli uomini. Più di un terzo (36%) di loro serviva mutuatari donne single e circa uno su cinque (21%) serviva mutuatari maschi single. Quattro su cinque (41%) hanno servito più mutuatari nel 2021.
Tra gli altri dati demografici, il 72% delle sponsorizzazioni HECM serviva mutuatari bianchi, il 6,37% serviva mutuatari neri e il 5,41% serviva mutuatari ispanici. In confronto, l'assicurazione sui mutui FHA complessiva che coinvolge i mutuatari neri comprendeva il 17% dell'assicurazione complessiva sostenuta da FHA e i mutuatari ispanici circa il 25%. I numeri dei mutui inversi erano più in linea con il resto del mercato dei mutui: circa il 6% dei mutuatari erano neri e il 10% ispanici, secondo il rapporto annuale dell'HUD. (La divulgazione di razza ed etnia è volontaria tra i mutuatari.)
Nel 2021, l'età media del mutuatario è leggermente aumentata, a 73,95 anni, da 73,51 anni nell'esercizio 2020.
La linea di credito domina
I mutuatari HECM hanno diverse opzioni per ottenere contanti. Ogni piano ha pro e contro e il tipo di pagamento influenzerà la quantità di denaro che il mutuatario riceverà nel breve e nel lungo periodo, per non parlare della rapidità con cui utilizzerà il proprio patrimonio netto.
La maggior parte dei mutuatari (circa il 90%) con HECM ha optato per l'opzione di pagamento della linea di credito nel 2021. Altre opzioni di pagamento sono un pagamento forfettario, pagamenti mensili ricevuti per un periodo fisso di mesi o pagamenti mensili uguali durante il mandato del prestito.
Il fondo assicurativo tende al ribasso
Nell'anno fiscale 2021, HECM rivendica l'FHA fondo mutualistico di assicurazione sui mutui ha totalizzato $ 2,99 miliardi, in calo rispetto a $ 6,23 miliardi nel 2020.
La maggior parte delle richieste provenivano da casi assegnati all'HUD quando l'ipoteca raggiunge il 98% dell'importo massimo della richiesta stabilito dalla FHA. La maggior parte delle altre richieste provenivano da casi in cui il mutuatario non occupa più la casa, come richiesto dalle regole, e la proprietà viene venduta in perdita.
Le finanze del programma di assicurazione sui mutui inversi hanno mostrato un miglioramento, ha osservato HUD. È stato il primo anno di una performance finanziaria positiva del fondo HECM dal 2015, ha affermato HUD nella relazione annuale. HUD ha citato il coefficiente patrimoniale autonomo del 6,08% a settembre. 30, 2021, a fronte di un coefficiente patrimoniale negativo dello 0,78% rispetto all'anno precedente.
Nel 2021, i mutuatari HECM hanno ritirato in media il 73,26% del loro limite di capitale disponibile sul loro prelievo iniziale, rispetto a circa il 67,6% nel 2020 e al 63,1% nel 2019. I grandi prelievi anticipati fanno sì che i saldi si aggreghino più rapidamente e esauriscano più rapidamente il patrimonio netto del mutuatario, ha osservato HUD.
Piombo California, Florida
La California ha rappresentato quasi il 36% di tutti gli HECM nel 2021. I successivi stati più grandi erano la Florida al 6,19%, il Texas al 4,07%, New York al 3,14% e la Pennsylvania all'1,08%. Questi cinque stati rappresentavano anche quasi il 51% di tutti i prestiti HECM.
L'opzione meno popolare
Mentre i mutui inversi garantiti dal governo federale hanno recuperato parte della loro popolarità nell'ultimo anno, altre forme di sfruttamento dell'equità domestica rimangono molto più popolari. L'Urban Institute, in un rapporto del 2020 sull'utilizzo dei mutui inversi, ha attinto alle statistiche del 2018, quando l'HUD ha segnalato 48.329 HECMS supportati da FHA. In confronto a quell'anno, c'erano 1,12 milioni di prestiti di linea di equità domestica, quasi 1,1 milioni di mutui di rifinanziamento cash-out e 296.000 prestiti di equità domestica con rimborsi mensili.
AARP propone riforme per rendere più sicuri i mutui inversi
Costi inferiori La commissione di origine per i rifinanziamenti HECM dovrebbe essere inferiore a quella del prestito originale. Gli Stati dovrebbero limitare le tasse e i tassi di interesse di ipoteche inverse proprietarie, alias mutui inversi jumbo.
Responsabilità del prestatore Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB) dovrebbe richiedere ai prestatori di incorporare le tutele dei consumatori; i prestatori dovrebbero fornire ai mutuatari informazioni su tutte le opzioni di prestito di conversione di equità domestica, anche se non le offrono.
La verità nella pubblicità Le autorità di regolamentazione federali dovrebbero garantire che le divulgazioni, le pratiche di vendita e la pubblicità dei prestiti ipotecari inversi non siano fuorvianti o ingannevoli. Non dovrebbero dare l'impressione che un mutuo inverso sia un vantaggio piuttosto che un prestito. Dovrebbero richiedere agli inserzionisti di chiarire che le celebrità che compaiono negli annunci sono portavoce a pagamento.
Truffe e frodi L'HUD dovrebbe intraprendere azioni esecutive contro e scoraggiare le frodi e le truffe sui mutui ipotecari inversi.
Idoneità ai benefici pubblici I proventi dei mutui ipotecari non dovrebbero influire sull'ammissibilità dei proprietari di case ai programmi di pubblica utilità.
I ricercatori hanno identificato potenziali riforme per rendere i mutui inversi più attraenti per gli anziani che vorrebbero rafforzare il proprio quadro finanziario pensionistico. Un ostacolo è l'alto costo iniziale associato alle commissioni di origine rispetto ad altri veicoli per la casa. Le proposte vanno dal ripristino di un precedente programma FHA che scontava i costi dei premi assicurativi anticipati al fatto che il governo federale concedesse direttamente i prestiti. Un'altra idea è quella di utilizzare alcuni dei proventi del prestito per stabilire una rendita per aiutare i mutuatari a coprire la loro tasse sulla proprietà e assicurazione e quindi ridurre il rischio di preclusione per rimanere indietro su questi obblighi.
Quanto capitale puoi ottenere con un mutuo inverso?
I proventi che riceverai da un mutuo inverso dipenderanno dal prestatore e il tuo piano di pagamento. Per un HECM, l'importo che puoi prendere in prestito sarà basato sull'età del mutuatario più giovane, sugli interessi del prestito tasso e il minore tra il valore stimato della tua casa o l'importo massimo del reclamo dell'FHA, che è $ 970.800 come di gennaio 1, 2022. Tuttavia, non puoi prendere in prestito il 100% di quello che vale la tua casa, o vicino ad essa.
Qual è lo svantaggio di un mutuo inverso?
Sebbene un mutuo inverso possa risolvere alcuni problemi di flusso di cassa, non è un'azione da prendere alla leggera perché probabilmente ci sono voluti anni di duro lavoro per accumulare equità domestica; stipulare un'ipoteca inversa significa spendere una parte significativa di tale capitale in commissioni di prestito e interessi. Commissioni elevate e tassi di interesse elevati possono consumare una parte sostanziale del patrimonio netto di un proprietario di casa sono un paio di svantaggi da considerare.
Un membro della famiglia può rilevare un mutuo inverso?
Se erediti un mutuo inverso dai tuoi genitori o dai tuoi nonni, dovrai rimborsare l'intero mutuo. Per fare ciò, puoi pagare il prestatore con i tuoi fondi, rifinanziare la proprietà o venderla.
La linea di fondo
L'uso di mutui inversi per sfruttare l'equità domestica tra i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni è aumentato negli ultimi cinque anni, ma rimane molto al di sotto del picco del 2009. I mutui inversi rimangono molto meno popolari dei prestiti di capitale proprio per la casa. I ricercatori accademici hanno identificato i modi in cui il principale programma federale a sostegno dei mutui inversi attraverso l'FHA potrebbe essere modificato. Queste proposte hanno lo scopo di rendere i mutui inversi più attraenti per i proprietari di case più anziani che vorrebbero utilizzare il proprio patrimonio immobiliare senza vendere la propria casa.