სესხის ღირებულების (LTV) თანაფარდობის განსაზღვრა და ფორმულა

რა არის სესხის ღირებულების (LTV) თანაფარდობა?

სესხისა და ღირებულების (LTV) თანაფარდობა არის დაკრედიტების რისკის შეფასება, რომელსაც ფინანსური ინსტიტუტები და სხვა კრედიტორები იკვლევენ იპოთეკის დამტკიცებამდე. როგორც წესი, სესხის შეფასება მაღალი LTV კოეფიციენტებით ითვლება უფრო მაღალი რისკის სესხებად. ამიტომ, თუ იპოთეკა დამტკიცებულია, სესხს აქვს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი.

გარდა ამისა, სესხის მაღალი LTV თანაფარდობით შეიძლება მოითხოვოს მსესხებლის შეძენა იპოთეკური დაზღვევა გამსესხებლის რისკის კომპენსირება. ამ ტიპის დაზღვევას ეწოდება კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI).

სესხის ღირებულების (LTV) კოეფიციენტის გაგება

დაინტერესებულ მყიდველებს შეუძლიათ ადვილად გამოთვალონ სახლის LTV თანაფარდობა. ეს არის ფორმულა:

​ლთვრატმეო=აპვმა​სად:მა=იპოთეკის თანხააპვ=შეფასებული ქონების ღირებულება​

LTV კოეფიციენტი გამოითვლება ნასესხები თანხის გაყოფით შეაფასა ქონების ღირებულება, გამოხატული პროცენტულად. მაგალითად, თუ ყიდულობთ სახლს, რომელიც შეფასებულია 100,000 აშშ დოლარად მისი შეფასებული ღირებულებით და გამოიმუშავეთ 10,000 აშშ დოლარი წინასწარი გადახდა, თქვენ მიიღებთ სესხს $ 90,000. ეს იწვევს LTV თანაფარდობას 90% (ანუ 90,000/100,000).

LTV კოეფიციენტის განსაზღვრა არის იპოთეკის კრიტიკული კომპონენტი ანდერრაიტინგი. ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას პროცესში ყიდულობს სახლს, რეფინანსირება მიმდინარე სესხი ახალ სესხზე, ან სესხის აღება დაგროვილი კაპიტალი საკუთრების ფარგლებში.

კრედიტორები აფასებენ LTV კოეფიციენტს, რათა დადგინდეს რისკის ზემოქმედების დონე, რომელსაც ისინი იღებენ იპოთეკის გაფორმებისას. როდესაც მსესხებლები ითხოვენ სესხს იმ თანხისთვის, რომელიც არის შეფასებული ღირებულებით ან მის მახლობლად (და შესაბამისად აქვს LTV უფრო მაღალი კოეფიციენტი), გამსესხებლები აღიარებენ, რომ სესხის დაფარვის უფრო დიდი შანსი არსებობს ნაგულისხმევი. ეს იმიტომ ხდება, რომ ქონების შიგნით არის ძალიან მცირე კაპიტალი. შედეგად, ა ყადაღის დადება, გამსესხებელს შეიძლება გაუჭირდეს სახლის გაყიდვა საკმარისად იპოთეკური ბალანსის დასაფარად და მაინც მიიღოს მოგება გარიგებიდან.

ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ LTV კოეფიციენტებზე არის განვადების ოდენობა, გაყიდვის ფასი და ქონების შეფასებული ღირებულება. ყველაზე დაბალი LTV თანაფარდობა მიიღწევა უფრო მაღალი განვადებით და გაყიდვის დაბალი ფასით.

როგორ გამოიყენება LTV კრედიტორების მიერ

LTV თანაფარდობა არის მხოლოდ ერთი ფაქტორი იპოთეკის უზრუნველყოფის უფლებამოსილების განსაზღვრისას, ა სახლის სესხი, ან ა საკრედიტო ხაზი. ამასთან, მას შეუძლია მნიშვნელოვანი როლი შეასრულოს იმ საპროცენტო განაკვეთში, რომლის უზრუნველყოფაც მსესხებელს შეუძლია.

კრედიტორების უმეტესობა გთავაზობთ იპოთეკურ და საშინაო კაპიტალის განმცხადებლებს ყველაზე დაბალ საპროცენტო განაკვეთს, როდესაც მათი LTV თანაფარდობა 80%-ზე დაბალია.უფრო მაღალი LTV თანაფარდობა არ გამორიცხავს მსესხებლების მიერ იპოთეკური სესხის დამტკიცებას, თუმცა სესხზე პროცენტი შეიძლება გაიზარდოს LTV თანაფარდობის ზრდასთან ერთად. მაგალითად, მსესხებელი LTV თანაფარდობით 95% შეიძლება დამტკიცდეს იპოთეკაზე. თუმცა, მათი საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება იყოს მთლიანი პროცენტული პუნქტით უფრო მაღალი ვიდრე საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც მოცემულია მსესხებელზე LTV თანაფარდობით 75%.

თუ LTV თანაფარდობა 80%-ზე მაღალია, შეიძლება მსესხებელს მოეთხოვოს შესყიდვა კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI). ამან შეიძლება ყოველწლიურად დაამატოს 0.5% -დან 1% -მდე სესხის მთლიანი თანხა. მაგალითად, PMI 100% -იანი სესხის 1% -იანი განაკვეთით დამატებით $ 1,000 დაემატება ყოველწლიურად გადახდილ თანხას (ან $ 83,33 თვეში). PMI გადახდები საჭიროა მანამ, სანამ LTV თანაფარდობა არ იქნება 80% ან უფრო დაბალი. LTV თანაფარდობა შემცირდება სესხის დაფარვისას და დროთა განმავლობაში იზრდება თქვენი სახლის ღირებულება.

ზოგადად, რაც უფრო დაბალია LTV კოეფიციენტი, მით უფრო მაღალია სესხის დამტკიცების შანსი და სავარაუდოა, რომ დაბალი იქნება საპროცენტო განაკვეთი. გარდა ამისა, როგორც მსესხებელი, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ თქვენ მოგეთხოვებათ შეიძინოთ კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI).

მართალია, არ არის კანონი, რომ გამსესხებლებს სჭირდებათ 80% LTV კოეფიციენტი, რათა მსესხებლებმა თავიდან აიცილონ PMI– ს დამატებითი ხარჯები, მაგრამ ეს თითქმის ყველა კრედიტორების პრაქტიკაა. ამ მოთხოვნის გამონაკლისი ზოგჯერ ხდება იმ მსესხებლებისთვის, რომლებსაც აქვთ მაღალი შემოსავალი, დაბალი ვალი ან აქვთ დიდი საინვესტიციო პორტფელი.

მაგალითი LTV

მაგალითად, დავუშვათ, რომ იყიდეთ სახლი, რომლის ღირებულებაც 100 000 დოლარია. თუმცა, მფლობელი მზად არის გაყიდოს იგი 90,000 დოლარად. თუ თქვენ გადაიხდით 10 000 აშშ დოლარს, თქვენი სესხია 80 000 აშშ დოლარად, რაც გამოიწვევს LTV თანაფარდობას 80% (ანუ 80,000/100,000). თუ თქვენი წინასწარი გადახდის თანხა 15 000 დოლარამდე გაზარდეთ, თქვენი იპოთეკური სესხი ახლა 75 000 აშშ დოლარია. ეს გახდის თქვენს LTV თანაფარდობას 75% (ანუ 75,000/100,000).

სესხ-ღირებულების თანაფარდობის წესების ვარიაციები

სესხის სხვადასხვა ტიპს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული წესი, როდესაც საქმე ეხება LTV თანაფარდობის მოთხოვნებს.

FHA სესხები

FHA სესხები არის იპოთეკა, რომელიც განკუთვნილია დაბალი და საშუალო შემოსავლის მსესხებლებისთვის. ისინი გაცემულია FHA– ს მიერ დამტკიცებული კრედიტორის მიერ და დაზღვეულია ორგანიზაციის მიერ ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA). FHA სესხები მოითხოვს უფრო დაბალ მინიმალურ წინასწარ გადახდას და საკრედიტო ქულებს, ვიდრე ბევრი ჩვეულებრივი სესხი. FHA სესხები იძლევა LTV– ს საწყის თანაფარდობას 96.5%–მდე, მაგრამ მათ სჭირდებათ იპოთეკური დაზღვევის პრემია (MIP) რომელიც გრძელდება მანამ, სანამ თქვენ გაქვთ ეს სესხი (რაც არ უნდა დაბალი იყოს LTV კოეფიციენტი საბოლოოდ).ბევრი ადამიანი გადაწყვეტს დააფინანსოს თავისი FHA სესხები მას შემდეგ, რაც მათი LTV თანაფარდობა მიაღწევს 80% -ს, რათა აღმოფხვრას MIP მოთხოვნა.

VA და USDA სესხები

VA და USDA სესხები - ხელმისაწვდომია ახლანდელი და ყოფილი სამხედროებისთვის ან სოფლის მაცხოვრებლებისთვის - არ საჭიროებს კერძო იპოთეკურ დაზღვევას, მიუხედავად იმისა, რომ LTV თანაფარდობა შეიძლება იყოს 100%-მდე. ამასთან, VA და USDA სესხებს აქვთ დამატებითი საფასური.

ფანი მეი და ფრედი მაკი

Fannie Mae's HomeReady და Freddie Mac's Home შესაძლო იპოთეკური პროგრამები დაბალშემოსავლიანი მსესხებლებისთვის იძლევა LTV თანაფარდობას 97%. თუმცა, მათ სჭირდებათ იპოთეკური დაზღვევა მანამ, სანამ თანაფარდობა 80%-მდე არ დაეცემა.

FHA, VA და USDA სესხებისთვის, არსებობს რეფინანსირების გამარტივებული ვარიანტები. ეს უარს ამბობს შეფასების მოთხოვნებზე, ასე რომ სახლის LTV თანაფარდობა არ იმოქმედებს სესხზე. მსესხებლებისთვის, რომელთა LTV თანაფარდობა 100%-ზე მეტია - ასევე ცნობილია როგორც "წყალქვეშა" ან "თავდაყირა" - ფანი მეის ასევე შესაძლებელია მაღალი სესხის ღირებულების რეფინანსირების ვარიანტი და ფრედი მაკის გაძლიერებული დახმარების რეფინანსირება პარამეტრები.

LTV vs. კომბინირებული LTV (CLTV)

მიუხედავად იმისა, რომ LTV თანაფარდობა უყურებს ერთი იპოთეკური სესხის გავლენას ქონების შეძენისას, კომბინირებული სესხი ღირებულებამდე (CLTV) კოეფიციენტი არის ქონების ყველა გარანტირებული სესხის თანაფარდობა ქონების ღირებულებასთან. ეს მოიცავს არა მხოლოდ პირველადი იპოთეკას, რომელიც გამოიყენება LTV– ში, არამედ ნებისმიერ მეორე იპოთეკას, სახლის კაპიტალის სესხებს ან საკრედიტო ხაზებს, ან სხვა გირავნობას. გამსესხებლები იყენებენ CLTV- ს თანაფარდობას, რათა დადგინდეს მომავალი მყიდველის რისკი დეფოლტის დროს, როდესაც ერთზე მეტი სესხია გამოიყენება - მაგალითად, თუ მათ ექნებათ ორი ან მეტი იპოთეკა, ან იპოთეკა პლუს სახლის კაპიტალის სესხი ან საკრედიტო ხაზი (HELOC). ზოგადად, კრედიტორები მზად არიან გასცენ სესხი CLTV კოეფიციენტებით 80% და ზემოთ და მსესხებლებს მაღალი საკრედიტო რეიტინგით. პირველადი კრედიტორები უფრო გულუხვი არიან CLTV მოთხოვნებთან, რადგან ეს უფრო საფუძვლიანი ღონისძიებაა.

მოდით, ცოტა უფრო ახლოს განვიხილოთ განსხვავება. LTV თანაფარდობა ითვალისწინებს მხოლოდ პირველადი იპოთეკის ბალანსს სახლში. ამიტომ, თუ პირველადი იპოთეკური ბალანსი არის $ 100,000 და სახლის ღირებულება $ 200,000, LTV = 50%.

თუმცა განვიხილოთ მაგალითი, თუ მას ასევე აქვს მეორე იპოთეკა $ 30,000 და HELOC $ 20,000. ერთობლივი სესხის ღირებულება ახლა ხდება ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; გაცილებით მაღალი თანაფარდობა.

ეს კომბინირებული მოსაზრებები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკური სესხის მიმღები ვალდებულია უარი თქვას ვალდებულებებზე და შეებრძოლოს მყიდველებს.

სესხის ღირებულების (LTV) უარყოფითი მხარეები

LTV– ს მიერ მოწოდებული ინფორმაციის მთავარი მინუსი არის ის, რომ იგი მოიცავს მხოლოდ სახლის მფლობელის ძირითად იპოთეკას ევალება და არ მოიცავს თავის გამოთვლებში მსესხებლის სხვა ვალდებულებებს, როგორიცაა მეორე იპოთეკა ან საკუთარი კაპიტალი სესხი. ამრიგად, CLTV არის მსესხებლის მიერ სახლის სესხის დაფარვის შესაძლებლობის უფრო ინკლუზიური ზომა.