ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率の定義と計算式

ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率とは何ですか？

ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は、金融機関や他の貸し手が住宅ローンを承認する前に調査する貸付リスクの評価です。 通常、LTV比率が高いローン評価は、リスクの高いローンと見なされます。 したがって、住宅ローンが承認された場合、ローンの金利は高くなります。

さらに、LTV比率の高いローンでは、借り手が購入する必要がある場合があります。 住宅ローン保険 貸し手へのリスクを相殺するため。 このタイプの保険は、民間住宅ローン保険（PMI）と呼ばれます。

ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率を理解する

興味のある住宅購入者は、住宅のLTV比率を簡単に計算できます。 これは式です：

$\begin{array}{c}\mathrm{L。}\mathrm{NS。}\mathrm{V。}\mathrm{NS。}\mathrm{NS。}\mathrm{NS。}\mathrm{NS。}\mathrm{o。}=\frac{\mathrm{NS。}\mathrm{NS。}}{\mathrm{NS。}\mathrm{NS。}\mathrm{V。}}\\ \text{どこ：}\\ \mathrm{NS。}\mathrm{NS。}=\text{住宅ローンの金額。}\\ \mathrm{NS。}\mathrm{NS。}\mathrm{V。}=\text{鑑定評価額。}\end{array}$​LNSVNSNSNSNSo=NSNSVNSNS​どこ：NSNS=住宅ローンの金額NSNSV=鑑定評価額​

LTVレシオは、借入額を 鑑定 プロパティの値。パーセンテージで表されます。 たとえば、評価額が$ 100,000で評価された住宅を購入し、$ 10,000を稼いだとします。 頭金、$ 90,000を借ります。 これにより、LTV比率は90％（つまり、90,000 / 100,000）になります。

LTV比率の決定は、住宅ローンの重要な要素です。 引受. それはの過程で使用されるかもしれません 家を買う, 借り換え 新しいローンへの現在の住宅ローン、または蓄積されたに対する借入 エクイティ プロパティ内。

貸し手はLTV比率を評価して、住宅ローンの引受時に引き受けるリスクへのエクスポージャーのレベルを決定します。 借り手が評価額またはそれに近い金額のローンを要求すると（したがって、LTV比率が高くなります）、貸し手はローンが実行される可能性が高いと認識します。 ディフォルト. これは、プロパティ内に構築されたエクイティがほとんどないためです。 その結果、 差し押さえ、貸し手は、住宅ローンの未払い残高をカバーするのに十分な金額で住宅を売却し、それでも取引から利益を得ることが難しいと感じるかもしれません。

LTV比率に影響を与える主な要因は、頭金の額、販売価格、および不動産の評価額です。 最も低いLTV比率は、より高い頭金とより低い販売価格で達成されます。

貸し手によるLTVの使用方法

LTV比率は、住宅ローンを確保するための適格性を決定する唯一の要因です。 ホームエクイティローン、または 与信枠. しかし、それは借り手が確保できる金利において重要な役割を果たすことができます。

ほとんどの貸し手は、LTV比率が80％以下の場合、住宅ローンや住宅担保の申請者に可能な限り低い金利を提供します。LTV比率が高くなると、借り手が住宅ローンの承認を受けることを排除するものではありませんが、LTV比率が高くなると、ローンの利息が上がる可能性があります。 たとえば、LTV比率が95％の借り手は、住宅ローンの承認を受けることができます。 ただし、それらの金利は、LTV比率が75％の借り手に与えられる金利よりも完全に高いパーセンテージポイントである可能性があります。

LTVレシオが80％を超える場合、借り手は購入を求められる場合があります 民間住宅ローン保険（PMI）. これにより、年間ベースでローンの合計額に0.5％から1％の範囲で追加できます。 たとえば、$ 100,000のローンに対して1％の利率のPMIは、年間の合計支払額にさらに$ 1,000（または月額$ 83.33）を追加します。 PMIの支払いは、LTV比率が80％以下になるまで必要です。 LTV比率は、ローンを返済するにつれて、また家の価値が時間とともに増加するにつれて減少します。

一般に、LTV比率が低いほど、ローンが承認される可能性が高くなり、金利が低くなる可能性があります。 さらに、借り手として、民間住宅ローン保険（PMI）を購入する必要が生じる可能性は低くなります。

借り手がPMIの追加コストを回避するために、貸し手が80％のLTV比率を要求することは法律ではありませんが、ほぼすべての貸し手の慣行です。 この要件の例外は、高収入、低債務、または大規模な投資ポートフォリオを持つ借り手に対して行われることがあります。

LTVの例

たとえば、評価額が$ 100,000の家を購入するとします。 しかし、所有者はそれを90,000ドルで売ることをいとわない。 10,000ドルの頭金を支払うと、ローンは80,000ドルになり、LTV比率は80％（つまり、80,000 / 100,000）になります。 頭金の金額を15,000ドルに増やすとすると、住宅ローンは75,000ドルになります。 これにより、LTV比率は75％（つまり、75,000 / 100,000）になります。

ローン・トゥ・バリュー・レシオ・ルールのバリエーション

LTV比率の要件に関しては、ローンの種類が異なればルールも異なる場合があります。

FHAローン

FHAローンは、低所得から中所得の借り手向けに設計された住宅ローンです。 それらはFHA承認の貸し手によって発行され、 連邦住宅局（FHA）. FHAローンは、多くの従来のローンよりも低い頭金とクレジットスコアを必要とします。 FHAローンでは、初期LTV比率を最大96.5％にすることができますが、 住宅ローン保険料（MIP） それはあなたがそのローンを持っている限り続きます（LTV比率が最終的にどれほど低くなっても）。多くの人々は、MIP要件を排除するために、LTV比率が80％に達したら、FHAローンを借り換えることを決定します。

VAおよびUSDAローン

VAおよびUSDAローン（現在および元の軍隊または地方の軍隊が利用可能）は、LTV比率が100％に達する可能性がある場合でも、民間住宅ローン保険を必要としません。 ただし、VAローンとUSDAローンの両方に追加料金がかかります。

ファニーメイとフレディマック

ファニーメイのHomeReadyおよびフレディマックのホーム低所得の借り手のための可能な住宅ローンプログラムは、97％のLTV比率を可能にします。 ただし、比率が80％に下がるまでは住宅ローン保険が必要です。

FHA、VA、およびUSDAローンの場合、利用可能な合理化された借り換えオプションがあります。 住宅のLTV比率がローンに影響を与えないように、これらの免除評価要件。 LTV比率が100％を超える借り手（「水中」または「逆さま」とも呼ばれます）の場合、ファニーメイの ハイローントゥバリューリファイナンスオプションおよびフレディマックのエンハンストリリーフリファイナンスもご利用いただけます オプション。

LTV対。 複合LTV（CLTV）

LTV比率は、不動産を購入する際の単一の住宅ローンの影響を調べますが、 ローン・トゥ・バリューの組み合わせ （CLTV）比率は、不動産の価値に対する不動産のすべての担保付ローンの比率です。 これには、LTVで使用される一次住宅ローンだけでなく、二次住宅ローン、住宅担保ローンまたは与信枠、またはその他のリーエンも含まれます。 貸し手は、CLTV比率を使用して、複数のローンが 使用済み-たとえば、2つ以上の住宅ローンがある場合、または住宅ローンと住宅担保ローンまたは融資枠がある場合 （HELOC）。 一般的に、貸し手は80％以上のCLTV比率で貸し出し、信用格付けの高い借り手に貸し出します。 一次貸し手は、より徹底的な対策であるため、CLTV要件に対してより寛大になる傾向があります。

違いをもう少し詳しく見てみましょう。 LTV比率は、住宅の主要な住宅ローン残高のみを考慮します。 したがって、一次住宅ローンの残高が$ 100,000で、住宅価格が$ 200,000の場合、LTV = 50％になります。

ただし、2番目の住宅ローンが30,000ドルで、HELOCが20,000ドルである場合の例を考えてみます。 合計ローントゥバリューは、（$ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000）= 75％になります。 はるかに高い比率。

抵当権者が債務不履行に陥り、敵が差し押さえられた場合、これらを組み合わせた考慮事項は特に重要です。

Loan-to-Value（LTV）のデメリット

LTVが提供する情報の主な欠点は、住宅所有者が提供する一次住宅ローンのみが含まれることです。 2番目の住宅ローンや住宅担保など、借り手のその他の義務を負っており、その計算には含まれていません。 ローン。 したがって、CLTVは、住宅ローンを返済する借り手の能力のより包括的な尺度です。