REIT課税の基本

不動産投資信託（REIT） 投資家が不動産を購入または管理することなく、収入を生み出す不動産を所有するための一般的な方法です。 投資家は、その寛大な収入源のためにREITを好みます。 REITとしての資格を得るには、信託は課税所得の少なくとも90％を株主に分配する必要があります。 同様に、REITは通常、収益が次のように渡されているため、法人所得税を支払いません。 配当 支払い。

安定した支払いの流れは魅力的に聞こえるかもしれませんが、REITの配当は投資家に独特の税効果をもたらします。 これらの支払いは構成することができます 経常利益, キャピタルゲイン、または 資本の返還—それぞれが異なる税務上の扱いを受けます。 以下のこの記事では、REITがどのように機能するか、そして投資家が潜在的な税務上の影響について知っておくべきことを説明します。

REITの基本的な特徴

REITは、収入を生み出す不動産を所有、運営、または融資する会社です。 REITが多数の投資家からの資本を一緒にプールするという点で、それらは投資信託に似ています。 このお金は、オフィスビル、集合住宅、ショッピングモール、工業団地、ホテル、リゾートなどの不動産への投資に使用されます。 REITは、賃貸や不動産の維持管理など、不動産を所有することに伴う煩わしさなしに不動産に投資することを可能にします。 REITの各ユニットは、基礎となるプロパティの比例所有権を表します。

REITは世界中で人気のある投資ビークルです。 世界的に、REITは37か国で利用可能であり、時価総額は1.7兆ドルを超えています。米国では、REITは課税所得の少なくとも90％を 投資主.これにより、REITは、従来の方法よりも高い利回りを求める投資家にとって魅力的なものになります。 固定収入 市場。

3種類のREIT

REITは一般的に3つのカテゴリーに分類されます。

• エクイティリート： これらの信託は不動産に投資し、賃貸料、配当金、不動産売却によるキャピタルゲインから収入を得ています。 三重の収入源により、このタイプのREITは人気があります。
• 住宅ローンREIT： これらの信託はに投資します 住宅ローン と 住宅ローン担保証券. 住宅ローンREITは投資から利息を得るため、金利の変化に敏感です。
• ハイブリッドREIT： これらのREITは、不動産と住宅ローンの両方に投資しています。

信託レベルでの課税

REITは、特別なREITステータスがなければ、法人として課税される事業体です。 REITの定義を満たすには、その資産と収入の大部分は不動産からのものでなければなりません。 さらに、課税所得の90％を株主に支払わなければなりません。 この要件は、利益剰余金は企業レベルで課税されますが、REITは通常企業所得税を支払わないことを意味します。 REITは、資産の75％以上を不動産と現金に投資し、総収入の75％以上を家賃や 住宅ローンの利子.

投資主への課税

REIT投資家が受け取る配当金の支払いは、経常利益、キャピタルゲイン、または資本利益率を構成する可能性があります。 これはすべて、 1099-DIV REITが毎年株主に送るもの。 一般的に、配当金の大部分は会社の不動産事業から受け継がれる収入であるため、投資家にとっては経常利益として扱われます。 配当のこの部分は、投資家の 限界税率.

REITは、配当の一部がキャピタルゲインまたはキャピタルロスであることを通知する場合があります。これは、REITが少なくとも1年間保有している不動産を売却した場合に発生します。 キャピタルゲインまたはキャピタルロスも投資家に渡され、ゲインが受け取られた年の投資家の所得レベルに応じて、0％、15％、または20％で課税されます。

さらに、配当金の一部は非課税の資本利益率として記載される場合があります。 これは、REITの現金分配が収益を上回った場合、たとえば会社が大規模になった場合に発生する可能性があります。 減価償却 費用。 資本の返還について注意すべきことが2つあります。 1つは、配当のこの部分は、投資主に支払われた年には課税されません。 第二に、それは後で課税されます。 資本の返還は投資主の コストベース. この支払いは、投資家がユニットを売却するときに、長期または短期のキャピタルゲインまたはキャピタルロスとして課税されます。 十分な資本が投資家に返還され、コストベースがゼロに下がった場合、それ以上の非配当分配はキャピタルゲインとして課税されます。

所得に起因するREIT配当の部分は、以下の下でさらに優遇税制を受ける可能性があります。 減税および雇用法（TCJA）. この法律は、適格なREIT配当を含む、パススルー事業所得の新たな20％の控除を与えています。 控除は2025年の終わりに期限切れになります。

米国以外 居住者は、REITの収入が30％の対象となる可能性があることに注意する必要があります 源泉徴収税. 米国とREIT保有者の居住国との間に租税条約が存在する場合は、割引料金と免税が適用される場合があります。

投資主税計算の例

投資家は、現在1ユニットあたり20ドルで取引されているREITを購入します。 REITは、運用からユニットあたり2ドルを生成し、90％（または1.80ドル）を投資主に分配します。 このうち、1.20ドルの配当は収益によるものです。 残りの0.60ドルは減価償却費およびその他の費用によるものであり、課税対象外の資本の返還と見なされます。

投資家は、それが受け取られた年に$ 1.20の通常の所得税を支払うでしょう。 一方、投資家のコストベースは、1株あたり0.60ドル減少して19.40ドルになります。 前に述べたように、この基準の減額は、ユニットが売却されたときに長期または短期の利益または損失として課税されます。

結論

REITは、投資家に安定した収入の流れと、債券市場で得られるよりも高い利回りにつながる独自の税制上の利点を提供します。 ただし、投資家は、これらの支払いが所得、キャピタルゲイン、または資本の返還のいずれの形式であるかを知っておく必要があります。これは、それぞれが課税時に異なる方法で処理されるためです。 さらに、適格REIT配当は、TCJAの下で追加の税制優遇措置を受ける可能性があります。個人の税務状況はそれぞれ異なるため、投資家は、REITの配当が納税義務にどのように影響するかを理解するために、自身のファイナンシャルアドバイザーに相談する必要があります。