2/28 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (2/28 ARM) განმარტება

რა არის 2/28 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (2/28 ARM)?

2/28 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (2/28 ARM) არის 30 წლიანი სახლის სესხის ტიპი, რომელსაც აქვს საწყისი ორწლიანი ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი. ამ 2 წლიანი პერიოდის შემდეგ, განაკვეთი მოძრაობს საფუძველზე ინდექსის კურსი პლიუს ა ზღვარი.

ტიზერის საწყისი მაჩვენებელი ჩვეულებრივ დაბალია ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთზე, მაგრამ შემდგომში რეგულირებადი განაკვეთი შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს. ვინაიდან ბანკები არ აკეთებენ დიდ ფულს ტიზერის საწყისზე, 2/28 ARM- ები მოიცავს დიდს წინასწარი გადახდის ჯარიმები პირველი ორი წლის განმავლობაში.

2/28 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის გაგება

2/28 იარაღი პოპულარული გახდა 2000 -იანი წლების დასაწყისში უძრავი ქონების ბუმის დროს, როდესაც გაიზარდა ფასები ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი გადახდები მიუწვდომელია მრავალი მყიდველისთვის. მაგალითად, $ 300,000 ჩვეულებრივი 30 წლიანი იპოთეკური სესხი გადაიხდიდა ყოველთვიურად $ 1,610. მაგრამ 2/28 ARM საწყისი ტიზერის მაჩვენებელი 3% მოითხოვს ყოველთვიურ გადასახადს მხოლოდ $ 1,265.

არსებობს სხვა ARM სტრუქტურები, როგორიცაა 5/1, 5/5 და 5/6 იარაღი, რომელიც მოიცავს ხუთწლიან შესავალ პერიოდს, რასაც მოჰყვება განაკვეთის კორექტირება ყოველ ხუთ წელიწადში ან ექვს თვეში, შესაბამისად. აღსანიშნავია, რომ 15/15 საბრძოლო მოწყობილობა მორგებულია 15 წლის შემდეგ და შემდგომ რჩება ფიქსირებული სესხის დარჩენილი ნაწილისთვის. ნაკლებად გავრცელებულია 2/28 და 3/27 იარაღი. პირველთან, ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი მოქმედებს მხოლოდ პირველი ორი წლის განმავლობაში, რასაც მოჰყვება 28 წლის რეგულირებადი განაკვეთები; ამ უკანასკნელთან ერთად, ფიქსირებული განაკვეთი არის სამი წლის განმავლობაში, ყოველ მომდევნო 27 წლის კორექტირებით. ამ შემთხვევებში, განაკვეთები მორგებულია ნახევარწლიურად.

2/28 არმიის პოტენციური ხარვეზები

2/28 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის პოტენციური დაჭერა არის ის, რომ ორი წლის შემდეგ განაკვეთი მორგებულია ყოველ ექვს თვეში, როგორც წესი, ზემოთ, ARM ზღვარით ინდექსის განაკვეთზე და ზემოთ, მაგალითად ლონდონის ბანკთაშორისი განაკვეთი (LIBOR). 2/28 ARM– ს აქვს ჩაშენებული უსაფრთხოების მახასიათებლები, როგორიცაა ა სიცოცხლის საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი და შეზღუდვები იმაზე, თუ რამდენად შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს განაკვეთი თითოეულ პერიოდში. კაპიტალებითაც კი, სახლის მესაკუთრეებს არასტაბილურ ბაზრებზე შეიძლება შეექმნათ გადახდის მკვეთრი ვარდნა.

ზემოთ მოყვანილ მაგალითში $ 300,000 30 წლიანი 3% ARM 2/28 სესხი, თუ ორი წლის შემდეგ LIBOR არის 2.7 და ზღვარი 1.5, პროცენტი გაიზრდება 4.2 პროცენტით, ჯამში 7.2 პროცენტამდე. ეს 7.2% განაკვეთი შეიძლება ბევრად აღემატებოდეს ჩვეულებრივი ჩვეულებრივი იპოთეკური განაკვეთებს. სახლის მფლობელის ყოველთვიური გადასახადი გაიზრდება ღამით 60%-ზე მეტით, 2,036 დოლარამდე.

ბინის დროს ბევრმა სახლის მფლობელმა ვერ გაიგო, თუ როგორ შეიძლება ერთი შეხედვით მცირე განაკვეთის ზრდა მკვეთრად გაზარდოს მათი ყოველთვიური გადასახადი. და ისიც კი, ვინც სრულად იცოდა რისკების შესახებ, განიხილავდა 2/28 ARM– ს, როგორც მოკლევადიანი დაფინანსების საშუალებას. იდეა იყო ისარგებლა ტიზერის დაბალი განაკვეთით, შემდეგ გადაეფინანსებინა ორი წლის შემდეგ ან ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი, ან, თუ მათი კრედიტი არ იყო საკმარისი ამისათვის, ახალი რეგულირებადი იპოთეკით. და უძრავი ქონების ფასების ზრდის გათვალისწინებით, დავალიანება კიდევ უფრო გაზარდეთ. ბევრისთვის ამას გარკვეული აზრი ჰქონდა, ვინაიდან, ბოლოს და ბოლოს, მსესხებლის საშინაო კაპიტალი სწრაფად იზრდებოდა.

უბედურება მოვიდა ბაზრის კოლაფსი 2008 წელს სახლის ფასეულობები დაეცა. 2/28 არმიის ბევრი მფლობელი აღმოჩნდა, რომ ვერ ახერხებდა რეფინანსირებას, გადახდის გადახდას ან გაყიდვას თავიანთ სახლებს გადაუხდელი სესხის ღირებულებაში. ყადაღის დადებას მოჰყვა სესხის სტანდარტების გამკაცრება. დღეს ბანკები უფრო ფრთხილად აფასებენ მსესხებლის შესაძლებლობას განახორციელოს რეგულირებადი განაკვეთები.