不動産税リーエン投資

投資家が見落としがちな投資ニッチの1つは、固定資産税のリーエンです。 株式市場のボラティリティの高まりは、依然として歴史的に低い金利と相まって、 のまともなレートを提供するために、このタイプの代替手段を求めている多くの投資家がいます 戻る。 場合によっては、このユニークな機会は、知識のある投資家に優れた収益率を提供することができます。

不動産リーエンもかなりのリスクを伴う可能性があります。つまり、初心者の購入者は、このタイプの資産に伴うルールと潜在的な落とし穴を理解する必要があります。 この記事では、税務署、それらに投資する方法、およびこのタイプの投資手段の欠点について説明します。

税のリーエンとは何ですか？

納税義務は、政府に支払うべき税金を支払わなかった個人または企業の財産に対する法的請求です。 たとえば、土地所有者または住宅所有者が自分の資産に税金を支払わなかった場合、その資産が所在する市または郡は、 プロパティのリーエン. リーエンは、未払いの未払い額に対する資産に対する法的請求として機能します。 リーエンが付いている物件は、税金が支払われてリーエンが取り除かれるまで、売却または借り換えることはできません。

リーエンが発行されると、 税リーエン証明書 不動産に支払うべき金額に加えて、利息や罰金を反映する自治体によって作成されます。 これらの証明書は、最高入札の投資家に競売にかけられます。 それが非常に小さな財産である場合、投資家はわずか数百ドルで納税者を購入することができます。 ただし、大多数ははるかに多くの費用がかかります。

数字による税務署

National Tax Lien Association（NTLA）の事務局長であるBrad Westoverによると、2017年には約140億ドルの固定資産税が支払われませんでした。 その後、これらのリーエンの約3分の1が個人投資家に売却されます。 地方自治体は、問題の不動産に支払うべき金銭を即座に回収するため、民間販売の恩恵を受けています。 ウェストオーバー氏によると、30の州が税務署の証明書を販売しているという。

フロリダ州では、未払いの固定資産税は2008年の12億ドルから2018年には7億4000万ドルに減少しました。 ピーク時の半分」と述べ、投資家のリーエンの利用可能性が低下したことは、おそらく全国的な傾向です。 「（あるとき）健全な経済があれば、より多くの人々が固定資産税を払っているのは理にかなっています」と彼は言います。

米国の「その他の差し押さえの危機」について2012年に国立消費者法センター（NCLC）が発表した調査によると、 住宅ローンのデフォルトと失業率に加えて、固定資産税の滞納は大国の間に急増しました 不況。 調査によると、調査によると、米国の郡および地方自治体は、毎年、推定150億ドルの固定資産税を徴収できていません。

どうすれば納税者に投資できますか？

投資家は、実際の不動産をオークションで売買するのと同じ方法で固定資産税のリーエンを購入できます。 オークションは物理的な設定またはオンラインで開催され、投資家はリーエンの金利に入札するか、入札することができます。 プレミアム 彼らはそれを支払うでしょう。 最も低い金利を受け入れるか、最も高い保険料を支払う投資家には、リーエンが授与されます。 バイヤーはしばしば入ります 入札戦争 与えられたプロパティを超えて、勝ったバイヤーによって刈り取られる収益率を下げます。

納税義務のある不動産の購入者は、他のすべての修理と一緒に、修理の費用を知っている必要があります 彼らが支払う必要があるかもしれない隠れた費用 彼らが財産の所有権を引き継ぐ場合。 その後、これらの不動産を所有する人々は、現在の居住者を追い出すなどの不快な仕事に対処しなければならない可能性があり、それは不動産管理者または弁護士からの高価な支援を必要とする可能性があります。

税のリーエンの購入に興味がある人は、リーエンを保持したい不動産の種類（住宅、商業、未開発の土地、または改良された不動産）を決定することから始める必要があります。 次に、市または郡の会計事務所に連絡して、次のオークションがいつ、どこで、どのように開催されるかを確認できます。 会計事務所は、競売にかけられる予定の不動産リーエンのリストをどこで入手できるか、および売却がどのように行われるかについての規則を投資家に伝えることができます。 これらの規則は、事前登録の要件、受け入れられている支払い方法、およびその他の関連する詳細の概要を示しています。

税金リーエン購入者のためのヒント

購入者は、利用可能な物件についてもデューデリジェンスを行う必要があります。 場合によっては、プロパティの現在の値がリーエンの金額よりも少なくなることがあります。 NTLAは、滞納税の額面金額を不動産の市場価格で割ることを推奨しています。 比率が4％を超える場合、潜在的な購入者はその物件に近づかないようにする必要があります。 さらに、入札者が所有権を取得することを妨げる他のリーエンが物件にある可能性もあります。

税のリーエンを持つ特定の郡のすべての不動産には、それぞれの区画内で番号が割り当てられます。 購入者は、郡からこれらのリーエンに関する情報を取得するために、番号でこれらのリーエンを探すことができます。これは、多くの場合、オンラインで行うことができます。 番号ごとに、郡には物件の住所、所有者の名前、物件の評価額、 法的説明、プロパティの状態の内訳、およびにある構造 敷地内。

リーエンから利益を得る方法

税務署の投資機会を見つけることに関心のある投資家は、固定資産税の徴収を担当する地元の税収担当官に連絡する必要があります。 現在、公税債務を販売している管轄の市、町、または郡は2,500あります。

すべての州が滞納固定資産税の公売を規定しているわけではありませんが、州が公売を許可している場合 未払いの固定資産税法案の場合、投資家はこれらの税金がいつどこで公開されて公開されるかを決定できる必要があります。 固定資産税の売却は、売却前に指定された期間宣伝する必要があります。 通常、広告には、不動産の所有者、法的説明、および売却される滞納税の金額が記載されています。

不動産税のリーエンを購入する投資家は、通常、リーエンの全額を発行自治体に直ちに返済する必要があります。 2つの州を除くすべての州で、税務署の発行者が元本を徴収します。 興味、 およびペナルティ。 リーエン証明書の所有者に支払いを行い、ファイルにない場合はリーエン証明書を収集します。 不動産所有者は、リーエンと利息の全額を投資家に返済する必要があります。これは州ごとに異なりますが、通常は10％から12％の間です。投資家がリーエンのプレミアムを支払った場合、これは場合によっては返済される金額に追加されることがあります。

返済スケジュールは通常6ヶ月から3年まで続きます。ほとんどの場合、所有者はリーエンを全額支払うことができます。 所有者が期限までにリーエンを支払うことができない場合、投資家は自治体と同じように不動産を差し押さえる権限を持っていますが、これはめったに起こりません。

機関投資家を通じて受動的に投資する

税務上の投資にはかなりの量の調査とデューデリジェンスが必要であるため、NTLAのメンバーである機関投資家を通じて受動的に投資することを検討する価値があるかもしれません。 納税証明書の約80％がNTLA会員に販売されています。

NTLAのメンバーになりたい場合は、年間500ドルかかります（100万ドル未満の投資家の場合）。 機関投資家の場合、会費は投資ポートフォリオの規模に応じて2,000ドルから10,000ドルの範囲です。 機関投資家は、年間4％から9％の範囲のリターンを生み出すことができます。NTLAは、NTLAのメンバーとなる関心のある投資家と、税務上のリーエン投資に焦点を当てる機関投資家とのマッチングを支援することができます。

固定資産税リーエンへの投資のデメリット

固定資産税のリーエンはかなりの金利を生み出す可能性がありますが、投資家はこの分野に足を踏み入れる前に宿題をする必要があります。 税務署は一般的に、初心者の投資家や不動産の経験や知識がほとんどない人には不適切です。

無視されたプロパティ

投資家はまた、リーエンが置かれている実際の資産に非常に精通する必要があります。 これは、彼らが実際に所有者からお金を集めることができることを保証するのに役立ちます。 スラム街の中心部にある老朽化した物件は、約束されているかどうかにかかわらず、おそらく良い買い物ではありません 金利. 不動産所有者は、未払いの税金を完全に支払うことができないか、支払う意思がない場合があります。 そこに堆積した化学物質や危険物など、あらゆる種類の環境損傷を伴う特性も、一般的に望ましくありません。

受動的な投資ではありません

リエンの所有者は、証明書を受け取った後、自分の責任が何であるかを知る必要があります。 通常、指定された時間内に購入を書面で不動産所有者に通知する必要があります。 また、通常、2番目の通知書をの終わり近くに送信する必要があります。 償還 その時点までに全額が支払われていない場合の期間。

納税者は失効する可能性があります

納税者は永遠の手段ではありません。 多くの場合、償還期間の終了後に有効期限があります。 リーエンの有効期限が切れると、リーエン所有者は未払いの残高を回収できなくなります。 物件が差し押さえられた場合、ライエン所有者は物件の他のリーエンを発見する可能性があり、その結果、タイトルを取得できなくなる可能性があります。

コンペ

銀行やヘッジファンドなどの多くの商業機関は、不動産リーエンに関心を持っています。 その結果、彼らは競争を上回り、利回りを下げることができました。 これにより、個人投資家が収益性の高いリーエンを見つけることが難しくなり、結果として諦めた人もいます。 しかし、リーエンに投資するいくつかのファンドも現在利用可能であり、これは初心者の投資家がより低いリスクでこの分野に参入するための良い方法である可能性があります。

税リーエンに関するFAQ

あなたが税のリーエンを持っている場合、それはどういう意味ですか？

あなたが納税義務を負っている場合、それはあなたが納税義務を怠ったか失敗したために政府があなたの財産に対して法的請求をしたことを意味します。 固定資産税の先取特権の場合、あなたはあなたがあなたの財産が置かれている市または郡にあなたが負っている固定資産税を怠ったか、または支払わなかった。 これが発生した場合、あなたの市または郡は、プロパティにリーエンを配置する権限を持っています。

タックスリーエンセールはどのように機能しますか？

29の州に加えて、ワシントンDC、ヴァージン諸島、プエルトリコでは、税務署の販売が許可されています。すべての州は、税務署の販売を実行するためにわずかに異なるプロセスを使用しています。

通常、不動産所有者が税金の支払いを怠った後、待機期間があります。 一部の州は数か月待ちますが、他の州は収税人が介入するまで数年待ちます。 この後、未払いの税金は税のリーエン販売で競売にかけられます。 これは、オンラインまたは物理的な場所で発生する可能性があります。 時々それはプロパティに対してリーエンを取得する最高入札者です。 他のオークションは、リーエンで最低金利を受け入れる投資家に授与します。 収税人は彼らが持っているお金を使います。 未払いの還付税を補うためにオークションで稼ぎます。 リーエンが投資家に譲渡されると、住宅所有者は彼らに未払いの固定資産税と利子を支払う義務があります（さもなければ彼らは彼らの財産の差し押さえに直面するでしょう）。

販売用の納税者番号はどこにありますか？

郡の収税人に直接電話して、納税者の​​購入プロセスを確認できます。 一部の郡では、入札者として登録する方法を説明するだけでなく、ウェブサイトでプロセスを宣伝することもあります。

郡がウェブサイトにオークションを掲載すると、オークションにかけられる物件、オークションに行く時期、最低入札額に関する情報も提供されます。 このリストは、場所、物件の種類、サイズ、最低入札価格に基づいて、関心のある物件があるかどうかを特定するのに役立ちます。

税金リーエンセールの住宅ローンはどうなりますか？

それが売られるとき、リーエンはプロパティにとどまります。 ただし、リーエンは前の所有者の信用報告書に残ります。

固定資産税の差し押さえは、政府が管轄区域内の固定資産税を滞納しているために差し押さえた場合に発生します。 不動産税のリーエンは他のリーエンよりも優れているので、それらの差し押さえは住宅ローンのリーエンを含む他のリーエンを排除します。 滞納税のある住宅所有者は、通常、未払いの住宅ローン債務も抱えています。 抵当流れの不動産を購入した後、その上に住宅ローンのリーエンがあることを発見した場合、それはあなたがそれを購入した郡によって削除されるべきです。 郡は、税の売却の終了文書に基づいてリーエンを排出します。 これが機能しない場合は、リーエンホルダーに連絡して削除することもできます。

すべての州で、納税者の​​売却後、償還期間があります（ただし、期間は異なります） 州）では、不動産の所有者は、滞納した固定資産税を支払うことで、不動産の償還を試みることができます。 ただし、所有者が固定資産税を支払っていても、この間に住宅ローンの支払いを怠った場合、住宅ローンの所有者は住宅を差し押さえることができます。

IRS Tax Liensは公的記録ですか？

納税義務を履行するためにあなたの財産に対して法的請求が行われた場合、IRSは連邦税リーエンの通知を提出します。 これは公開文書であり、IRSがあなたの資産に対して担保付きの請求を主張していることを他の債権者に警告する役割を果たします。 信用報告機関は通知を見つけてあなたの信用報告書に含めるかもしれません。

結論

固定資産税のリーエンは、不動産市場に精通した経験豊富な投資家にとって実行可能な投資の代替手段となる可能性があります。 自分が何をしているのかを知っていて、リーエンを購入する物件を調査するのに時間をかける人は、時間の経過とともにかなりの利益を生み出すことができます。 ただし、潜在的なリスクにより、この分野は不適切になります 洗練されていない投資家.

不動産市場の適切な調査と理解がなければ、投資家は簡単に不動産になってしまう可能性があります それは所有者によって償還されません（彼らが利子を持ってあなたに税金を支払うという形で）そしてそれはありません 価値。 その価値の低い資産は、最終的には投資家の資産になります。

不動産への投資に興味のある人にとって、税のリーエンを購入することはただ一つの選択肢です。 差し押さえで家を買う または家を買う オークションで 貴重な投資機会にもなり得ます。 それでも固定資産税のリーエンに興味がある場合は、不動産業者またはファイナンシャルアドバイザーに相談することをお勧めします。