ディフィーザンスは商業用不動産の手数料を削減します
商業 不動産 固定金利を好む投資家 債券金融 時々自分で支払う必要があることに気付く 元払い ローンに先立って債務を決済する場合のペナルティ 満期日.さまざまな前払いオプションのうち、 ディフィーザンス 金利が上昇しているときに最大の柔軟性と潜在的な経済的利益を提供するものです。
ディフィーザンスとは何ですか？
ディフィーザンスは、その名前が示すように、借り手が固定金利を前払いすることを決定したときに必要な手数料を削減するための方法です 商業不動産 ローン。 貸し手に現金を支払う代わりに、ディフィーザンスオプションにより、借り手は別のキャッシュフロー資産を元の資産と交換することができます。 担保 ローンで。
新しい担保（通常は財務省証券）は通常、元の商業用不動産資産よりもはるかにリスクが低くなります。 このシナリオでは、貸し手は同じものを受け取るのではるかに良いです 現金流量 そしてその見返りに、はるかに優れたリスク調整済みの投資を受け取ります。 貸し手にとってのディフィーザンスのメリットは明らかですが、借り手も大きなメリットを得ることができます。 もしも 関心度 ローンのレートは、 モーゲージ、借り手は価値を創造し、前払いで現金をポケットに入れることができます。 ディフィーザンスは交渉中に提供されるオプションであるため 商業用不動産ローン、借り手は彼らの資金調達で価値を創造する可能性を維持するためにそれを考慮する必要があります。
ディフィーザンスの理論的根拠
変動金利 商業用不動産ローンは、建設や つなぎ融資、リースアップ段階で不動産所有者に資本貸付されます。 物件が最終的にキャッシュフローを生み出すときに返済されます。
が 金利リスク は高く、財政的なマイナス面に制限はありません。一部の借り手は長期の変動金利の資金調達を引き受けます。 これは、ローンが満期になる前にキャッシュフローのある物件が売却される可能性が高い場合によく発生します。
借り手は多くの理由で変動金利の資金調達を使用します。 重要な理由の1つは、 前払いペナルティ 貸し手が固定金利の債務の前払いに要求すること。 変動金利の資金調達では、貸し手は負担しません 再投資リスク なぜなら、ローン金利は市場とともに変動するからです。 返済されると、同じ市場レートで資金を再度貸し出すことができます。
貸し手のリスク
固定金利の資金調達は、経済的損失または貸し手の削減を生み出す可能性があります 収率 資本が返済され、その後、より低い市場レートで貸し出されるとき。 の可能性のため 再投資 リスクがあるため、貸し手は通常、固定金利で借りる人に何らかの前払いペナルティを要求します。 もともと、貸し手が必要でした '歩留まり維持'、借り手が支払うことを指示した レート差 （ローン金利と実勢市場金利の間）ローンの満期までの残りの期間のプリペイド資本。 に関連する機会と経済的コストがあるため 発信 新しい住宅ローン資産であるディフィーザンスは、再投資リスクとプリペイド資本の再貸付の必要性を排除する方法として設計されました。
ディフィーザンスにより、借り手はローンの担保を元のローンと同じキャッシュフローを提供する資産に置き換えることができます。 この資産交換により、貸し手は、プリペイド資本に代わる新しい貸付の機会を見つける必要なしに、貸付期間を通じて期待される利回りを受け取り続けることができます。 前述のように、リスクの低い資産（商業用不動産の代わりに米国債）を交換すると、貸し手の投資の全体的なリスクが軽減されます。 これは、次のような機関にとってさらに大きなメリットです。 証券化 これらの住宅ローン。 投資家がすべての契約された利息と元本の支払いを受け取る可能性を高めることにより、ディフィーザンスは 住宅ローン担保証券、および貸し手の利益。
借り手にとっての利点と問題
利回りの維持とは異なり、ディフィーザンスは、市場金利が契約ローン金利を上回った場合に借り手に上向きの可能性を提供します。 市場金利がどちらの方向に動くかに関係なく、借り手は何らかの種類の支払いの対象となるため、利回りの維持はペナルティと呼ばれます。 これは通常、歩留まり維持計算または前払い額のパーセンテージのいずれか大きい方として構成されます。 ディフィーザンスは国債の購入を必要とするため、金利の変動は直接影響を及ぼします これらの資産のコストと、ディフィーザンスがコストになるか、それとも急降下するかを決定します。 元払い。
ほとんどの場合、ディフィーザンスには 国債 満期はローンの残りの期間と同じで、 クーポン 契約された定期的な利息と元本の支払いを相殺するために必要な収入を提供するレート。 次に、これらの債券は、債券が満期になるまで定期的なキャッシュフローを貸し手に渡すディフィーザンストラストに割り当てられます。 ローンを廃止するために必要な債券のレートと市場レートの差に応じて、財務省債は割引または プレミアム.
金利が上昇すると、国債（または債券投資）は価値を失い、安くなります。 これが発生すると、借り手はローンの前払いに必要な金額よりも少ない金額で必要な債券を購入できるため、ポケットに追加の現金が発生します。 逆に、金利が下がると、債券投資はより高額になります。これにより、借り手は前払い時にローン残高よりも多い金額を支払う必要があります。 マイナス面としては、利回り維持の計算により、ローンを無効にするために必要な追加の資本とまったく同じ金額が得られます。 これは何も考慮していません 取引費用 それは、ローンを無効にするために必要な債券を購入するために発生します。 これらの費用は、 ビッドアスクスプレッド またはの力 需要と供給 債券のために。 良い面としては、利回りの維持には依然としていくらかのペナルティを支払う必要がありますが、ディフィーザンスは有益です。
ディフィーザンスオプションは、固定金利の借り手に、利回りの維持または長期の変動金利の資金調達を選択する人々よりも有利な点を提供します。 予測するスキルがあると感じている借り手にとっては、良い戦術的決定です。 金利の動き. また、不動産を売却する必要があることを知っている不動産投資家にとっても良い選択です。 短期、しかし潜在的な増加について心配している 債務返済 彼らが変動金利の債務を使用することを選択した場合。
ポートフォリオレベルの債務（複数の商業用不動産によって担保されている1つのローン）を使用している借り手は、貸し手が 借り手は、資産の価値貢献よりも多くの割合のローンを返済する必要がある場合があります。 ポートフォリオ。 この状況は、借り手がポートフォリオの残りの資産よりもリスクの低い資産を売却していると貸し手が信じている場合に発生します。 ポートフォリオは、所有するリスクの少ない資産が少ないほどリスクが高くなるため、貸し手は、 負担されるより大きなリスクを補償し、残りのポートフォリオを効果的にデレバレッジし、投資家のレバレッジを削減します 戻る。
ディフィーザンスは担保よりもリスクの低い資産の交換をもたらすため、借り手は資産の売却後もポートフォリオに同じ割合の債務を保持することができます。 貸し手の合意により、ディフィーザンスが実行されたときに残りの資産の負債の割合を増やすことが可能かもしれません。
借り手にとってのもう1つの利点は、貸し手は通常、ディフィーザンスオプションを受け取るために、前払いまたはローン金利の引き上げによるいかなる種類の支払いも必要としないことです。 金利が上昇した場合、借り手には価値創造の可能性があります。 したがって、貸し手はオプションの販売に対する補償を求めることができると考えられます。
結論
借り手は、彼らが正しいことをするために彼らの前払いオプションを知っている必要があります 資産運用管理 決定。 たとえば、大幅な金利上昇の時期には、ローンの返済によって生み出される価値のために、次善の商業資産を売却することが望ましい場合があります。 マイナス面としては、価値を最適化した後でも、資産を保持することが理にかなっている場合があります。 前払い時にローンに残された時間は、前払いコストに直接影響します。 すべてが平等であるため、前払いのペナルティは時間の経過とともに消滅します。
商業用不動産ローンの条件を交渉するとき、借り手はする能力を求める必要があります 以前に債務を前払いする意図がない場合でも、固定金利ローンを廃止する 成熟。 ディフィーザンスが他の前払いオプションよりも優れているという明確な利点は、市場金利が上昇したときに収入を生み出すイベントを作成できるため、重要です。 金利が上昇する時期には、固定金利の融資を好む不動産所有者が キャピタルゲイン 不動産価値の低下を相殺する以上のことができる彼らの債務について。 金融を利用する投資家 てこの作用 固定する不動産を購入して売却するには、短期の変動金利の資金調達に代わる魅力的な代替手段として、ディフィーザンスオプションを使用した固定金利の資金調達を検討する必要があります。