ファニーメイ：ローン、HomePath、およびあなたが知っておくべきすべて

ファニーメイ（正式には連邦住宅抵当公庫（FNMA）として知られている）は、 政府支援機関 （GSE）住宅所有を刺激し、住宅ローン市場に流動性を提供するために議会によってチャーターされました。 1938年に設立されました。 大恐慌 の一部として 新たな契約. その目的は、低所得から中所得の借り手が住宅の融資を受けるのを支援することです。

ファニーメイが行うこと

として 二次住宅ローン市場 参加者であるファニーメイは住宅ローンを組成していません。 代わりに、信用組合、銀行、 倹約、およびその他の金融機関。 これは、流通市場における住宅ローンの2つの大規模な購入者のうち​​の1つです。 もう1つはその兄弟です フレディマック、または連邦住宅ローン抵当公社。これも議会によってチャーターされたGSEです。

流通市場で住宅ローンを購入した後、ファニーメイはそれらをプールして形成します 住宅ローン担保証券 （MBS）。 MBSは、住宅ローンまたは住宅ローンのプールによって担保されている資産担保証券です。 ファニーメイのモーゲージ担保証券は、保険会社、年金基金、投資銀行などの機関によって購入されます。 MBSの元利金の支払いを保証します。

ファニーメイはまた、一般に留保ポートフォリオと呼ばれる独自のポートフォリオを持っており、自社および他の機関の住宅ローン担保証券に投資しています。 ファニーメイは、保有ポートフォリオに資金を供給するために、エージェンシー債務と呼ばれる債務を発行します。

住宅ローン市場に投資することにより、ファニーメイは貸し手に流動性を生み出し、それにより貸し手は 引き受ける または追加の住宅ローンに資金を提供します。 2020年、ファニーメイは住宅ローン市場に1.4兆ドルの流動性を提供しました。これにより、低所得のアメリカ人は約600万戸の住宅を購入、借り換え、または賃貸することができました。

ファニーメイストック

ファニーメイ株価

ファニーメイは1968年以来上場しています。 2010年まで、それはで取引されていました ニューヨーク証券取引所 （NYSE）。 次の 大不況 そしてそれがに与えた影響 住宅市場、ファニーメイは、ニューヨーク証券取引所が義務付けた最低終値要件を満たしていないため、株式を上場廃止することを余儀なくされました。 ファニーメイは現在取引している 店頭.

2008年後半、ファニーメイとフレディマックは政府に買収されました。 成年後見制度 の 連邦住宅金融局 （FHFA）。 NS 米国財務省 両方の溶媒を維持するために1,915億ドルを提供しました。 両方の機関がお金を​​返済し、それからいくつかを返済しました。

2012年8月、ファニーメイの配当義務に適用される条件が変更され、米国債は各四半期の終わりに利益を主張し、不足がある場合は資本を提供するようになりました。 2019年9月、財務省とFHFAは、ファニーメイとフレディマックがそれぞれ250億ドルと200億ドルの資本準備金を支えるために収益を維持し始めることができると発表しました。 この動きは、2人を成年後見制度から移行させるための一歩です。

ファニーメイのローン要件

ファニーメイと取引を行うには、住宅ローン会社は連邦政府が発行したサブプライムローンに関する声明に準拠する必要があります。 この声明は、関連するいくつかのリスクに対処しています サブプライムローン、低い導入率とそれに続く高い変動金利など、金利の上限が非常に高い 増加、借り手の収入文書なしに限定、およびローンの頻繁な借り換えを行う製品機能 おそらく。

ファニーメイが購入して保証する住宅ローンは、厳格な基準を満たさなければなりません。 たとえば、 従来のローン 2021年の一軒家の場合、ほとんどの地域で548,250ドル（2020年の510,400ドルから増加）、ハワイやアラスカを含む高コスト地域で822,375ドル（2020年の765,600ドルから増加）です。 FHFAはこれらの制限を設定します。

ファニーメイが支援するローンを取得するには、承認された貸し手を通過する必要があります。 上記のサブプライムローンを回避することに加えて、貸し手は、融資の信用の質を保証する適格性および引受基準を満たさなければなりません。

ファニーメイが支援する住宅ローンの申し込み方法

ファニーメイが支援するローンを発行する資格のある貸し手を見つけたら、均一住宅ローン申請書に記入するように案内されます。 財務情報と文書を収集して提供する必要があります。 これには、雇用の記録、総収入、および次のようなステートメントが含まれます。 W-2 また 1099 これらをバックアップするためのフォーム。 また、クレジットカードの残高、車の支払い、扶養手当、養育費など、毎月の債務の合計を提供する必要があります。

一般的に、貸し手は従うことを好みます 28/36ルールつまり、世帯は月収の28％以下を住宅費に、36％以下を債務返済（住宅ローンや自動車ローンを含む）に費やす必要があります。 ファニーメイは最大を受け入れます 負債対収入（DTI）比率 36％ですが、借り手がクレジットスコアと準備金の要件を満たしている場合、これは45％にもなる可能性があります。

DTI比率が高すぎる場合は、頭金を大きくすることができます。これにより、毎月の費用が削減されます。 20％の頭金が理想的であると考えられていますが、一部の借り手はわずか3％の頭金を支払うことができる場合があります。

住宅購入者は、ファニーメイが支援する住宅ローンの資格を得るには、最低信用要件も満たす必要があります。 主たる住居である一戸建て住宅の場合、 FICOスコア 固定金利ローンの場合は少なくとも620、 アジャスタブルレート住宅ローン（ARM） 必要とされている。 もちろん、FICOスコアが高いほど、または高いほど、利用可能な最低金利の対象となります。

ローンの変更

次の 住宅ローンのメルトダウン、ファニーメイはローンの変更に焦点を合わせ始めました。 ローンの変更により、既存の住宅ローンの条件が変更され、借り手が債務不履行に陥り、差し押さえられ、最終的に住宅を失うことを回避できるようになります。 変更には、低金利とローン期間の延長が含まれる場合があります。これにより、月々の支払いが減少します。 2008年9月以降、ファニーメイとフレディマックは245万件を超えるローンの変更を完了しました。

ファニーメイHomePath

ファニーメイが所有者/投資家である住宅ローンで差し押さえが発生した場合、または不動産が 差し押さえの代わりの行為 ファニーメイは、コミュニティへの潜在的な影響を最小限に抑えるために、適時に物件を売却しようとします。 HomePath.com はファニーメイのウェブサイトで、住宅購入者と投資家はこれらの物件を検索してオファーを行うことができます。ファニーメイのHomeReadyは、物件の購入者向け融資商品を提供しています。

場合によっては、特別融資が利用できることもあります。 これらには、クロージングコスト支援、3％の頭金、およびローンにバンドルされた改善コストが含まれます。

HomePath.comは、ファニーメイが所有する物件を独占的に提供しており、一戸建て住宅、タウンハウス、コンドミニアムが含まれています。 ファニーメイは、地元の不動産専門家を利用して、販売用不動産の準備、維持、リストを作成しています。 ほとんどのリストには、写真、物件の説明、および学校や近隣の情報を含むその他の詳細が含まれています。

ファニーメイとCOVID-19

進行中のコロナウイルスパンデミックの経済的影響により、無数の住宅所有者が住宅ローンの支払いをする余裕がない状況に陥っていました。 この状況を支援するために、 コロナウイルス支援、救済、および経済的安全保障（CARES）法、2020年3月に可決され、連邦政府が支援する住宅ローンを保有する貸し手は、パンデミックの影響を受けた顧客に最大180日間の猶予を与え、差し押さえ関連の立ち退きを延期することを要求しました。 この一環として、ファニーメイは以下の住宅ローン支援および救済オプションを提供しました。 現在の国民によって財政的に影響を受けた一戸建て住宅ローンの借り手 緊急：

• 住宅ローンのサービサーに連絡して住宅ローンの支援を要求する機能
• 差し押さえの販売と立ち退きの停止は2021年7月31日に終了する予定でしたが、立ち退きの停止は2021年9月30日にプッシュされました。
• 住宅ローンの支払いを最大12か月間削減または一時停止するための猶予プランの適格性
• 進行中のパンデミックに起因する困難の結果としての、猶予プランにおける借り手の延滞支払いの信用局報告の停止
• 寛容計画における借り手への延滞手数料の発生なし
• 猶予後、サービサーが借り手と協力して、ローンの変更を含め、必要に応じて毎月の支払い額を維持または削減するための恒久的な計画を立てるという要件

モラトリアムの拡張

2021年6月下旬、バイデン大統領は差し押さえを防ぐために追加の措置が取られると発表しました。 彼の政権は差し押さえのモラトリアムを7月の最終日まで延長し、彼らは差し押さえの登録を延長しました 2021年9月30日までの期間、住宅ローンが3つの連邦機関によって保有されている特定の借り手 住宅ローン。

さらに、FHFAは、ファニーメイとフレディマックが支援するローンについて、より柔軟な貸付および評価基準を導入しました。 パンデミックの際に住宅購入者がローンを締め切ることができ、関係するすべての当事者が社会的距離を維持できることを確認してください。 処理する。 これらの標準により、次のことが可能になりました。

• 購入ローンと借り換えローンの代替評価（ドライブバイおよびオンライン評価とオンサイトの実施）
• 収入を文書化し、ローンを閉じる前に雇用を確認するための代替方法（たとえば、電子メールによる雇用の確認）
• の利用拡大 委任状 ローンの締め切りを支援するため（たとえば、電子署名）

収入と弁護士の権限を文書化することに関する柔軟性は2021年4月30日に失効しましたが、代替評価の柔軟性は2021年5月31日に拡張されました。 CARES法に基づく初期保護の一部は失効しましたが、ジョー・バイデン大統領は2021年7月31日まで連邦保証付き住宅ローンの差し押さえモラトリアムを延長しました。

ファニーメイのRefiNowプログラム

2021年6月5日より、ファニーメイは低所得の住宅ローン保有者に、毎月の支払いと金利を削減することを目的としたRefiNowと呼ばれるプログラムを通じて新しい借り換えオプションを提供します。 資格を得るには、住宅所有者は、地域の中央値収入（AMI）の80％以下で収入を得ている必要があります。

このプログラムは、従来の借り換えプロセスの障壁のいくつかを取り除き、手頃な価格を改善し、持続可能な住宅所有を促進することにより、より多くの住宅所有者の借り換えを支援することを目的としています。 「低所得の借り手は通常、高所得の借り手よりも遅いペースで借り換えを行い、潜在的に 住宅コストを節約する機会です」と、シニアバイスプレジデント兼一軒家の最高信用リスク責任者であるマロイエバンスは述べています。 ファニーメイ。

住宅所有者がファニーメイが住宅ローンを所有しているかどうかわからない場合は、訪問することができます ファニーメイのローン検索ツール. RefiNowプログラムは、住宅所有者にいくつかのメリットを提供します。 まず、住宅所有者の金利を最低50ベーシスポイント引き下げ、住宅所有者の毎月の住宅ローンの支払いを少なくとも50ドル節約する必要があります。 第二に、ファニーメイは、ローンの購入時に貸し手に500ドルのクレジットを提供します。 取引の評価が得られ、このクレジットは貸し手から 家主。

RefiNowの資格を得るには、住宅所有者は次の資格を満たしている必要があります。

• 1戸の主たる住居によって担保されたファニーメイが支援する住宅ローンを所有している。
• 現在の収入がAMIの80％以下である（元のローンの組成時の収入ではない）。
• 過去6か月間に住宅ローンの支払いを逃したことはなく、過去12か月に住宅ローンの支払いを逃したのは1回だけでした。
• ローン・トゥ・バリュー・レシオが最大97％、デット・トゥ・インカム・レシオが65％以下、最低620FICOスコアの住宅ローンを所有していること。