Previsione dei tassi ipotecari: acquisto, vendita o rifinanziamento?

Se sei come la maggior parte delle persone che stanno pagando un mutuo o stanno cercando di comprare o vendere una casa, è probabile che presti attenzione a dove tassi del mutuo stanno andando. Considera le seguenti strategie quando decidi di acquistare, vendere o rifinanziare se i tassi rimangono invariati, aumentano o diminuiscono.

Quando i tassi di interesse restano stabili

I tassi di interesse medi per i mutui sono ai minimi storici da diversi anni, il che ti mette in una buona posizione per acquistare o vendere una casa. Il tuo potere d'acquisto, ovvero quanta casa puoi permetterti, è storicamente forte. Ciò presuppone che il tuo credito sia buono e che tu abbia diritto a un prestito a basso interesse.

I tassi di interesse si aggirano intorno al 4,5% per i mutui trentennali a tasso fisso. Questo è in aumento rispetto a quando hanno raggiunto il minimo storico del 3,3% alla fine del 2012, ma ben al di sotto della fascia del 6% negli anni precedenti la recessione.

Se dovessi acquistare una casa per $ 300.000 con un acconto del 20% e finanziare il resto con un prestito a tasso fisso di 30 anni al 4,5%, la tua rata mensile sarebbe di $ 1.216,04. Finanziare la stessa casa al 6% aumenterebbe i tuoi pagamenti a $ 1.438,92, oltre $ 200 in più al mese. Le tariffe più basse di oggi ti consentono di acquistare più casa con gli stessi pagamenti mensili che avresti pagato per una casa più piccola con tassi di interesse più alti qualche anno fa.

I tassi storicamente bassi degli ultimi anni hanno anche aiutato il rimbalzo del mercato immobiliare, anche se lentamente, da quando i mercati finanziari sono crollati nel 2007. Questa è una buona notizia per i venditori, molti dei quali hanno visto i prezzi delle case riprendersi dai minimi della recessione. (Per ulteriori informazioni, vedere: Mutui: tasso fisso vs. Tasso regolabile.)

Se i tassi scendono

Dopo anni di minimi storici, i tassi ipotecari sono in aumento. In teoria, a un certo punto, potrebbero scendere di nuovo. Se lo fanno, quanto sopra è ancora vero.

Se hai un mutuo a tasso variabile (ARM) e i tassi scendono o rimangono gli stessi, potresti prendere in considerazione rifinanziamento con un prestito a tasso fisso per eliminare lo stress dalla preoccupazione per l'aumento dei tassi negli anni a venire. I tassi di interesse per i mutui a tasso variabile, noti anche come mutui a tasso variabile, sono inizialmente inferiori ai prestiti a tasso fisso per un determinato periodo, ad esempio cinque anni. Al termine del periodo introduttivo, i tassi salgono secondo gli indici di mercato, superando eventualmente il tasso per i prestiti a tasso fisso. Ciò può aumentare notevolmente i pagamenti mensili.

Se hai un prestito a tasso fisso e i tassi scendono, vale la pena cercare di rifinanziarlo in un prestito a più breve termine. Se, ad esempio, ti restano 20 anni con un mutuo di 30 anni, potrebbe essere sensato rifinanziare i restanti 20 anni con un nuovo mutuo di 15 anni. Anche i tassi sui mutui a 15 anni sono inferiori a quelli sui mutui a 30 anni. Combina questo con un calo dei tassi e potresti risparmiare sull'importo degli interessi pagati e estinguere prima il tuo mutuo.

Durante il rifinanziamento, considera sempre il tuo insieme unico di circostanze. Considerare i costi di chiusura e quanto tempo ci vorrà per realizzare i benefici in termini di costi. Per quanto tempo, ad esempio, prevedi di vivere nella tua casa prima di vendere? Rompere anche prima di pianificare di vendere? In generale, maggiore è il mutuo in essere, maggiore è l'impatto che i tassi più bassi possono avere sui pagamenti mensili. (Per ulteriori informazioni, vedere: Mutuo a Tasso Fisso o Variabile: Quale è meglio in questo momento.)

E, naturalmente, tariffe più basse significano che puoi permetterti più casa - e più persone possono permettersi la tua casa - quindi può essere un buon momento per comprare o vendere una casa.

Tassi in aumento

Quando i tassi salgono e hai un mutuo a tasso fisso a basso interesse e non stai cercando di vendere o comprare, puoi tranquillamente mantenere la rotta e dormire bene la notte. Ma se hai bisogno di una casa più grande o devi trasferirti, tieni presente la visione a lungo termine che, storicamente, i valori delle case hanno tenuto il passo con l'inflazione. Inoltre, con l'aumento dell'inflazione, le rate del mutuo su un prestito a tasso fisso rimangono le stesse. (Per ulteriori informazioni, vedere: Come acquistare tassi ipotecari.)

Considera anche che i prezzi medi delle case sono aumentati dopo la recessione. Se il valore della tua casa è aumentato, aumenta anche il tuo capitale. L'equità è l'importo della casa che possiedi, meno il saldo del prestito in sospeso. (Per ulteriori informazioni, vedere: Dovresti rifinanziare il tuo mutuo quando i tassi di interesse aumentano?.)

Un aumento del valore del 10% su una casa da $ 300.000 significa $ 30.000 in più in tasca quando vendi. Questo può aiutare a versare un acconto più grande quando acquisti la tua prossima casa e aiuta a compensare i tassi di interesse più alti abbassando il tuo pagamento mensile. (Per ulteriori informazioni, vedere: Hai un buon tasso di mutuo? Bloccalo!)

Sebbene un ambiente di tassi di interesse in aumento non sia l'ideale per l'acquisto e la vendita, se viene fornito con più equità, quel denaro extra può aiutare a cancellare l'effetto di tassi di interesse più elevati.

La linea di fondo

Il consenso è che i tassi di interesse nel 2018 e oltre continueranno a salire poiché la Federal Reserve ha aumentato periodicamente il suo tasso di riferimento e si prevede che continuerà a farlo. Ciò significa che gli aspiranti acquirenti di case dovrebbero considerare di agire ora. Naturalmente, c'è sempre la possibilità che le tariffe diminuiscano in futuro. In tal caso, gli acquirenti dovrebbero essere preparati a capitalizzare eventuali cali.

Poiché i tassi sono ancora relativamente bassi, i proprietari di case con mutui più vecchi che non hanno ancora rifinanziato dovrebbero considerare se ha senso farlo per garantire pagamenti mensili inferiori. E i proprietari di case con ARM non dovrebbero perdere tempo a considerare se dovrebbero passare a un prestito fisso. Come sempre, i costi di chiusura e i tuoi tempi (quanto tempo prevedi di rimanere nella tua casa attuale?) dovrebbero essere presi in considerazione.

Continua a leggere

• Controlla i tassi ipotecari attuali
• Come funzionano i tassi di interesse su un mutuo
• Comprensione della struttura di pagamento del mutuo
• Punti ipotecari: qual è il punto?
• Mutui: tasso fisso vs. Tasso regolabile
• Mutuo a tasso fisso o variabile: quale è meglio in questo momento?
• Trovare i migliori tassi ipotecari
• Hai un buon tasso di mutuo? Bloccalo!
• I fattori più importanti che influenzano i tassi ipotecari
• Mutuo a tasso variabile: cosa succede quando i tassi di interesse salgono
• In che modo i tassi di interesse influenzano il mercato immobiliare
• Il prezzo della casa o il tasso di interesse è più importante?
• 7 trucchi subdoli sui mutui a basso tasso
• Acquisto di tassi ipotecari