二次住宅ローン市場のプレーヤー

あなたはあなたの住宅ローンをあなたがあなたの家を買うのを助けたローンとして見るかもしれません。 しかし、投資家は住宅ローンを将来のキャッシュフローの流れと見なしています。 これらのキャッシュフローは、売買され、剥奪され、 トランシェ、および証券化 二次住宅ローン市場. ほとんどの住宅ローンは最終的に売りに出されるため、二次住宅ローン市場は非常に大きく、非常に流動的です。

オリジネーションの時点から借り手の毎月の支払いが投資家の一部として終わる時点まで 住宅ローン担保証券 （MBS）、資産担保証券（ABS）、モーゲージ担保証券（CMO）、または 担保付債務 （CDO）支払い、初期費用および/または毎月のキャッシュフローの一部をすべて切り出すいくつかの異なる機関があります。

この記事では、二次住宅ローン市場がどのように機能するか、そしてなぜ貸し手と投資家がそれに参加するのかを示し、その主要な参加者を紹介します。

住宅ローン市場のプレーヤーの4つのタイプが含まれます。

1. NS 住宅ローンのオリジネーター
2. NS アグリゲーター
3. 証券ディーラー
4. 投資家

1. 住宅ローンのオリジネーター

住宅ローンのオリジネーターは、二次住宅ローン市場に関与する最初の会社です。 住宅ローンのオリジネーターは、リテールバンク、住宅ローンバンカー、および 住宅ローンブローカー. 銀行は従来の資金源を使用してローンを終了しますが、住宅ローンの銀行家は通常、 倉庫 ローンの資金を調達するための与信枠。 ほとんどの銀行、およびほぼすべての住宅ローン銀行家は、新しく組成された住宅ローンを流通市場に迅速に販売しています。

注意すべき1つの違いは、銀行と住宅ローン銀行家は住宅ローンを閉鎖するために独自の資金を使用し、住宅ローンブローカーは使用しないことです。 むしろ、住宅ローンブローカーは銀行または住宅ローン銀行家の独立した代理人として機能し、顧客（借り手）と一緒にそれらをまとめます。

ただし、そのサイズと洗練度によっては、住宅ローンのオリジネーターは、パッケージ全体を販売する前に、一定期間住宅ローンを集約する場合があります。 また、開始時に個別のローンを販売する場合もあります。 それが後に住宅ローンを保持するとき、オリジネーターに関係するリスクがあります 金利 借り手によって引用され、ロックインされています。 借り手が利息をロックするときに住宅ローンが同時に流通市場に売却されない場合 金利、金利が変化する可能性があり、それが流通市場の住宅ローンの価値を変化させ、最終的には NS

利益 オリジネーターは住宅ローンを作ります。

住宅ローンを売却する前に集約するオリジネーターは、多くの場合、住宅ローンをヘッジします。 住宅ローンのパイプライン 金利変動に対して。 と呼ばれる特別なタイプのトランザクションがあります 最善の努力 単一の住宅ローンの販売用に設計された取引。これにより、オリジネーターが住宅ローンをヘッジする必要がなくなります。 小規模なオリジネーターは、ベストエフォートトレードを使用する傾向があります。

一般的に、住宅ローンのオリジネーターは、住宅ローンを組成するために請求される手数料と、借り手に与えられた金利と プレミアム 流通市場はその金利を支払います。

2. アグリゲーター

アグリゲーターは、二次住宅ローン市場の参加者の次の会社です。 アグリゲーターは、ウォール街の企業や 政府支援機関（GSE）、ファニーメイやフレディマックのように。 アグリゲーターは、小規模なオリジネーターから新たに組成された住宅ローンを購入し、独自のオリジネーションとともに、住宅ローンのプールを形成します。 自社ブランドの住宅ローン担保証券に証券化する（ウォールストリートの会社と協力することにより）、または代理店の住宅ローン担保証券を形成する（ GSE）。

オリジネーターと同様に、アグリゲーターは、コミットした時点からパイプラインの住宅ローンをヘッジする必要があります 証券化プロセスを通じて、MBSが証券に売却されるまで住宅ローンを購入する ディーラー。 住宅ローンのパイプラインをヘッジすることは、 フォールアウト と 展開する 危険。 アグリゲーターは、ヘッジの有効性に応じて、住宅ローンに支払う価格と、それらの住宅ローンに裏打ちされたMBSを販売できる価格の差によって利益を上げます。

3. 証券ディーラー

MBSが形成された後（MBSのタイプによっては、形成される前に）、証券ディーラーに販売されます。 ほとんどのウォール街の証券会社はMBSを持っています トレーディングデスク. これらのデスクのディーラーは、MBSと住宅ローンの全額ローンであらゆる種類の創造的なことを行います。 最終的な目標は、それらを有価証券として投資家に販売することです。 ディーラーは、MBSを使用してCMO、ABS、およびCDOを構成することがよくあります。 これらの取引は、異なるものを持つように構成することができます 基礎となるMBSまたは全体と比較して、やや明確な前払い特性と強化された信用格付け ローン。 ディーラーは、MBSを売買する価格を広げ、 アービトラージ 特定のCMO、ABS、およびCDOパッケージを構成する方法で利益を得る。

4. 投資家

投資家は住宅ローンのエンドユーザーです。 外国政府、年金基金、保険会社、銀行、GSE、およびヘッジファンドはすべて住宅ローンの大規模な投資家です。 MBS、CMO、 ABS、およびCDOは、投資家にさまざまな変動に基づく幅広い潜在的利回りを提供します 信用の質 と金利リスク。

外国政府、年金基金、保険会社、および銀行は通常、高格付けの住宅ローン商品に投資します。 さまざまな構造化された住宅ローン取引の特定のトランシェは、前払いと金利リスクのプロファイルのためにこれらの投資家によって求められています。 ヘッジファンド 通常、信用格付けの低い住宅ローン商品や、格付けの高い構造化住宅ローン商品への大規模な投資家です。 金利リスク.

すべての住宅ローン投資家の中で、GSEは最大のポートフォリオを持っています。 彼らが投資できる住宅ローン商品の種類は、主に 連邦住宅企業監視局.

なぜ銀行は住宅ローンを売るのですか？

銀行は2つの基本的な理由で住宅ローンを販売しています。 流動性 と収益性。

銀行は、連邦政府が義務付けた資金を満たすために、資金のプールを手元に置いておく必要があります。 現金準備金の要件 アカウント所有者と顧客が利用できる資金を用意する。 住宅ローンを売却すると、資本が解放され、引き出しを処理できるようになり、他の住宅ローンを含むローンを申請者に提供できるようになります。 それはまた借金を取得し、 債務不履行リスク その本から。

住宅ローンを売却すると、貸借対照表から負債が取り除かれるだけでなく、現金も迅速に調達されます。 そして、速い現金だけでなく、より速い利益。 銀行は、販売したローンの即時手数料を徴収します。 対照的に、銀行がローンの全期間にわたって獲得する住宅ローンの利息は、収集するのに数十年かかります。

一言で言えば、ローンを売ることはそれらを保持するよりも有益です。 銀行は住宅ローンを書いて、それから何年もの間それの利子を集めることによってお金を稼ぐことができます。 しかし、彼らは住宅ローンを発行し、それを販売し（そして手数料を稼ぎ）、そして新しい住宅ローンを書き、そしてそれらを販売することによってさらに多くを作ることができます。

なぜ投資家は住宅ローンを購入するのですか？

投資家は、ほとんどの投資と同じ理由で住宅ローン（または住宅ローン担保証券）を購入します 債務証書： 所得。 具体的には、ローンによって生み出された利子からの収入、つまり毎月（または住宅ローンの所有者が支払いを行う方法）に来る安定したお金です。 この収入の規則性は、年金制度のような機関投資家にとって魅力的である可能性があります。 口座名義人に定期的に支払いを行う保険年金会社や投資信託、 クライアント。

ほとんどのモーゲージ担保証券は信用度が高いと見なされており、特に社債よりも高いことがよくあります。 政府機関の住宅ローン担保証券（つまり、政府または政府支援機関（ジニーメイ、ファニーメイ、フレディなど）によって保証されている） マック）。 それでも、住宅ローン担保証券は、同等の満期の財務省のような他の低リスク債券よりも高い利回りを提供しています。

他の投資家は、ポートフォリオと資産構成を多様化するために住宅ローンを購入する可能性があります。 住宅ローンへの投資は、 不動産遊び.

結論

住宅ローンがスライスされ、さいの目に切られ、取引される程度を理解している借り手はほとんどいません。 住宅ローンが開始されてから数週間、場合によっては1か月で、CMO、ABS、またはCDOの一部になることができます。 住宅ローンのエンドユーザーは、方向性のある金利の賭けや使用を行うヘッジファンドである可能性があります レバレッジ 小さな関係価格の不規則性を悪用する立場、またはそれは 中央銀行 エージェンシーMBSの信用格付けが好きな外国の。

一方、それは期間と期間に魅了されたブリュッセルに拠点を置く保険会社である可能性があります 凸性 ABSの特定のトランシェのプロファイル、 CMO、またはCDO取引。 二次住宅ローン市場は巨大で流動的で複雑であり、いくつかの機関はすべて住宅ローンのパイのスライスを消費することを熱望しています。