გაყიდვების შედარების მიდგომის (SCA) განმარტება

რა არის გაყიდვების შედარების მიდგომა (SCA)?

ტერმინი გაყიდვების შედარების მიდგომა ეხება უძრავ ქონებას შეფასება მეთოდი, რომელიც ადარებს ერთ ქონებას მსგავს მახასიათებლებთან შედარებით ახლო გაყიდულ სხვა ქონებას. უძრავი ქონების აგენტები და შემფასებლებს შეუძლიათ გამოიყენონ გაყიდვების შედარების მიდგომა გასაყიდი ქონების შეფასებისას. ეს მეთოდი ითვალისწინებს იმ ეფექტს, რაც ცალკეულ მახასიათებლებს აქვთ ქონების საერთო ღირებულებაზე. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ქონების საერთო ღირებულება არის მისი ყველა მახასიათებლის ღირებულებების ჯამი.

გაყიდვების შედარების მიდგომის გაგება (SCA)

გაყიდვების შედარების მიდგომა ეხმარება უძრავი ქონება პროფესიონალები და მყიდველები განსაზღვრავენ, არის თუ არა სახლის ფასი სამართლიანი და შესადარებელი დღევანდელ ბაზართან. პროფესიონალები იყენებენ მსგავს თვისებებს, რომლებიც ცოტა ხნის წინ გაიყიდა ობიექტის ქონებიდან მცირე მანძილზე - ჩვეულებრივ იმავე უბანში - რომლებიც მსგავს მახასიათებლებს იზიარებენ შედარებისთვის.

SCA გამოიყენება როგორც ხერხემალი ბაზრის შედარებითი ანალიზი (CMA). ეს არის ბოლოდროინდელი გაყიდული ქონების ფასების ანალიზი, რომლებიც მსგავსია და ერთსა და იმავე გეოგრაფიულ არეალშია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მიდგომა ხშირად გულისხმობს ადგილობრივ სახეს თვისებები რომ ნახოთ რა აქვთ მათ საერთო. იქიდან შემფასებლებს შეუძლიათ განსაზღვრონ ქონების ღირებულება მისი მახასიათებლების მიხედვით.

მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების გადადგმის მრავალი ნაბიჯი არსებობს შემფასებელი შეუძლია შეაფასოს ქონების ღირებულება, ქვემოთ მოცემულია SCA– ში გამოყენებული ზოგიერთი ყველაზე გავრცელებული მახასიათებელი:

• ადგილმდებარეობა და სამეზობლო: გეოგრაფიამ შეიძლება პირდაპირ იმოქმედოს უძრავი ქონების ღირებულება. მნიშვნელოვანია შევადაროთ სახლები იმავე სამეზობლოში, ვიდრე ქალაქის სხვა ნაწილში ნაპოვნი. განხილული ფაქტორები მოიცავს სკოლების სიახლოვეს, წყლის მიმდებარე წყლებს, პარკებს და რამდენად ახლოს არიან ისინი გზატკეცილებთან და ესტაკადებთან, ასევე დაბინძურების დონე.
• ახლახანს გაყიდული სიები: ამ თვისებებს შეუძლიათ წარმოადგინონ ამ მხარეში არსებული სახლების ღირებულება. მიუხედავად იმისა, რომ თვისებები და ბაზარი გასაყიდი ფასის ფაქტორი, ქონების ღირებულებების მიმოხილვა და ბოლო გაყიდვები კარგი საბაზისო რიცხვია.
• Მახასიათებლები: სახლი უნდა შევადაროთ თვისებებს იმავე რაოდენობის საძინებლებით, ავტოფარეხებით და სველი წერტილებით. შედარება უნდა მოიცავდეს დაახლოებით ერთსა და იმავე ფართობის სახლებს მიწის ნაკვეთებზე, რომლებიც დაახლოებით იგივე ზომისაა.
• ასაკი და მდგომარეობა: მნიშვნელოვანია შევადაროთ მსგავსი ასაკის სახლები და სიმყარე. სახლის მდგომარეობა მნიშვნელოვნად აისახება შეფასებაზე. მაგალითად, შეიძლება იყოს ორი მსგავსი სახლი იმავე სამეზობლოში. მაგრამ თუ თქვენ გჭირდებათ რემონტი, მას შეუძლია სერიოზულად იმოქმედოს მის ღირებულებაზე.
• საშუალო ფასი კვადრატულ ფუტზე: მას შემდეგ რაც შედგენილია მსგავსი სახლები, აიღეთ თითოეული მათგანის გასაყიდი ფასი და გაყავით მათ კვადრატულ მეტრზე. შედეგი იძლევა ღირებულებას კვადრატულ ფუტზე, გაყიდვების შედარების ანალიზის სახლების მიხედვით. აიღეთ საშუალო ღირებულება კვადრატულ ფუტზე ყველა შესადარებელი სახლისთვის და გაამრავლეთ ეს რიცხვი სახლის შეფასების კვადრატულ მეტრზე.

სპეციალური მოსაზრებები

არსებობს მრავალი სხვა მახასიათებელი, რამაც შეიძლება გაზარდოს სახლის ღირებულება. ამასთან, გაყიდვების შედარების ანალიზი არ არის ზუსტი მეცნიერება, რადგან სახლის ღირებულება გარკვეულწილად არის სუბიექტური, რაც იმას ნიშნავს, რომ ერთმა ოჯახმა შეიძლება მასში იპოვოს მეტი ღირებულება, ვიდრე მეორე, რითაც გაზრდის მათ შეთავაზება. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, გარე ფაქტორები, როგორიცაა საერთო მდგომარეობა ეკონომია, შრომის ბაზარიდა უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა დიდ გავლენას ახდენს იმაზე, თუ რამდენად იყიდება სახლი ან რამდენ ხანს იჯდება იგი ბაზარზე.

მაგრამ გახსოვდეთ, გაყიდვების შედარების მიდგომა, რომელიც გამოიყენება უძრავი ქონების შეფასებისას, არ არის ოფიციალური შეფასება. იმ შემთხვევებში, როდესაც უნიკალური ქონება უნდა შეფასდეს ან რომლის ღირებულებაც ძნელია განსაზღვროს, ფორმალურია შეფასება შეიძლება საჭირო იყოს. ეს ნიშნავს შემფასებლის აყვანას - დამოუკიდებელ და მიუკერძოებელ პროფესიონალს, რომელიც განსაზღვრავს ქონების სამართლიან ღირებულებას გარკვეული ფაქტების, ციფრებისა და სხვა მოსაზრებების გამოყენებით.