ფიქსირებული განაკვეთის გადახდის განმარტება

რა არის ფიქსირებული განაკვეთის გადახდა?

ფიქსირებული განაკვეთის გადახდა არის განვადებით სესხი საპროცენტო განაკვეთით, რომელიც არ შეიძლება შეიცვალოს სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. გადახდის თანხა ასევე იგივე დარჩება, თუმცა პროპორციები, რომლებიც მიმართულია პროცენტის გადახდასა და ძირითადი თანხის გადახდაზე, განსხვავდება.ფიქსირებული განაკვეთის გადახდას ზოგჯერ უწოდებენ "ვანილის ვაფლის" გადახდას, სავარაუდოდ იმიტომ, რომ ის ძალიან პროგნოზირებადია და არ შეიცავს სიურპრიზებს.

როგორ მუშაობს ფიქსირებული განაკვეთის გადახდა

ფიქსირებული განაკვეთის გადახდის ხელშეკრულება ყველაზე ხშირად გამოიყენება იპოთეკურ სესხებში. სახლის მყიდველებს ზოგადად აქვთ არჩევანი

იპოთეკური სესხი ფიქსირებული განაკვეთით ან რეგულირებადი განაკვეთის (ARM) იპოთეკური სესხი. რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური სესხები ასევე ცნობილია როგორც მცურავი საპროცენტო სესხები. სახლის მყიდველებს, როგორც წესი, შეუძლიათ გადაწყვიტონ რომელი სესხის ტიპია უკეთესი არჩევანი მათთვის.

ზოგადად, ბანკი შესთავაზებს სხვადასხვა სახის ფიქსირებული განაკვეთის გადახდის იპოთეკურ სესხს, თითოეულს ოდნავ განსხვავებული საპროცენტო განაკვეთით. როგორც წესი, სახლის მყიდველს შეუძლია აირჩიოს ა 15 წლიანი ვადა ან 30 წლიანი ვადა.ოდნავ დაბალი ტარიფებია შემოთავაზებული ვეტერანებისთვის და ფედერალური საბინაო ორგანოს (FHA) სესხებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ სესხებს ვეტერანებისთვის და მათთვის, ვინც ხელმისაწვდომია FHA– ს საშუალებით, აქვს დაბალი საპროცენტო განაკვეთი, მსესხებლებს, როგორც წესი, მოეთხოვებათ შეიძინონ დამატებითი იპოთეკური დაზღვევა ნაგულისხმევისგან დასაცავად.

ბანკები ასევე გთავაზობთ რეგულირებადი განაკვეთის სესხების ვარიანტებს. ისტორიულად, მათ შეიძლება ჰქონდეთ მნიშვნელოვნად დაბალი საწყისი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე ფიქსირებული საპროცენტო გადახდის სესხები. იმ დროს, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები დაბალი იყო, სახლის მყიდველს ჩვეულებრივ შეეძლო კიდევ უფრო დაბალი შესავალი რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, რომელიც გთავაზობთ შესვენებას გადახდებზე მომდევნო თვეებში შესყიდვა. როდესაც შესავალი პერიოდი დასრულდა, ბანკმა გაზარდა განაკვეთი და გადახდის თანხები საპროცენტო განაკვეთების ზრდასთან ერთად. როდესაც საპროცენტო განაკვეთები მაღალი იყო, ბანკი უფრო მეტად ცდილობდა შემოთავაზებულიყო შესავალი განაკვეთის შესვენება ფიქსირებული საპროცენტო სესხებისათვის, რადგან იგი ვარაუდობდა, რომ ახალი სესხების განაკვეთები უფრო დაბალი იქნება.

თუმცა, იპოთეკური განაკვეთები 2008 წლის საბინაო კრიზისის შემდეგ 5% -ზე დაბლა იწევს, მათ შორის სხვაობაა ფიქსირებული და ცვალებადი განაკვეთის სესხები პრაქტიკულად დაიხურა. აგვისტოს მდგომარეობით 2020 წლის 13 იანვარს, ქვეყნის მასშტაბით საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 30 წლიანი ფიქსირებული იპოთეკით იყო 2.96%. შესადარებელი რეგულირებადი საპროცენტო სესხის განაკვეთი იყო 2.9%.ეს უკანასკნელი არის ეგრეთ წოდებული "5/1 ARM", რაც ნიშნავს, რომ განაკვეთი ფიქსირდება მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში. ხუთი წლის შემდეგ, ის შეიძლება ყოველწლიურად გაიზარდოს ზემოთ.

სპეციალური მოსაზრებები

თანხა, რომელიც გადახდილია ფიქსირებული განაკვეთის გადახდის სესხზე, უცვლელი რჩება ყოველთვიურად, მაგრამ პროპორციები, რომლებიც იხდიან ძირი და პროცენტი ყოველთვიურად იცვლება. ადრეული გადასახადები შედგება უფრო მეტი პროცენტისგან, ვიდრე ძირითადი. ყოველთვიურად, გადახდილი პროცენტის ოდენობა თანდათან მცირდება, ხოლო ძირითადი გადახდილი იზრდება. ამას ქვია სესხი ამორტიზაცია.

ფიქსირებული განაკვეთის გადახდის სესხის მაგალითი

ეს ტერმინი გამოიყენება სახლის სესხების ინდუსტრიაში, ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკით გადახდაზე, რომლებიც ინდექსირებულია საერთო ამორტიზაციის სქემაში. მაგალითად, ამორტიზაციის გრაფიკის პირველი რამდენიმე ხაზი $ 250,000, 30 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკით 4.5% საპროცენტო განაკვეთით ჰგავს ქვემოთ მოცემულ ცხრილს.

სესხის ამორტიზაციის გრაფიკის მაგალითი
დოლარის თანხები	თვე პირველი	მეორე თვე	თვე სამი
სულ გადახდა	$1,266.71	$1,266.71	$1,266.71
მთავარი	$329.21	$330.45	$331.69
ინტერესი	$937.50	$936.27	$935.03
სულ ინტერესი	$937.50	$1,873.77	$2,808.79
სესხის ბალანსი	$249,670.79	$249,340.34	$249,008.65

გაითვალისწინეთ, რომ პროცენტის გადახდა მცირდება ყოველთვიურად, თუმცა ნელა, ხოლო ძირითადი გადახდა ოდნავ იზრდება. სესხის საერთო ბალანსი მცირდება. თუმცა, ყოველთვიური გადასახადი $ 1,266.71 იგივე რჩება.