Il tuo mutuo è un prestito conforme?

Che cos'è un prestito conforme?

Un prestito conforme è un mutuo che soddisfa i limiti di dollari fissati dal Agenzia federale delle finanze per l'edilizia abitativa (FHFA) e i criteri di finanziamento di Freddie Mac e Fannie Mae. Per i mutuatari con un ottimo credito, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei loro bassi tassi di interesse.

Come funziona un prestito conforme

Il Associazione nazionale federale dei mutui

(FNMA, o Fannie Mae) e Società federale di mutuo ipotecario per la casa (FHLMC, o Freddie Mac) sono entità sponsorizzate dal governo che guidano il mercato dei mutui per la casa. Queste agenzie semi-governative hanno creato regole e linee guida standardizzate per le quali ipoteche per le proprietà unifamiliari (abitazioni unifamiliari) devono essere conformi per poter beneficiare delle agenzie sostegno.

Fannie Mae e Freddie Mac non concedono mutui da soli. Invece, assicurano i mutui emessi da istituti di credito, come le banche, e agiscono come mercato secondario-maker se i finanziatori desiderano vendere quei mutui.

Conforme ai limiti di prestito 2021

Il termine "conforme" è più spesso usato quando si parla specificamente dell'importo del mutuo, che deve rientrare in una certa cifra in dollari, nota come limite di prestito conforme, fissata ogni anno dal FHFA.

Per il 2021, questo limite di base è di $ 548.250 per la maggior parte degli Stati Uniti. In alcuni mercati ad alto costo, come San Francisco e New York City, il limite è più alto. Il tetto del 2021 per queste aree è di $ 822.375 o il 150% di $ 548.250.

Disposizioni statutarie speciali stabiliscono limiti di prestito diversi per Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane. In queste aree, il limite di prestito di base è di $ 822.375 per le proprietà di una unità nel 2021.

Altre regole di prestito conformi

Oltre alla dimensione del prestito, devono aderire altre linee guida per prestiti conformi per includere il mutuatario rapporto prestito/valore (che tiene conto dell'importo dell'acconto), rapporto debito/reddito, punteggio di credito e storia, oltre a determinati requisiti di documentazione.

Vantaggi dei prestiti conformi

Per i consumatori, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei loro bassi tassi di interesse. Per chi compra casa per la prima volta che porta fuori Amministrazione federale degli alloggi (FHA), ad esempio, l'acconto può arrivare fino al 3,5%.

Tuttavia, all'acquirente che effettua un acconto basso potrebbe essere richiesto di acquistare assicurazione mutuo, il cui costo varia a seconda delle condizioni del prestito. Ad esempio, per prestiti a 30 anni di $ 625.000 o meno, con un rapporto prestito/valore del 95% o più, il costo è di circa lo 0,85% dell'importo del prestito all'anno.

I finanziatori preferiscono anche lavorare con prestiti conformi, in quanto possono essere facilmente confezionati in pacchetti di investimento e venduti nel mercato ipotecario secondario. Questo processo libera la capacità di un istituto finanziario di emettere più prestiti, che è il modo in cui guadagna.

Prestiti conformi vs. Prestiti non conformi

I mutui che eccedono il limite del prestito conforme sono classificati come non conforme o jumbo ipoteche. Poiché Fannie Mae e Freddie Mac acquistano solo prestiti conformi per riconfezionarli per il mercato secondario, la domanda di prestiti non conformi è molto inferiore.

I termini e le condizioni sui mutui non conformi possono variare ampiamente da prestatore a prestatore, ma il tasso di interesse e acconto minimo è in genere più elevato perché questi prestiti comportano un rischio maggiore per un prestatore. Non solo sono coinvolti più soldi, ma il prestito non può essere garantito dalle entità sponsorizzate dal governo.

Prestiti conformi vs. Prestiti Convenzionali

I prestiti conformi a volte vengono confusi con prestiti/mutui convenzionali. Sebbene i due tipi si sovrappongano, non sono la stessa cosa. Un mutuo convenzionale è una categoria molto più ampia. è qualunque prestito offerto tramite un prestatore privato, al contrario di un'agenzia governativa come la FHA o il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA), o supportato da Fannie Mae o Freddie Mac, ed è qui che sorge qualsiasi sovrapposizione e confusione.

La dimensione del prestito non influisce sul fatto che un mutuo sia convenzionale. In effetti, tutti i prestiti conformi sono convenzionali, ma non tutti i prestiti convenzionali si qualificano come conformi.

Come vengono fissati i limiti di prestito conformi?

La FHFA, che stabilisce il limite di prestito conforme su base annuale, ha una supervisione normativa per garantire che Fannie Mae e Freddie Mac adempiano ai loro statuti e missioni di promuovere la proprietà della casa per gli americani a basso reddito e della classe media. La FHFA utilizza l'aumento/diminuzione percentuale da ottobre a ottobre dei prezzi medi delle abitazioni nel Monthly Interest Rate Survey (MIRS) per adeguare i limiti di prestito conformi per l'anno successivo.

Per condurre questa indagine, la FHFA chiede a un campione di istituti di credito ipotecario di riportare i termini e le condizioni su tutte le famiglie unifamiliari, completamente ammortizzante, denaro per l'acquisto, prestiti non agricoli chiusi negli ultimi cinque giorni lavorativi del mese. Il sondaggio fornisce informazioni mensili su tassi di interesse, condizioni di prestito e prezzi delle case per tipo di proprietà, tipo di prestito (tasso fisso o tasso variabile), e tipo di prestatore, nonché su tasso fisso a 15 e 30 anni prestiti.