უნდა გადაიხადოთ კაპიტალის მოგების გადასახადი სახლის გაყიდვაზე?

თქვენი სახლი, ალბათ, თქვენი ცხოვრების ყველაზე დიდი და ამაყი შენაძენია. თქვენ მიერ გატარებული ყველა მტკივნეული ზომა - უთვალავი ქონების ჩხრეკა, კონტრაქტის მოლაპარაკებები, შემოწმება და დახურვა - სახლის მესაკუთრეობის ოცნებასთან მისასვლელად. ახლა, გაყიდვის დროა. Შემდეგი რა არის? იცით თუ არა, რომ თქვენი სახლი ითვლება კაპიტალურ აქტივად, ექვემდებარება კაპიტალის მოგება გადასახადი? თუ თქვენი სახლი ფასდება, თქვენ მოგეთხოვებათ გადასახადების გადახდა მოგებაზე. თუმცა, მადლობა 1997 წელს გადასახადის გადამხდელთა დახმარების აქტი, სახლის მესაკუთრეთა უმეტესობა თავისუფლდება.

თუ მარტოხელა ხართ, არ გადაიხდით კაპიტალის მოგების გადასახადს პირველი 250,000 აშშ დოლარის მოგებაზე (ღირებულების გადაჭარბება). დაქორწინებულ წყვილებს აქვთ 500,000 აშშ დოლარის შეღავათი. თუმცა, არსებობს გარკვეული შეზღუდვები.

რამდენია კაპიტალის მოგების გადასახადი უძრავ ქონებაზე?

განთავისუფლების მიზნით, სახლი უნდა ჩაითვალოს პირველადი რეზიდენციის საფუძველზე შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS) წესები. ეს წესები აცხადებს, რომ თქვენ უნდა გქონდეთ საცხოვრებელი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში სულ მცირე ორი წლის განმავლობაში.

თუ ყიდულობთ სახლს და ღირებულების მკვეთრი ზრდა იწვევს თქვენ მას გაყიდვას ერთი წლის შემდეგ, თქვენ მოგეთხოვებათ გადაიხადოთ კაპიტალის მოგების გადასახადი. თუ თქვენ ფლობთ თქვენს სახლს მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში და აკმაყოფილებთ პირველადი საცხოვრებლის წესებს, შეიძლება მოგების გადასახადი იყოს, თუ ის გადააჭარბებს IRS- ის ზღვარს. მარტოხელა პირებს შეუძლიათ გამორიცხონ 250,000 აშშ დოლარამდე მოგება, ხოლო დაქორწინებულმა პირებმა, რომლებიც წარადგენენ ერთობლივ ანაზღაურებას, შეუძლიათ გამორიცხონ 500,000 აშშ დოლარამდე მოგება.

ეს წესი კი საშუალებას გაძლევთ გადააქციოთ ქირავნობის ქონება პირველადი რეზიდენციად, რადგან ორწლიანი რეზიდენტობის მოთხოვნა არ არის საჭირო ზედიზედ წლების განმავლობაში შესრულება.

დავუშვათ, თქვენ იყიდეთ ახალი კონდო 300,000 დოლარად. თქვენ ცხოვრობთ მასში პირველი წელი, ქირაობთ სახლს მომდევნო სამი წლის განმავლობაში, ხოლო როდესაც მოიჯარეები გადადიან საცხოვრებლად, თქვენ გადახვალთ კიდევ ერთი წლით. ხუთი წლის შემდეგ თქვენ ყიდით კონდომს 450,000 დოლარად. კაპიტალის მოგების გადასახადი არ არის გათვალისწინებული, რადგან მოგება ($ 450,000 - $ 300,000 = $ 150,000) არ აღემატება გამორიცხვის თანხას. განვიხილოთ ალტერნატიული დასასრული, რომლის დროსაც თქვენი სახლის ფასები ექსპონენციალურად გაიზარდა.

ამ სცენარში თქვენ ყიდით კონდომს 600,000 დოლარად. კაპიტალური მოგების გადასახადი დაფარულია $ 50,000 ($ 300,000 მოგება - $ 250,000 IRS გამოკლებით). თუ თქვენი შემოსავალი $ 80,000 -დან $ 441,450 -მდეა, თქვენი კაპიტალის მოგების გადასახადი, როგორც მარტოხელა ადამიანი, არის 15%.თუკი სხვაგან გაქვთ კაპიტალური დანაკარგები, თქვენ შეგიძლიათ ანაზღაუროთ კაპიტალური მოგება სახლის გაყიდვიდან იმ დანაკარგებით, ხოლო $ 3,000 -მდე სხვა დასაბეგრი შემოსავლიდან.

2021 წ. გრძელვადიანი კაპიტალის მოგების განაკვეთები
შევსების სტატუსი	0% საგადასახადო განაკვეთი	15% საგადასახადო განაკვეთი	20% საგადასახადო განაკვეთი
Მარტოხელა	< $40,000	$ 40,000 -დან $ 441,450 -მდე	>$441,450
დაქორწინებულია ერთობლივად	< $80,000	$ 80,000 - $ 496,600	>$496,600
დაქორწინებული განცხადება ცალკე	< $40,000	$ 40,000 -დან $ 248,300 -მდე	>$248,300
ოჯახის უფროსი	< $53,600	$ 53,600 -დან 469,050 -მდე	>$469,050

სხვა მნიშვნელოვანი შეზღუდვა ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ მხოლოდ ისარგებლოთ ამით გათავისუფლება ორ წელიწადში ერთხელ. ამიტომ, თუ თქვენ გაქვთ ორი სახლი და ცხოვრობდით ორივეში ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში სულ მცირე ორი წლის განმავლობაში, თქვენ ვერ შეძლებთ ორივე მათგანის გაყიდვას გადასახადისგან თავისუფალი.

1997 წელს გადასახადის გადამხდელთა დახმარების აქტი მომგებიანი იყო სახლის მფლობელებისთვის, რადგან მან მნიშვნელოვნად შეცვალა სახლის გაყიდვების შედეგები. აქტის დაწყებამდე გამყიდველებმა უნდა გააფართოვონ სრული ღირებულება სახლის გაყიდვა სხვა სახლში ორი წლის განმავლობაში, რათა თავიდან იქნას აცილებული კაპიტალის მოგების გადასახადი. თუმცა, ეს აღარ არის საქმე და გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნებისმიერი ფორმით, რაც გამყიდველს მიაჩნია მიზანშეწონილად.

თუ თქვენ აკმაყოფილებთ IRS- ის დასაშვებობის მოთხოვნებს, თქვენ შეძლებთ გაყიდოთ სახლის კაპიტალის მოგება გადასახადის გარეშე, როგორც ზემოთ აღინიშნა. თუმცა, არსებობს გამონაკლისი დასაშვებობის მოთხოვნებთან, რომლებიც აღწერილია IRS ვებსაიტი.

როდის არის სახლის გაყიდვა სრულად დასაბეგრი?

ყველას არ შეუძლია ისარგებლოს კაპიტალის მოგების გამონაკლისით. სახლის გაყიდვებიდან შემოსავალი სრულად იბეგრება, როდესაც:

• სახლი არ არის გამყიდველის მთავარი რეზიდენცია
• ქონება შეიძინა 1031 ბირჟაზე ხუთი წლის განმავლობაში
• გამყიდველი ექვემდებარება გადასახადებს
• ქონება არ ეკუთვნოდა და გამოიყენებოდა გამყიდველის მთავარ რეზიდენციად გაყიდვამდე ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში სულ მცირე ორი წლის განმავლობაში (ზოგიერთი გამონაკლისი ვრცელდება)
• გამყიდველმა გაყიდა სხვა სახლი გაყიდვის დღიდან ორი წლის განმავლობაში და გამოიყენა კაპიტალური მოგების გამორიცხვა ამ გაყიდვისთვის

სახლის გაყიდვის კაპიტალის მოგების გადასახადი მაგალითი

განვიხილოთ შემდეგი მაგალითი. სიუზანმა და რობერტმა, ცოლ -ქმარმა, სახლი იყიდეს 500,000 დოლარად 2015 წელს. მათმა სამეზობლომ განიცადა უზარმაზარი ზრდა და სახლის ღირებულებები მნიშვნელოვნად გაიზარდა. როდესაც დაინახეს შესაძლებლობა აიღონ ჯილდოები სახლის ფასების ზრდის გამო, მათ გაყიდეს თავიანთი სახლი 2020 წელს 1,2 მილიონ დოლარად. გაყიდვებიდან კაპიტალური მოგება იყო $ 700,000.

როგორც დაქორწინებულმა წყვილმა ერთობლივად შეიტანეს განცხადება, მათ შეძლეს გამორიცხონ 500,000 აშშ დოლარის კაპიტალური მოგება, რის გამოც 200,000 აშშ დოლარი დაექვემდებარება კაპიტალზე მოგების გადასახადს. მათი კომბინირებული შემოსავალი მათ 20% –იან გადასახადს ათავსებს. აქედან გამომდინარე, მათი კაპიტალის მოგების გადასახადი იყო $ 40,000.

როგორ ავიცილოთ თავიდან გაყიდვების კაპიტალის მოგების გადასახადი

გსურთ შეამციროთ საგადასახადო გადასახადი თქვენი სახლის გაყიდვის შესახებ? არსებობს გზები, რათა შეამციროთ ის, რაც თქვენ გაქვთ ვალდებული ან მოერიდეთ გადასახადებს თქვენი ქონების გაყიდვაზე. თუ თქვენ ფლობთ და ცხოვრობთ თქვენს სახლში ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში ორი წლის განმავლობაში, შეგიძლიათ გამორიცხოთ გადასახადებიდან 250,000 აშშ დოლარამდე (500,000 აშშ დოლარი დაქორწინებულთათვის).

ღირებულების ბაზაზე მორგება ასევე შეიძლება დაგეხმაროთ მოგების შემცირებაში. თქვენი ხარჯების საფუძველი შეიძლება გაიზარდოს იმ საფასურისა და ხარჯების ჩათვლით, რომლებიც დაკავშირებულია სახლის შეძენასთან, სახლის კეთილმოწყობასა და დამატებებთან. შედეგად მიღებული ღირებულების ზრდა ამცირებს კაპიტალის მოგებას.

ასევე, სხვა ინვესტიციებიდან მიღებული კაპიტალური დანაკარგები შეიძლება გამოყენებულ იქნას თქვენი სახლის გაყიდვიდან კაპიტალური მოგების ანაზღაურების მიზნით. დიდი დანაკარგები შეიძლება გადავიდეს მომდევნო საგადასახადო წლებშიც. მოდით განვიხილოთ სხვა გზები, რათა შემცირდეს ან თავიდან ავიცილოთ გადასახადები სახლის გაყიდვებზე.

გამოიყენეთ 1031 ბირჟა გადასახადების თავიდან ასაცილებლად

სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ მოერიდეთ გადასახადების გადახდას მათი სახლის გაყიდვაზე გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების ანალოგიურ ქონებაში რეინვესტირებით ა 1031 გაცვლა. მსგავსი გაცვლა-სახელწოდებით IRS კოდი 1031 სექცია-საშუალებას გაძლევთ გაცვალოთ მსგავსი ქონება სხვა ანაზღაურების გარეშე ან მსგავსი ქონება სხვა მოსაზრებების ჩათვლით, როგორიცაა ნაღდი ფული. 1031 გაცვლა საშუალებას იძლევა გადასახადი ქონების გაყიდვიდან მოგებიდან გადაიდოს და არა აღმოიფხვრას.

მფლობელები - მათ შორის კორპორაციები, პირები, ნდობა, პარტნიორობა და შპს - ინვესტიციისა და ბიზნესის საკუთრებაში შეუძლია ისარგებლოს 1031 ბირჟით ბიზნესის ან საინვესტიციო ქონების გაცვლისას მსგავსებზე კეთილი.

1031 ბირჟაზე დაქვემდებარებული ქონება უნდა იყოს საქმიანი ან საინვესტიციო მიზნებისთვის და არა პირადი სარგებლობისათვის. 1031 ბირჟის მხარემ წერილობით უნდა განსაზღვროს შემცვლელი ქონება გაყიდვიდან 45 დღის განმავლობაში და უნდა შეასრულოს გაცვლა იმ ქონებასთან შედარებით, რაც შენიშვნებშია შეტყობინებიდან 180 დღის განმავლობაში გაყიდვა.

ვინაიდან 1031 გაცვლის განხორციელება შეიძლება იყოს რთული პროცესი, რეპუტაციის მქონე, სრულ სერვისთან მუშაობის უპირატესობა აქვს 1031 გადამცვლელი კომპანია. მათი მასშტაბის გათვალისწინებით, ეს მომსახურება ზოგადად უფრო იაფი ღირს, ვიდრე ადვოკატები, რომლებიც იხდიან საათში. ფირმა, რომელსაც აქვს დამკვიდრებული გამოცდილება ამ გარიგებებთან მუშაობისას, დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ძვირადღირებული შეცდომები და დარწმუნდეთ, რომ თქვენი 1031 ბირჟა აკმაყოფილებს საგადასახადო კოდექსის მოთხოვნებს.

გადააკეთეთ თქვენი მეორე სახლი თქვენს მთავარ რეზიდენციად

კაპიტალური მოგების გამორიცხვა მიმზიდველია მრავალი სახლის მფლობელისთვის, იმდენად, რამდენადაც ისინი ცდილობენ მაქსიმალურად გამოიყენონ მისი გამოყენება მთელი ცხოვრების განმავლობაში. იმის გამო, რომ არასახელმწიფო რეზიდენციებსა და ქირავნობის ქონებაზე არ არის იგივე გამონაკლისი, უფრო მეტი ადამიანი ეძებს ჭკვიანურ გზებს მათი ქონების გაყიდვაზე კაპიტალის მოგების გადასახადის შესამცირებლად. ამის მისაღწევად ერთი გზაა მეორე სახლის ან ქირავნობის ქონების გადაკეთება პირველადი საცხოვრებლად.

სახლის მესაკუთრეს შეუძლია თავისი მეორე სახლი გახადოს პირველადი რეზიდენცია ორი წლის განმავლობაში გაყიდვამდე და ისარგებლოს IRS კაპიტალის მოგების გადასახადის გამოკლებით. თუმცა, ვრცელდება პირობები. 1997 წლის 6 მაისამდე მიღებულ მოგებაზე ამორტიზაციის გამოქვითვები არ განიხილება გამორიცხვაში.

2008 წლის საბინაო დახმარების საგადასახადო კანონის თანახმად, პირველადი საცხოვრებლად გადაკეთებული ქირა შეიძლება მხოლოდ კაპიტალური მოგების გამორიცხვა იმ ვადის განმავლობაში, როდესაც ქონება გამოიყენებოდა როგორც ძირითადი საცხოვრებელი. კაპიტალური მოგება გამოიყოფა საკუთრების მთელ პერიოდზე. გაქირავების საკუთრებაში ყოფნისას გამოყოფილი ნაწილი არაკვალიფიციურ გამოყენებას ექვემდებარება და გამორიცხვის უფლება არ აქვს.

იმისთვის, რომ ვინმემ არ ისარგებლოს 1031 გაცვლითი და კაპიტალური მოგების გამორიცხვით, ამერიკული სამუშაო ადგილების შექმნის აქტი 2004 წ ადგენს, რომ გამონაკლისი ვრცელდება იმ შემთხვევაში, თუ გაცვლილი ქონება შენახული იყო მინიმუმ 5 წლის შემდეგ გაცვლა.

როგორ განვადებათ გაყიდვები ამცირებს გადასახადებს

ინვესტიციის გაყიდვისას დიდი მოგების გაცნობიერება ოცნებაა. თუმცა, გაყიდვის შესაბამისი გადასახადი შეიძლება არ იყოს. მესაკუთრეთა ქირავნობის ქონება და მეორე სახლები, არსებობს გზა შეამციროს საგადასახადო გავლენა. დასაბეგრი შემოსავლის შესამცირებლად, ქონების მფლობელს შეუძლია აირჩიოს განვადებით გაყიდვის ვარიანტი, რომლის დროსაც მოგების ნაწილი გადადება დროთა განმავლობაში. კონკრეტული გადახდა წარმოიქმნება ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადის განმავლობაში.

თითოეული გადახდა მოიცავს ძირითად თანხას, მოგებას და პროცენტს, ხოლო ძირითადი წარმოადგენს არადაბეგვრის ღირებულების საფუძველს და პროცენტს, რომელიც იბეგრება როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი. მოგების ფრაქციული ნაწილი გამოიწვევს უფრო დაბალ გადასახადს, ვიდრე გადასახადი მოგების ერთჯერადი ანაზღაურებაზე. რამდენ ხანს ფლობდა საკუთრების მფლობელი ქონებას, განსაზღვრავს თუ როგორ იბეგრება ის: გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი კაპიტალური მოგება.

როგორ მუშაობს უძრავი ქონების გადასახადები

ისევე როგორც უმეტეს შესყიდვებს, გადასახადები ფასდება შესყიდვის ფასზე. იგივე ეხება უძრავ ქონებას. სახელმწიფო და ადგილობრივი მთავრობები უძრავ ქონებაზე უძრავი ქონების ან ქონების გადასახადს იხდიან; ეს შეგროვებული გადასახადები ხელს უწყობს საჯარო მომსახურების, პროექტების, სკოლების და სხვათა გადახდას.

უძრავი ქონების გადასახადები არის ad-valorem გადასახადები, რომლებიც არის გადასახადები, რომლებიც ფასდება სახლისა და მიწის ღირებულების მიხედვით. ეს არ არის შეფასებული ღირებულების საფუძველზე - რა იყო გადახდილი მასში. უძრავი ქონების გადასახადი გამოითვლება საგადასახადო განაკვეთის გამრავლებით ქონების შეფასებულ ღირებულებაზე. საგადასახადო განაკვეთები განსხვავდება იურისდიქციებში და შეიძლება შეიცვალოს, ისევე როგორც ქონების შეფასებული ღირებულება. თუმცა, გარკვეული გამონაკლისი და გამოქვითვა შესაძლებელია გარკვეული სიტუაციებისთვის.

როგორ გამოვთვალოთ სახლის ღირებულება

სახლის ღირებულების საფუძველია ის, რაც თქვენ გადაიხადეთ (თქვენი ღირებულება) მასში. შედის შესყიდვის ფასი, სახლის ხარჯებთან დაკავშირებული გარკვეული ხარჯები, გაუმჯობესების ხარჯები, გარკვეული სამართლებრივი გადასახადი და სხვა.

მაგალითი: 2010 წელს რეიჩელმა იყიდა თავისი სახლი 400,000 დოლარად. მან არ გააუმჯობესა ცვლილებები და ზარალი არ განიცადა იქ მცხოვრები ათი წლის განმავლობაში. 2020 წელს მან გაყიდა თავისი სახლი 550,000 დოლარად. მისი ღირებულება იყო $ 400,000, ხოლო დასაბეგრი მოგება $ 150,000. მან აირჩია კაპიტალის მოგების გამორიცხვა და, შედეგად, გადასახადების გადახდა.

რა არის მორგებული სახლის საფუძველი

სახლის ღირებულება შეიძლება შეიცვალოს. ხარჯების შემცირება ხდება მაშინ, როდესაც მიიღებთ თქვენი ღირებულების ანაზღაურებას. მაგალითად, თქვენ იყიდეთ სახლი 250,000 დოლარად და მოგვიანებით განიცადეთ ზარალი ხანძრისგან. თქვენი სახლის დამზღვევი გასცემს გადახდას $ 100,000, ამცირებს თქვენს ხარჯებს $ 150,000 -მდე ($ 250,000 თავდაპირველი ღირებულების საფუძველზე - $ 100,000 დაზღვევის გადახდა).

ანალოგიურად, ზოგიერთ ღონისძიებას და აქტივობას შეუძლია გაზარდოს ხარჯების საფუძველი. მაგალითად, თქვენ დახარჯავთ 15,000 აშშ დოლარს თქვენი სახლის აბაზანის დასამატებლად. თქვენი ახალი ხარჯების ბაზა გაიზრდება იმ თანხით, რაც დახარჯეთ თქვენი სახლის გასაუმჯობესებლად.

სახლის მემკვიდრეობის მიღების საფუძველი

თუ თქვენ მემკვიდრეობით მიიღეთ სახლი, ღირებულების საფუძველია სახლის სამართლიანი საბაზრო ღირებულება (FMV), როდესაც გარდაიცვალა ორიგინალური მფლობელი.მაგალითად, თქვენ მემკვიდრეობით მიიღებთ სახლს, რომელშიც თავდაპირველმა მფლობელმა გადაიხადა $ 50,000. თავდაპირველი მფლობელის გარდაცვალების დროს სახლი 400 000 დოლარად იყო შეფასებული. ექვსი თვის შემდეგ თქვენ ყიდით სახლს 500 000 დოლარად. დასაბეგრი მოგება არის $ 100,000 ($ 500,000 გაყიდვის ფასი - $ 400,000 ღირებულება).

სამართლიანი საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება გრანტის მიმღების გარდაცვალების თარიღით ან შეფასების ალტერნატიული თარიღით, თუ შემსრულებელი შეიტანს ქონების გადასახადის დეკლარაციას და აირჩევს ამ მეთოდს.

სახლის გაყიდვის შემოსავლების ანგარიში IRS– სთვის

თქვენ უნდა მოახსენოთ სახლის გაყიდვის შესახებ, თუ თქვენ მიიღეთ ფორმა 1099-S, რომელიც აცხადებს გაყიდვიდან მიღებულ შემოსავალს ან თუ არსებობს გამორიცხული მოგება. ფორმა 1099-S არის IRS საგადასახადო ფორმა, რომელიც ატყობინებს უძრავი ქონების გაყიდვას ან გაცვლას. ამ ფორმას, როგორც წესი, გასცემს უძრავი ქონების სააგენტო, დახურული კომპანია ან იპოთეკარი. თუ თქვენ აკმაყოფილებთ IRS- ის კვალიფიკაციას გაყიდვისას კაპიტალის მოგების გადასახადის გადახდისათვის, აცნობეთ თქვენს უძრავი ქონების პროფესიონალს თებერვლისთვის. 15 გარიგების წლის შემდეგ.

IRS ასახავს რა გარიგებები არ არის ანგარიშგასაწევი:

• თუ გაყიდვების ფასი 250,000 აშშ დოლარია (500,000 აშშ დოლარი დაქორწინებულთათვის) ან ნაკლები და მოგება სრულად გამორიცხულია მთლიანი შემოსავლიდან. სახლის მფლობელმა ასევე უნდა დაადასტუროს, რომ ისინი აკმაყოფილებენ საცხოვრებლის ძირითად მოთხოვნას. უძრავი ქონების პროფესიონალმა უნდა მიიღოს სერტიფიკატი, რომ ეს დამოწმებები მართალია.
• თუ გადამცემი არის კორპორაცია, სამთავრობო ან სამთავრობო სექტორი, ან გათავისუფლებული მოცულობის გადამცემი (ადამიანი, რომელსაც აქვს ან გაყიდის 25 ან მეტ უძრავ ქონებას 25 ან მეტ მხარეს)
• არა გაყიდვები, როგორიცაა საჩუქრები
• გარიგება უზრუნველყოფილი სესხის დასაკმაყოფილებლად
• თუ გარიგების მთლიანი ანაზღაურებაა $ 600 ან ნაკლები, რასაც ეწოდება მინიმალური გადაცემა

სპეციალური მოსაზრებები

რა ხდება განქორწინების შემთხვევაში ან სამხედრო მოსამსახურეებისთვის? საბედნიეროდ, არსებობს მოსაზრებები ამ სიტუაციებთან დაკავშირებით. განქორწინებისას, მეუღლეს, რომელსაც მიენიჭა სახლის საკუთრება, შეუძლია დაითვალოს ის წლები, რაც ეს სახლი ეკუთვნოდა ყოფილ მეუღლეს, რათა ისარგებლოს გამოყენების მოთხოვნით.ასევე, თუ გრანტის მიმღებს აქვს საკუთრება სახლში, გამოყენების მოთხოვნა შეიძლება შეიცავდეს დროს, როდესაც ყოფილი მეუღლე ატარებს სახლში ცხოვრებას გაყიდვის თარიღამდე.

სამხედრო მოსამსახურეებს და მთავრობის ცალკეულ ჩინოვნიკებს, რომლებსაც აქვთ სამსახურებრივი მოვალეობა და მათ მეუღლეებს შეუძლიათ აირჩიონ ხუთწლიანი მოთხოვნის გადადება სამსახურში ყოფნისას ათ წლამდე. არსებითად, სანამ სამხედრო წევრი იკავებს სახლს 15 -დან 2 წლის განმავლობაში, ისინი კვალიფიკაციას მიიღებენ კაპიტალური მოგების გამორიცხვა (250,000 აშშ დოლარამდე მარტოხელა გადასახადის გადამხდელებისათვის და 500,000 აშშ დოლარამდე დაქორწინებული გადასახადის გადამხდელებისათვის ერთობლივად).

საინვესტიციო ქონებაზე კაპიტალის მოგების გადასახადი

უძრავი ქონება შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვაგვარად. ყველაზე ხშირად, იგი კლასიფიცირდება როგორც ინვესტიციის ან გაქირავების ქონება ან ძირითადი საცხოვრებელი სახლები. მესაკუთრის ძირითადი საცხოვრებელი არის უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება როგორც ძირითადი ადგილი, სადაც ისინი ცხოვრობენ. საინვესტიციო ან გასაქირავებელი ქონება არის უძრავი ქონება, რომელიც შეიძინა ან ხელახლა გამოიყენეს, რათა გამოიმუშაოს შემოსავალი ან მოგება მესაკუთრეს (ებ) ს ან ინვესტორს (ინვესტორებს).

როგორ ხდება ქონების კლასიფიკაცია გავლენას ახდენს იმაზე, თუ როგორ იბეგრება იგი და რა საგადასახადო გამოქვითვები, როგორიცაა იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვები, შეიძლება მოითხოვოს. Ქვეშ 2017 წლის კანონი საგადასახადო შემცირებისა და დასაქმების შესახებ, ძირითად საცხოვრებელზე იპოთეკური პროცენტის 750,000 აშშ დოლარამდე გამოქვითვაა შესაძლებელი. თუმცა, თუ ქონება გამოიყენება მხოლოდ როგორც საინვესტიციო ქონება, ის არ გამოდგება კაპიტალური მოგების გამორიცხვისათვის.

კაპიტალის მოგების გადასახადის გადადება დასაშვებია საინვესტიციო ქონებისთვის 1031 ბირჟაზე, თუ გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი გამოიყენება მსგავსი სახის ინვესტიციის შესაძენად. ხოლო საგადასახადო წელს მიღებული კაპიტალის ზარალი შეიძლება გამოყენებულ იქნას საინვესტიციო ქონების გაყიდვიდან კაპიტალური მოგების ანაზღაურების მიზნით. ამრიგად, მიუხედავად იმისა, რომ კაპიტალური მოგების გამორიცხვა არ იყო გათვალისწინებული, არსებობს გზები საინვესტიციო ქონებისთვის კაპიტალურ მოგებაზე გადასახადების შემცირების ან აღმოფხვრის მიზნით.

ქირავდება ქონება vs. შვებულების სახლი

ქირავნობის უძრავი ქონება არის უძრავი ქონება, რომელიც ნაქირავებ სხვას შემოსავლის ან მოგების მისაღებად. დასასვენებელი სახლი არის უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება რეკრეაციულად და არ ითვლება მთავარ საცხოვრებლად. იგი გამოიყენება მოკლევადიანი ყოფნისთვის, პირველ რიგში შვებულებისთვის.

ხშირად, სახლის მეპატრონეები თავიანთ დასასვენებელ სახლებს აქცევენ ქირავნ საკუთრებაში, როდესაც მათ არ იყენებენ. გაქირავების შედეგად მიღებულ შემოსავალს შეუძლია დაფაროს იპოთეკური და სხვა მოვლის ხარჯები. თუმცა რამდენიმე რამ უნდა გახსოვდეთ. თუ დასასვენებელი სახლი ქირავდება 15 დღეზე ნაკლები, შემოსავალი არ არის ანგარიშგასაწევი. თუ დასასვენებელი სახლი სახლის მფლობელმა გამოიყენა წელიწადში ორ კვირაზე ნაკლები ხნის განმავლობაში და შემდეგ იქირავა დარჩენილი, იგი ითვლება საინვესტიციო საკუთრებად.

სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ ისარგებლონ კაპიტალური მოგების გადასახადის გამოკლებით შვებულების გაყიდვისას, თუ ისინი აკმაყოფილებენ IRS საკუთრებას და გამოიყენებენ წესებს.

უძრავი ქონების გადასახადები vs. Ქონების გადასახადი

უძრავი ქონება და ქონება ხშირად გამოიყენება ერთმანეთის ნაცვლად, ისევე როგორც უძრავი ქონების გადასახადები და ქონების გადასახადი. თუმცა, ქონება ფართო ტერმინია, რათა აღწეროს სხვადასხვა ქონება, მათ შორის უძრავი ქონება, რომელიც ეკუთვნის პირს; და ყველა ქონება ერთნაირად არ იბეგრება.

ქონების გადასახადი, როგორც ეს ეხება უძრავ ქონებას, არის ad-valorem გადასახადები შეფასებულია სახელმწიფო და ადგილობრივი მთავრობების მიერ, სადაც უძრავი ქონება მდებარეობს. ის უძრავი ქონების ქონების გადასახადი გამოითვლება ქონების გადასახადის განაკვეთის გამრავლება უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებით, რომელიც მოიცავს უძრავი ქონების ღირებულებას (მაგალითად, სახლებს, კორპუსებს და შენობებს) და მიწის ნაკვეთს, რომელზეც იგი მდებარეობს.

ქონების გადასახადი, როგორც ეს ეხება პირად საკუთრებას, არის გადასახადები, რომლებიც ვრცელდება მოძრავ ქონებაზე. უძრავი ქონება, რომელიც უძრავია, არ შედის პირადი ქონების გადასახადში. პირადი ქონების მაგალითები მოიცავს მანქანებს, გემებს და მძიმე ტექნიკას. ქონების გადასახადი გამოიყენება სახელმწიფო ან ადგილობრივ დონეზე და შეიძლება განსხვავდებოდეს სახელმწიფოსგან.

კაპიტალის მოგების გადასახადი უძრავი ქონების შესახებ ხშირად დასმული კითხვებით

არის თუ არა სახლის გაყიდვები გადასახადის გარეშე?

სახლის გაყიდვები არის გადასახადის გარეშე, თუ გაყიდვის პირობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს. გამყიდველი უნდა ფლობდეს სახლს და იყენებდა მას როგორც ძირითად საცხოვრებელს ორი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში (დახურვის თარიღამდე). ორი წელი არ უნდა იყოს თანმიმდევრული კვალიფიკაციის მისაღებად. გამყიდველს არ უნდა გაყიდეს სახლი ბოლო ორი წლის განმავლობაში და მოითხოვა კაპიტალის მოგების გადასახადის გათავისუფლება. თუ მოგება არ აღემატება გამორიცხვის ზღვარს (250,000 აშშ დოლარი მარტოხელა ადამიანებისთვის და 500,000 აშშ დოლარი დაქორწინებულთათვის, რომლებიც ერთობლივად შეიტანენ განაცხადს), გამყიდველს არ ევალება გადასახადი მათი სახლის გაყიდვაზე.

როგორ ავიცილოთ თავიდან გადასახადების გადახდა ჩემი სახლის გაყიდვისას?

თქვენი სახლის გაყიდვაზე გადასახადის გადახდის თავიდან აცილების რამდენიმე გზა არსებობს. აქ ჩვენ ჩამოვთვლით რამდენიმე:

• ანაზღაურეთ თქვენი კაპიტალის მოგება კაპიტალური დანაკარგებით. წინა წლების კაპიტალური დანაკარგები შეიძლება გადაიტანოს მომდევნო წლების მოგების ანაზღაურების მიზნით.
• განიხილეთ IRS პირველადი რეზიდენციის გამორიცხვა. მარტოხელა გადასახადის გადამხდელებისათვის, თქვენ შეგიძლიათ გამორიცხოთ 250,000 აშშ დოლარამდე კაპიტალური მოგება, ხოლო დაქორწინებული გადასახადის გადამხდელთათვის, რომლებიც ერთობლივად შეიტანენ განაცხადს, შეგიძლიათ გამორიცხოთ 500,000 აშშ დოლარამდე კაპიტალური მოგება (ვრცელდება გარკვეული შეზღუდვები).
• ასევე, 1031 ბირჟაზე, თქვენ შეგიძლიათ გადააქციოთ ქირავნობის ან საინვესტიციო ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი ანალოგიურ ინვესტიციად 180 დღის განმავლობაში.

რამდენ გადასახადს ვიხდი ჩემი სახლის გაყიდვისას?

რამდენ გადასახადს იხდით დამოკიდებულია თქვენი სახლის გაყიდვიდან მოგების ოდენობაზე და საგადასახადო ფილიალზე. თუ თქვენი მოგება არ აღემატება გამორიცხვის თანხას და თქვენ აკმაყოფილებთ IRS- ის მითითებებს გამორიცხვის მოთხოვნით, თქვენ არაფრის ვალდებული ხართ. თუ თქვენი მოგება აღემატება გამორიცხვის თანხას და თქვენ მიიღებთ $ 80,000 -ზე ნაკლებს წელიწადში, თქვენ მოგერიდებათ 15% -იანი გადასახადი (ერთიანი დოკუმენტის სტატუსის საფუძველზე) მოგებაზე.

გადასახადის განაკვეთი დამოკიდებულია შემოსავალზე. მნიშვნელოვანია საგადასახადო პროფესიონალთან კონსულტაციები თქვენი საგადასახადო ვალდებულების დასადგენად და განსახილველად.

უნდა შევატყობინო IRS- ს ჩემი სახლის გაყიდვის შესახებ?

შესაძლებელია, რომ თქვენ არ მოგიწიოთ შეტყობინება თქვენი სახლის გაყიდვის შესახებ, თუ არცერთი ქვემოთ ჩამოთვლილთაგან მართალია:

• თქვენ გაქვთ გამორიცხული, დასაბეგრი მოგება თქვენი სახლის გაყიდვიდან (> 250,000 აშშ დოლარი მარტოხელა გადასახადის გადამხდელთათვის და> 500,000 აშშ დოლარი დაქორწინებული გადასახადის გადამხდელებისათვის, რომლებიც შეიტანენ ერთობლივად).
• თქვენ გაცემული გაქვთ 1099-S, რომელიც ასახავს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ გარიგებებს.
• თქვენ გინდათ მოგების დასაბეგრი ანგარიშგება, მაშინაც კი, თუ ყველა ან ნაწილი მოხვდება ექსკლუზიურ გაიდლაინებში.

დედააზრი

კაპიტალის მოგებაზე გადასახადი შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი. საბედნიეროდ, 1997 წლის საგადასახადო შეღავათების კანონი გარკვეულ დახმარებას უწევს სახლის მფლობელებს, რომლებიც აკმაყოფილებენ IRS– ის გარკვეულ კრიტერიუმებს. მარტოხელა საგადასახადო შემსრულებლებისთვის, 250,000 აშშ დოლარამდე კაპიტალური მოგება შეიძლება გამოირიცხოს, ხოლო დაქორწინებული საგადასახადო შემსრულებლებისთვის, რომლებიც ერთობლივად წარადგენენ, 500,000 აშშ დოლარამდე კაპიტალური მოგება. ამ ზღურბლზე მეტი მოგებისათვის გამოიყენება კაპიტალის მოგების განაკვეთები.

არსებობს გამონაკლისი გარკვეული სიტუაციებისთვის, როგორიცაა განქორწინება და სამხედრო სამსახური, და არსებობს წესები, როდესაც გაყიდვები უნდა იყოს მოხსენებული. საგადასახადო წესების გაცნობიერება და საგადასახადო ცვლილებების გაცნობა დაგეხმარებათ უკეთ მოემზადოთ თქვენი სახლის გაყიდვისთვის.