Come combinare due mutui in uno?

Avere due mutui non è così raro come si potrebbe pensare. Le persone che accumulano abbastanza capitale nelle loro case spesso scelgono di stipulare una seconda ipoteca. Potrebbero usare questi soldi per pagare un debito, mandare un bambino al college, finanziare l'avvio di un'impresa o fare un grosso acquisto. Altri useranno un secondo mutuo aumentare il valore della propria casa o proprietà attraverso la ristrutturazione o la costruzione di una piscina, ecc.

Due mutui, tuttavia, possono essere più complicati che detenerne solo uno. Per fortuna esistono dei meccanismi con cui unire, o consolidare, due mutui in un unico prestito. Ma il processo di consolidamento può essere di per sé complicato e alla fine la matematica potrebbe non renderlo utile.

Combinazione di mutui

Diamo un'occhiata a un esempio: dieci o più anni fa hai stipulato una linea di credito per il capitale di casa e durante il periodo di prelievo, il tempo in cui potevi "tirare" sulla tua linea di credito: stavi pagando un importo gestibile: $ 275 al mese su una linea di $ 100.000 di credito.

Secondo i termini di questo prestito, dopo dieci anni il periodo di prelievo è diventato il periodo di rimborso, i successivi 15 anni in cui devi pagare il prestito come un mutuo. Ma probabilmente non ti aspettavi che il pagamento di $ 275 diventasse un pagamento di $ 700 che potrebbe aumentare ulteriormente se il tasso principale aumenta.

Consolidando i due prestiti, potresti potenzialmente risparmiare più di $ 100 ogni mese e bloccare il tasso di interesse piuttosto che vederlo aumentare se il primo sale. D'altra parte, forse vuoi estinguere i prestiti più velocemente e vuoi condizioni migliori che ti aiutino a farlo. Come funziona questo tipo di consolidamento ed è una buona idea?

Sapere con cosa stai iniziando

Per capire cosa succede quando consolidi devi sapere alcune cose sui prestiti attuali che hai. Se, quando vai a consolidare i prestiti, ti rendi conto che la tua seconda ipoteca è stata utilizzata per prelevare contanti dalla tua casa per qualche motivo, chiamato prestito in contanti—potrebbe aumentare il costo del nuovo prestito e ridurre l'importo per il quale si ha diritto. I prestiti in uscita hanno un prezzo più alto, affermano i finanziatori, perché il mutuatario è statisticamente più propenso a rinunciare al prestito se si trova nei guai.

Poi c'è il tasso/termine rifinanziare (rifi). Questo tipo di prestito è semplicemente un adeguamento del tasso di interesse e delle condizioni del tuo attuale prestito. Il prestito è considerato più sicuro per il creditore perché il mutuatario non intasca denaro o riduce l'importo del capitale che ha nella proprietà. Potresti aver rifinanziato di recente quando i tassi ipotecari sono scesi ai minimi storici.

Perché queste distinzioni sono importanti? Secondo Casey Fleming, consulente ipotecario di C2 Financial Corporation e autore di, La guida al prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile, sono importanti perché i termini e l'importo che pagherai sui nuovi mutui potrebbero essere molto diversi.

"Supponiamo che tu e il tuo vicino otteniate entrambi prestiti di rifinanziamento prestito-valore del 75%, sotto il prestito conforme limite di $ 417.000. Il tuo è un incassare, il suo no. Il tuo prestito costerebbe 0,625 punti in più rispetto a quello del tuo vicino ad aprile 2021. E 1 punto è l'1% dell'importo del prestito, quindi se l'importo del prestito è di $ 200.000, a parità di condizioni, pagherai $ 1.250 ($ 200.000 x 0,00625) in più per lo stesso tasso di interesse del tuo vicino."

Pensare in questo modo. Se hai originariamente acquisito i due prestiti quando hai acquistato la casa, non si tratta di un prestito in contanti poiché la seconda ipoteca è stata utilizzata per acquisire la casa, non per prelevare denaro da essa. Ma in seguito, se hai ricevuto denaro a seguito di una seconda ipoteca, quella era un prestito per cassa, e quindi un nuovo prestito consolidato sarà considerato lo stesso.

C'è un altro motivo per cui questa distinzione diventa importante. Poiché i prestiti in contanti sono più rischiosi per il creditore, possono prestare solo dal 75% all'80% del tuo capitale nella tua casa rispetto al 90% su un tasso/termine refi. Fleming lo mette in parole povere in questo modo: "Se il tuo prestito sarà considerato un prestito in contanti, avrai bisogno di più equità nella tua proprietà per qualificarti".

Come consolidare

Il prestatore si occuperà di tutte le complicate pratiche burocratiche che accompagnano il consolidamento dei prestiti. Il tuo lavoro è essere un consumatore informato. Non parlare con uno, parla con diversi.

Poiché il consolidamento di due prestiti è più complicato di un semplice mutuo per la casa, è meglio parlare personalmente con un massimo di tre o quattro finanziatori. Potresti parlare con la tua banca o cooperativa di credito, un broker ipotecario o ricevere consigli da professionisti del settore di cui ti fidi.

Ovviamente chiedi loro se il nuovo prestito diventerà un prestito cash-out o un rate/term refi. È un prestito a tasso fisso o variabile? 15 o 30 anni?

Una volta che sei soddisfatto di un certo prestatore, ti guideranno attraverso il processo. Non firmare nulla senza averlo prima letto e assicurati di aver compreso il programma di pagamento.

Se il tuo prestito è un prestito cash-out, Casey Fleming dice che potrebbe esserci un modo per convertirlo in un tasso/term refi un anno dopo.

“Consolida i prestiti come cash-out ma ottieni un credito del prestatore che paghi tutti i costi associati alla transazione. Aspetta un anno e rifinanzia di nuovo. Dal momento che in quel momento stai rifinanziando solo un singolo prestito, non si tratta di un prestito cash-out. Ora puoi spendere soldi in punti per acquistare il tasso di interesse in basso poiché manterrai il prestito più a lungo periodo di tempo." Fleming prosegue consigliando di farlo solo se si ritiene che i tassi di interesse siano stabili o possano far cadere.

La linea di fondo

“Non prendere mai la decisione di rifinanziare o consolidare prestiti basandosi solo sulla riduzione della rata mensile. Nella maggior parte dei casi spenderai di più nel corso della tua vita per il nuovo prestito di quanto non pagheresti semplicemente per estinguere i prestiti esistenti", afferma Fleming. "Milioni di consumatori continuano a ipotecare il loro futuro e finiscono con decine o addirittura centinaia di migliaia di dollari in meno in pensione".

Invece, determina per quanto tempo pensi di rimanere in casa e confronta il costo del tuo attuale mutuo (s) al nuovo mutuo più eventuali costi associati al nuovo prestito per tutto il tempo che manterrai il prestito. Se i costi complessivi sarebbero inferiori con il consolidamento, allora il consolidamento è probabilmente una buona idea.