რა არის წყალქვეშა იპოთეკა?

რა არის წყალქვეშა იპოთეკა?

წყალქვეშა იპოთეკა არის სახლის შეძენა სესხი უფრო მაღალი პრინციპით, ვიდრე სახლის თავისუფალი საბაზრო ღირებულება. ეს მდგომარეობა შეიძლება მოხდეს მაშინ, როდესაც ქონების ღირებულება მცირდება. წყალქვეშა იპოთეკაში, სახლის მფლობელს შეიძლება არ ჰქონდეს საკრედიტო კაპიტალი. წყალქვეშა იპოთეკას შეუძლია პოტენციურად შეუშალოს ხელი მსესხებელს საცხოვრებლის რეფინანსირებიდან ან გაყიდვისგან, თუკი მას არ ექნება ნაღდი ფული ჯიბიდან ზარალის დასაფარად.

წყალქვეშა იპოთეკის დაშლა

წყალქვეშა იპოთეკური სესხი იყო საერთო პრობლემა სახლის მესაკუთრეებს შორის 2008 წლის ფინანსური კრიზისის სიმაღლეზე, რაც სხვა საკითხებთან ერთად ითვალისწინებდა საბინაო ფასების მნიშვნელოვან დეფლაციას. მიუხედავად იმისა, რომ ბაზარი დიდად აღდგა მონეტარული პოლიტიკის მხარდაჭერის გამო და საპროცენტო განაკვეთი სტაბილიზაცია, წყალქვეშა იპოთეკური სესხი კვლავ არის ფაქტორი, რომელსაც უძრავი ქონების ინვესტიციების განხორციელებისას ქონების მფლობელები ყურადღებით უნდა აკვირდებოდნენ.

საერთოდ, იპოთეკა წყალქვეშ ითვლება, როდესაც სახლის ღირებულება თავდაპირველზე ნაკლებია

იპოთეკა მთავარი სახლის შესყიდვის დღიდან ღირებულების შემცირების მიხედვით, მსესხებელს ასევე შეიძლება არ ჰქონდეს საკუთარი კაპიტალი ან უარყოფითი კაპიტალი. სახლის კაპიტალი უკავშირდება სახლის ღირებულებას გადახდილი ბალანსის წინააღმდეგ. 250,000 აშშ დოლარის იპოთეკით მსესხებელი, რომელიც ხედავს, რომ მათი სახლის ღირებულება 225,000 აშშ დოლარამდე შემცირდება, წყალქვეშა იპოთეკად ითვლება. თუ მსესხებელმა გადაიხადა ძირითადი თანხის ნახევარი იპოთეკურ სესხზე, რაც გამოიმუშავებდა ძირითად ბალანსს $ 125,000, მაშინ ისინი კვლავ განიხილება, როგორც დადებითი კაპიტალი $ 100,000, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას სახლში კაპიტალის სესხი.

2008 წლის ფინანსური კრიზისი

2008 წლის ფინანსურმა კრიზისმა მრავალი გავლენა მოახდინა აშშ -ს ეკონომიკაზე. ერთი ასეთი ეფექტი იყო აფეთქება საბინაო ბუშტი რომ არსებითად გაუფასურდა უძრავი ქონების ღირებულებები ბაზარზე. საბინაო ღირებულების დეფლაციის მთავარი კატალიზატორი იყო მსესხებლების დაკრედიტების სტანდარტები, რომლებიც უზრუნველყოფდნენ უფრო ფართო იპოთეკურ სესხებს. ეს სუსტი დაკრედიტება სპეციალურად არამომგებიანი მსესხებლებისთვის გამოიწვია ნაგულისხმევი და ყადაღის გაზრდილმა რაოდენობამ, რამაც მოახდინა უძრავი ქონების ღირებულება აშშ ბაზარზე. ამან გამოიწვია სხვადასხვა უჩვეულო სიტუაციები, რამაც ზიანი მიაყენა მსესხებლებს მთელს ბაზარზე, რომელთა იპოთეკური სესხის ღირებულებამ გადააჭარბა მათი სახლის სამართლიან საბაზრო ღირებულებას.

შემდგომში, ფედერალური სარეზერვო სისტემის მონეტარული პოლიტიკის განხორციელებამ ხელი შეუწყო აშშ -ს ეკონომიკის გამოჯანმრთელებას და საცხოვრებლის ფასების აღდგენას. კრიზისის შემდგომ დაბალმა საპროცენტო განაკვეთებმა ასევე შეუწყო ხელი იპოთეკის გადახდის ტვირთის შემცირებას და უძრავი ქონების მოთხოვნის გაზრდას.

სახლის ღირებულების შეფასება

დოდ-ფრანკის კანონმდებლობის ახალი საბაზრო ინიციატივების გათვალისწინებით, რაც ხელს უწყობს იპოთეკური დაკრედიტების სტანდარტების გაუმჯობესებას, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ სახლის მყიდველები კვლავ დაინახავენ უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვან ვარდნას, რაც მოხდა 2008. თუმცა, 2008 წლის ფინანსურმა კრიზისმა გამოიწვია ბაზრის რეალიზაციის ახალი განცდა და სიფრთხილე უძრავი ქონების ინვესტიციებში. როგორც ასეთი გამსესხებლები ახლა უფრო ფრთხილები არიან იპოთეკური სესხების მიმართ, რომლებსაც ისინი ამტკიცებენ და სახლის მეპატრონეები ზოგადად უფრო ფრთხილები არიან იპოთეკური ვალი, რომელსაც ისინი იღებენ. ბაზარზე ახალი პერსპექტივის მიუხედავად, სახლის მესაკუთრეებმა მაინც უნდა დაიცვან სახლის ღირებულებები და შეამცირონ წყალქვეშა იპოთეკური რისკები.

სახლის ღირებულების კარგად გააზრების მიზნით, სახლის მფლობელს შეუძლია აირჩიოს ქონების ყოველწლიური შეფასება. ასევე რეგულარულად ხდება ქონების გადასახადის გამოთვლა. შეფასების ღირებულება დაეფუძნება უამრავ ფაქტორს, რომელიც შეიძლება შეიცავდეს ეროვნული ბაზრის ტენდენციებს, ბოლოდროინდელი გაყიდვები მსგავსი თვისებებით რეგიონში და სამეზობლოში, ასევე სახლის ინდივიდუალური კეთილმოწყობის. სახლის მესაკუთრეებს ასევე შეუძლიათ იმუშაონ თავიანთი სახლის მაღალი ღირებულების შესანარჩუნებლად რეგულარული რემონტით და აქტიურად დაუჭირონ მხარი საზოგადოების პოზიტიურ საქმიანობას.