住宅ローン詐欺：それを理解して回避する

さまざまな業界での倫理違反や犯罪行為が私たちに影響を与えています 経済 過去数十年にわたって、特に銀行、金融、住宅セクターで。 金融犯罪に関して言えば、住宅ローンは、悪意のある人物が盗んだり、詐欺を働いたり、手抜きをしたりするための十分な機会を提供します。 周囲の複雑な倫理的および刑事上の問題を調べてみましょう 住宅ローン詐欺.

住宅ローン詐欺とは何ですか？

最も単純な形の詐欺は、故意の不実表示と欺瞞です。ある当事者は、情報、事実、および数字を不実表示することによって別の当事者を欺きます。 したがって、住宅ローン詐欺は、特定の借り手を対象とした略奪的貸付慣行だけではありません。

連邦捜査局（FBI）によると、これはあらゆる種類の「重大な虚偽表示、不実表示、または 引受人または貸し手が資金調達、購入、または保険をかけるために依存している不動産または潜在的な住宅ローンに関連する省略 ローン。"この実用的な定義により、住宅ローン詐欺は個人の借り手と業界の専門家の両方が犯す可能性があることがわかります。 そして、関係する合計は高いです。 たとえば、カリフォルニア州サクラメントでは、2019年初頭に7人が1,000万ドルの住宅ローン詐欺で有罪判決を受けました。

住宅ローン詐欺には、利益のための詐欺と住宅のための詐欺の2つの異なる領域があります。

1. 利益のための詐欺： このタイプの住宅ローン詐欺を犯す人は、多くの場合、専門知識または権限を使用して詐欺を犯したり促進したりする業界の内部関係者です。 現在の調査と広範囲にわたる報告は、住宅ローン詐欺の高い割合が業界による共謀を伴うことを示しています 銀行役員、鑑定士、住宅ローンブローカー、弁護士、ローンオリジネーター、その他の専門家などのインサイダー 業界。 営利目的の詐欺は、住宅を確保することではなく、住宅ローンの貸付プロセスを悪用して、貸し手や住宅所有者から現金や株式を盗むことを目的としています。 FBIは、利益の場合の詐欺を優先します。
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2. 住宅の詐欺： このタイプの詐欺は、通常、家の所有権を取得または維持することを目的とした借り手による違法行為によって表されます。 借り手は、たとえば、ローン申請書の収入と資産の情報を偽って伝えたり、不動産の評価額を操作するように鑑定士を誘惑したりする場合があります。

住宅業界、不動産業界、および金融機関への影響を理解するには、2008年のヘッドラインと文献を参照してください。 サブプライム住宅ローン 危機。 その投機的な貸付の多くは、住宅ローン詐欺に基づいていました。

なぜ住宅ローン詐欺を犯すのですか？

借り手 そして専門家は多くの理由で住宅ローン詐欺を犯すように動機づけられています。 これらの理由のほとんどは、住宅の詐欺と利益の詐欺という2つの主要なタイプを定義することで説明できます。 住宅の詐欺は、多くの場合、ローンオフィサーまたは他の人員の助けを借りて、関連するものを偽って伝えたり省略したりする借り手によって犯されます 不動産の取得または維持を目的とした、雇用と収入、債務と信用、または不動産の価値と状態に関する詳細 所有。 営利目的の詐欺は、個人または個人に関する関連する詳細を虚偽表示、虚偽表示、または省略した業界の専門家によって行われています ローンの利益を最大化することを目的とした、クライアントの雇用と収入、債務と信用、または不動産の価値と状態 取引。

ここで重要なのは、利益のための詐欺は、ビルダー、不動産販売など、ローン取引チェーンの専門家なら誰でも犯すことができるということです。 エージェント、ローンオフィサー、住宅ローンブローカー、クレジット/デットカウンセラー、不動産鑑定士、不動産検査官、保険代理店、タイトル会社、弁護士、エスクロー エージェント。 業界の専門家は、ネットワークとして協力して、引受人、貸し手、借り手を詐欺し、住宅ローン関連のすべてのサービスで手数料を最大化し、利益を共有することもできます。 これらの行動は、追加の販売手数料を獲得したいという願望、または単に投資ポジションを増やしたいという願望によって動機付けられています。

一般的な住宅ローン詐欺のスキームと詐欺

最も一般的な投資家向け住宅ローン詐欺スキームは、さまざまな種類の不動産です フリッピング, 占有詐欺、 そしてその ストローバイヤー 詐欺。

家を購入し、それを保持/修理し、そして利益のためにそれを転売することに関連する場合、不動産のフリッピングは一般的に違法ではありません。 一方、不動産が市場より下で購入され、腐敗したものの助けを借りてすぐに利益を上げて売却された場合 不動産の価値が実際に最初の購入額の2倍であることを「確認」する鑑定士、住宅ローン詐欺は 示されています。

同日クローズプロパティフリッピングスキームの場合、タイトルのチェーンと評価はしばしば不正であり、売り手、フリッパー、そして無防備なエンドバイヤーの3者が含まれます。 売り手はフリッパーと契約を結び、市場価格を下回る価格で物件を購入します。 フリッパーはエンドバイヤーに不正なタイトル保険契約を提供し、フリッパーを所有者として示します （そうではありませんが）そして、フリッパーとエンドバイヤーが合意した高騰した価格で評価が行われます オン。

占有詐欺は、住宅ローン金利の低下に加えて、より高いローン・トゥ・バリュー・レシオとより低い自己負担費用の資格を得るために投資家が使用するスキームです。 占有詐欺は、借り手が、不動産が実際に空いているときに有利な銀行のステータスを取得するために家が所有者によって占有されると主張する場合に発生します。 ストローバイヤーは、誰かが自分のID、クレジットスコア、および収入を使用して、住宅ローンの資格がない（または最高のレートの資格がない）別のバイヤーの資産を取得することを許可します。 ストローバイヤーは、投資家が他の形態や複数の層の詐欺を隠蔽するために、自発的または無意識のうちに使用することがよくあります。

最も一般的な個人住宅ローン詐欺詐欺は 個人情報の盗難 および収入/資産の改ざん。 個人情報の盗難は、実際の購入者が、社会保障番号、生年月日、住所など、不本意で知らない被害者の情報を使用して不正に資金を調達した場合に発生します。 住宅ローンの目的での個人情報の盗難には、盗まれた給与明細書、銀行の記録、納税申告書、W-2、および偽造された雇用確認書も含まれる場合があります。 不動産の所有権の記録でさえ改ざんされる可能性があり、借り手は自分が所有も占有もしていない不動産の不正な住宅ローンを取得する可能性があります。

エアローンvs. 鑑定詐欺

最も一般的な業界のプロの住宅ローン詐欺詐欺は エアローン と 鑑定詐欺.

エアローンは、存在しない不動産または存在しない借り手のために取得されるローンです。 専門家のグループが協力して、偽の借り手と偽の所有権の連鎖を作成し、所有権と財産保険のバインダーを取得することがよくあります。 さらに、詐欺チェーンには、偽の雇用確認、自宅の住所、借り手の電話番号を作成するための電話銀行やメールボックスが含まれる場合があります。 航空ローン詐欺は、単に現金を加害者の手に渡しており、不動産を売買することはありません。

鑑定詐欺では、不動産業者、建築業者、鑑定士、融資担当者が協力して、手数料を増やすために購入価格と融資額を最大化することがよくあります。 一方、腐敗した鑑定士は、仲間の投資家が資産を購入できるようにするために、資産を過小評価することがよくあります。

略奪的貸付活動、差し押さえ救済、および住宅ローン削減詐欺のいくつかの形態は、前述の住宅ローン詐欺の慣行に大きく依存しています。 略奪的貸付は通常、追加の債務を引き受ける能力を不正確に反映するために貸し手の収入額を改ざんすることを伴います。 このような活動は、大不況に大きく貢献しました。

住宅ローン詐欺との戦い

住宅ローン詐欺を減らすために設計された地方、州、または連邦レベルの法律に不足はありません。 州は最近、ローンオフィサーの免許と継続教育を要求することで大きな一歩を踏み出しました。 さらに、不動産、所有権、および保険代理店は、政府機関によって認可および監視されています。 多くの州でも定期的に必要です 監査 コンプライアンスを監視するための住宅ローン会社の活動と取引の概要。

住宅ローン銀行協会などの専門組織（MBA）および全国住宅ローンブローカー協会（NAMB）ピア監視された行動規範とベストプラクティスがあります。 FBIの経済犯罪ユニット-IIは、住宅ローン業界における苦情や疑わしい活動も監視しています。

結論

良いニュースは、住宅ローン詐欺を減らすことで市場を改善できることです。 個人は、借り入れや持ち家の経験に対して現実的な期待を設定する必要があります。 投資家は利益のために現実的な目標を設定する必要があります。 業界の専門家は、より高い個人基準を追求し、仲間の組織の説明責任に従わなければなりません。 政府は、法律をより統一し、法執行機関を積極的な調査と調和させる必要があります。