როგორ მოვძებნოთ საუკეთესო იპოთეკური კრედიტორი

უფრო მეტია ა იპოთეკური კრედიტორი ვიდრე უბრალოდ უმცირესი საპროცენტო განაკვეთის უზრუნველყოფა. უბრალოდ ჰკითხეთ ბიზნესის ადმინისტრირების პროფესორს ვირჯინიის უნივერსიტეტის დარდენის ბიზნეს სკოლაში ელენა ლუცკინა, რომელმაც ცოტა ხნის წინ განუცხადა Investopedia-ს: „თუ მომხმარებელს სურს იყოს დაცული, ეს არის განათლება, რაც ყველაზე მნიშვნელოვანია“.

ლუცკინამ ვრცლად ისაუბრა იმაზე, თუ რა უნდა იცოდნენ მომხმარებლებმა, რა კითხვები დაუსვან და როგორ იპოვონ საუკეთესო იპოთეკური კრედიტორი სახლის ყიდვის რთულ და ზოგჯერ დამაბნეველ სამყაროში. ჩვენი რედაქტირებული საუბარი მოყვება.

კრედიტორები მოდის მრავალი ფორმით

ინვესტოპედია: გმადლობთ, რომ დათანხმდით ჩვენთან საუბარს, ელენა. შესაძლოა, საფუძვლებით დავიწყოთ. რა არის იპოთეკური კრედიტორი?

ლუცკინა: კითხვა არის მარტივი და ამავე დროს რთული. ჩვენ გვყავს სხვადასხვა აქტორი, რომლებიც ახორციელებენ ღირებულების ჯაჭვის სხვადასხვა ნაწილს იპოთეკურ ბაზარზე. ზოგიერთი უშუალოდ ურთიერთობს მსესხებლებთან — მაგალითად ა ბანკი, იპოთეკური საბროკერო, იპოთეკური კომპანია, ან ონლაინ პორტალი, როგორიცაა Lending Tree.

სხვები წარმოშობს იპოთეკა და ეს შეიძლება იყოს იგივე ან განსხვავებული ერთეული. მაგალითად, იპოთეკური ბროკერები არ ქმნიან იპოთეკას. სხვადასხვა აქტორები აფინანსებენ იპოთეკურ სესხებს ან აწვდიან ფულს, რომელიც მიედინება მსესხებელს.

შემდეგ არიან აქტორები, რომლებიც იპოთეკას ინახავენ თავიანთ ბალანსზე ამ ვალის ხანგრძლივობის ან ვადის გასვლის განმავლობაში, 30 წლამდე.

ბანკს, მაგალითად, შეუძლია შეასრულოს ყველა ეს როლი. მას შეუძლია ურთიერთქმედება მსესხებელთან, აიღოს სესხი, დააფინანსოს სესხი და შეინარჩუნოს იპოთეკა დაფარვამდე. ან შეიძლება არსებობდეს განსხვავებული ერთეული თითოეული როლისთვის. მაგალითად, პროცესი შეიძლება დაიწყოს იპოთეკური ბროკერით, შემდეგ წასვლა ბანკში, რომელიც იღებს სესხს. ეს არის ორიგინალური კრედიტორი. ბანკს შეუძლია სესხი შეინახოს ბალანსზე ან გაყიდოს იგი, ვთქვათ, ფენი მეის ან ფრედი მაკისთვის. ბანკის ნაცვლად, დამწყები შეიძლება იყოს ფინანსური ან იპოთეკური კომპანია, რომელიც სესხულობს ფულს საბითუმო ბაზარზე ან სხვა ფინანსური ინსტიტუტებიდან და იღებს იპოთეკას.

ეს არის ის, სადაც წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ ვინ არის გამსესხებელი, ძალიან ბუნდოვანი ხდება. Ვინ არის? არის ვინმე, ვისთანაც ურთიერთობთ სესხის მისაღებად? არის ის ვინც ანაზღაურებს ეს? არის ის, ვინც თავდაპირველად აფინანსებს მას? აქედან იწყება ბუნდოვანება.

ინვესტოპედია: კარგი, რა თქმა უნდა, შეიძლება დამაბნეველი იყოს. მე მესმის, რომ თითოეულ ნაბიჯზე შეიძლება იყოს განსხვავებული მსახიობები. როგორ შეუძლია მომხმარებელს დაალაგოს ეს ყველაფერი?

ლუცკინა: ჩემთვის გაუგებარია, რატომ სჭირდებათ მსესხებლებს იპოთეკის წარმოშობის პროცესის ყველა ეტაპის დალაგება. მაგალითად, ჩემი იპოთეკა რამდენჯერმე გადაირიცხა ფინანსურ კომპანიებს შორის, მაგრამ არ შეცვლილა ჩემი ფინანსური ვალდებულებები. მსესხებლებმა უნდა გაამახვილონ ყურადღება სანდო აგენტების იდენტიფიცირებაზე, რაც გულისხმობს ბანკებს ან იპოთეკის ბროკერებს, რომლებიც შესთავაზებენ მათ შეთავაზებას და შემდეგ ყურადღებას გაამახვილებენ მათთვის ხელმისაწვდომ საუკეთესო პირობებზე.

პრობლემები ცუდი აღსრულებითა და ჩრდილოვანი ბანკებით

ინვესტოპედია: 2015 წელს თქვენ დაწერეთ ამის შესახებ 2009 წლის ფინანსური კრიზისი და ახსენა კრიზისამდე არსებული რეგულაციების არათანმიმდევრული აღსრულების ისტორია. ასე რომ, ორი კითხვა. როგორია არათანმიმდევრული აღსრულების სტატუსი და როგორ შეედრება ეს ჩრდილოვანი ბანკების პრობლემას? როგორც ჩანს, ორივე მათგანმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს მომხმარებლებზე და იმაზე, თუ როგორ ყიდულობენ ისინი კრედიტორს.

ლუცკინა: ჩვენ ნამდვილად შევამჩნიეთ განსხვავებები მარეგულირებელ ზემოქმედებასა და აღსრულებაში ბანკებსა და ფინანსურ კორპორაციებს შორის. ფინანსური კორპორაციები არ ატარებენ დეპოზიტებს. და რადგან ისინი არ ატარებენ დეპოზიტებს და არ არიან დაზღვეული დეპოზიტების დაზღვევის ფედერალური კორპორაცია (FDIC), ისინი არ ექვემდებარებიან იმავე დონის რეგულირებას. ჩვენ მათ ვუწოდებთ ჩრდილოვან საბანკო ინსტიტუტებს ან არადეპოზიტარულ ფინანსურ შუამავლებს, რომლებიც ახორციელებენ იმავე ფუნქციებს, რასაც ბანკები ასრულებენ.

The მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიურო (CFPD) ფინანსური კრიზისის შემდეგ დაარსებულმა აღსრულების განტოლება მნიშვნელოვნად შეცვალა. ახლა არსებობს საკმარისი სანდო საფრთხე, რომელიც მიმართულია არაბანკებზე, რომ რეგულაციები შეიძლება აღსრულდეს.

მომხმარებლის პერსპექტივიდან, ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი რამ არის ინფორმირებული. მე ბევრად უფრო მჯერა მომხმარებელთა განათლების ფინანსური ბაზრების შესახებ, ვიდრე ისეთი რაღაცის აღსრულება, როგორიცაა სახლის საკუთრების და კაპიტალის დაცვის აქტი. ეს იმიტომ, რომ რეგულაციებს შეუძლიათ შეცვალონ ქცევა მხოლოდ ზღვარზე. თუ მომხმარებელს სურს იყოს დაცული, განათლება ყველაზე მნიშვნელოვანია.

ინვესტოპედია: რა არის ამის რამდენიმე მაგალითი?

ლუცკინა: მომხმარებლებმა უნდა განახორციელონ ინვესტიცია იპოთეკის ფასების გასაგებად და დარწმუნდნენ, რომ მოქმედებს სამართლიანი გამჟღავნების წესები, რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი წინასწარ იღებენ ინფორმაციას იპოთეკის მიღებამდე. თუ ისინი გაოცებულნი არიან იპოთეკის დოკუმენტებზე ხელმოწერის მხრივ, ეს ალბათ ცუდი ნიშანია.

და მათ უნდა დაუსვან ბევრი კითხვა: "რა იქნება ჩემი ყოველთვიური გადასახადი?" "დარჩება თუ არა ის დროთა განმავლობაში დაფიქსირებული?" "Მჭირდება იპოთეკის დაზღვევა?" "როგორ იმუშავებს ესქროული ანგარიში?" ეს არის ის, რაც საუკეთესო დაცვაა მომხმარებლისთვის წინა პლანზე.

როგორ მოძებნოთ კრედიტორი

ინვესტოპედია: იპოთეკური კრედიტორის ძიების თვალსაზრისით, რაზე უნდა იფიქრონ სახლის მყიდველებმა, როდესაც ეძებენ?

ლუცკინა: ყველაზე აშკარა რჩევაა, ნუ ისესხებთ ჩრდილში მყოფი ადამიანებისგან სახელს, რომლის გადამოწმებაც არ შეგიძლიათ. ამის გარდა, ძალიან მცირე განსხვავებაა ამერიკის ბანკს, ვირჯინიის უნივერსიტეტის საკრედიტო კავშირს, BBVA ბანკს ან დაკრედიტების ხეს შორის.

ფასის საკითხია. ჩემი რეკომენდაცია მომხმარებლებთან არის ფართო ქსელის გაშვება. დაუკავშირდით თქვენს ადგილობრივ ბანკს, დაუკავშირდით ონლაინ პორტალებს, დაუკავშირდით ადგილობრივ იპოთეკის ბროკერებს, ჰკითხეთ ყველა მათგანს, რისი შეთავაზება შეუძლიათ მათ. ეს არის იაფი ძიება და საშუალებას მოგცემთ უკეთ გაიგოთ ფასები, რომლებიც ხელმისაწვდომია ბაზარზე. ეს ფართო ქსელის მიდგომა ასევე მოგცემთ მოლაპარაკების საშუალებას.

ინვესტოპედია: კიდევ რამე უნდა იცოდნენ მომხმარებლებმა?

ლუცკინა: მომხმარებლებმა უნდა გააცნობიერონ მათთვის ხელმისაწვდომ კომპრომისები წინასწარი ქულების და იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთის თვალსაზრისით. ქულები წარმოადგენს წინასწარ გადასახადს, რომელსაც მსესხებლები იხდიან წარმოშობისთვის მთლიანი თანხის პროცენტულად. ზოგიერთს ურჩევნია გადაიხადოს საკომისიო წინასწარ და შეამციროს საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკის ხანგრძლივობისთვის, მაგალითად, 30 წლის განმავლობაში. სხვებს სურთ თავიდან აიცილონ წარმოშობის საფასურის გადახდა და კრედიტორმაც კი აიძულონ დაფაროს ზოგიერთი დახურვის ხარჯები. მაგრამ ეს მოხდება უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთის ხარჯზე.

ინვესტოპედია: რაც შეეხება ქონების შეფასებას, რომლის შეძენაც გსურთ? როგორ ჯდება ეს?

ლუცკინა: Ეს მნიშვნელოვანია. თქვენ უნდა გაარკვიოთ, დასჭირდება თუ არა თქვენი კრედიტორი ქონების ღირებულების შეფასებას ან შეფასებას და რამდენს იწონის ეს ფულის სესხის გაცემის გადაწყვეტილებაში. ამ დღეებში, როდესაც თქვენ გაქვთ კარგი საკრედიტო ისტორია და 20% წინასწარი გადახდა, კრედიტორები ხშირად არ საჭიროებენ შეფასებას.

თქვენ არ უნდა იყოთ გაურკვეველი, როდესაც ხელს აწერთ კონტრაქტს სახლის ყიდვაზე ყოველგვარი გაუთვალისწინებლობის გარეშე და შემდეგ მიდიხართ ქონების ღირებულების შეფასება და ეს შეფასება დაბალია და იპოთეკური კრედიტორი უარს ამბობს თქვენი წარმოშობაზე იპოთეკა.

შეფასების ფარული ღირებულება

ინვესტოპედია: რატომ არ მოითხოვს კრედიტორს ქონების შეფასება?

ლუცკინა: შეფასებები მნიშვნელოვანია გამსესხებლისთვის, მაგრამ ისინი ძვირია. შეფასებები, რომლებიც გულისხმობს ვინმეს მოსვლას გამყიდველების სახლში, რათა დარწმუნდეს, რომ ქონების ღირებულება აღემატება იპოთეკური თანხა და ამით იცავს ბანკებს გადაუხდელობის რისკისგან, ძვირია და მსესხებელი საბოლოოდ ფარავს ეს ღირებულება.

შეფასების ფასი ჩატვირთულია იპოთეკის პუნქტებში, ან დახურვის ხარჯებში, ან საპროცენტო განაკვეთში. როდესაც თქვენ გყავთ მყიდველი კარგი საკრედიტო ქულით და 20%-ზე მეტი წინასწარი გადახდით, კრედიტორებმა შეიძლება გადაწყვიტონ არ გაიღონ დამატებითი ხარჯები. კარგი საკრედიტო ქულა და 20% წინასწარი გადახდა შეიძლება იყოს საკმარისი შემამსუბუქებელი ფაქტორები, როდესაც საქმე ეხება კრედიტორების რისკს.

წინასწარი დამტკიცება, როგორც პროცესის ნაწილი

ინვესტოპედია: რაც შეეხება წინასწარ დამტკიცებას? ეს არის ის, რაც ხშირად ხდება. არის თუ არა ეს უპირატესობა მსესხებლისთვის?

ლუცკინა: Ასე ვფიქრობ. წინასწარი დამტკიცება იძლევა შესაძლებლობას გკითხოთ, შეგიძლიათ თუ არა რეალურად მიიღოთ ამდენი ფული თქვენი საკრედიტო ისტორიისა და შემოსავლის გათვალისწინებით. წინასწარი დამტკიცება შესანიშნავი გზაა გამსესხებლისთვის და მსესხებლისთვის, რომ მიაღწიონ კონსენსუსს ოფიციალური ვალდებულების გარეშე.

მსესხებლებს შეუძლიათ წინასწარ დამტკიცება მოიფიქრონ, როგორც სავარაუდო დადასტურება კრედიტორისგან. თუ ყველაფერი, რასაც მეუბნები, სწორია და სახლი იმდენი ღირს, რამდენიც შენ მზად ხარ გადაიხადო, მაშინ მე მზად ვიქნები ამ პირობებით მოგცე ეს სესხი დღეს. მაგრამ იპოთეკის ბაზარზე, მსესხებლები ხშირად ცდილობენ გაარკვიონ, რამდენის სესხება შეგიძლიათ მარტში, რომ სახლი დაიხუროთ ივლისში ან აგვისტოში. საკმაოდ ცოტა დრო გადის მარტსა და ივლისს ან აგვისტოს შორის. სიტუაციები შეიძლება შეიცვალოს. კრედიტორების ფინანსები შეიძლება შეიცვალოს. მსესხებლების განზრახვა იყიდოს მოცემული სახლი შესაძლოა შეიცვალოს.

როგორც წესი, წინასწარი დამტკიცების შეთავაზება (მაგრამ არა ვალდებულება) კარგია 90 დღის განმავლობაში. წინასწარი დამტკიცება არის მყარი მითითება მსესხებლისთვის, თუ რამდენის სესხება და რა პირობებით შეუძლია. მაგრამ არ გაგიკვირდეთ, თუ იმ მომენტისთვის, როდესაც თქვენ მზად იქნებით ხელშეკრულების გასაფორმებლად, ბანკმა შესაძლოა გადაწყვიტოს ხელახლა მოლაპარაკება. მე ვთავაზობ, რომ მსესხებლებს დაუკავშირდნენ თავიანთ იპოთეკურ აგენტს (კრედიტორს), რომ ვალდებულება, რომელიც მათ მარტში მიიღეს, ჯერ კიდევ კარგია ივნისში ან ივლისში.

მსესხებლებს შეუძლიათ დაბლოკონ იპოთეკური პირობები დამატებითი საფასურით. არსებითად, მათ შეუძლიათ იყიდონ დაზღვევა იმ შემთხვევაში, თუ რამე მოხდება ამ დრომდე და აგვისტომდე და ბაზრის პირობები შეიცვლება. მაგრამ მსესხებლებმა უნდა იცოდნენ, რომ თუ მათი საკრედიტო ისტორია მნიშვნელოვნად გაუარესდება ან სახლის შეფასების ღირებულება თავდაპირველ მოლოდინებზე დაბალია, ბანკს მაინც შეუძლია შეცვალოს იპოთეკური პირობები.

თუმცა, იპოთეკური პირობების ჩაკეტვით მსესხებელი გარანტირებულია, საკრედიტო ისტორიაში ან სახლის ღირებულებაში რაიმე ცვლილების გამოკლებით, მათ მაინც შეუძლიათ სესხის აღება წინასწარ დამტკიცებული პირობებით. მიუხედავად ამისა, თუ, მაგალითად, ისინი არ გაყიდიან თავიანთ წინა სახლს ან თუ მათი ახალი სახლი არ გაივლის შემოწმებას, მათ არ უნდა დადონ იპოთეკური სესხის ხელშეკრულება.

არის თუ არა ყველაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთი წმინდა გრაალი?

ინვესტოპედია: სახლის ყიდვის მიზანი, როგორც ჩანს, არის ყველაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთის მიღება. ეს არის საბოლოო ჯამში ყველაზე მნიშვნელოვანი კრედიტორის არჩევისას?

ლუცკინა: არა, ვფიქრობ, სამი ფაქტორი მუშაობს კონცერტზე. ორი ყველაზე მნიშვნელოვანი არის სესხის ზომა ქონების ღირებულებასთან და საპროცენტო განაკვეთთან შედარებით. რაც უფრო დიდია წინასწარი გადახდა, მით ნაკლებია რისკი ბანკისთვის. აქ შეგიძლიათ ველოდოთ ოდნავ დაბალ საპროცენტო განაკვეთებს. მაგრამ როგორც თქვენი წინასწარი გადახდა ორთქლდება, თქვენი საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს. ზოგჯერ არჩევანი არ გაქვთ, ან გსურთ მიიღოთ უფრო დიდი სესხი, რადგან საპროცენტო განაკვეთის გარემო ძალიან მეგობრულია.

მესამე ფაქტორი არის ქულები, რომლებსაც წინასწარ იხდით სესხის გაცემისთვის. თუ ახლა გაქვთ ფული წინასწარ გადახდისთვის და ქულების დასაფარად, ეს ერთია. თუ არა, ეს სხვა ამბავია. ასე რომ, მსესხებლების მეორე ვაჭრობის წინაშე დგას უფრო მაღალი ქულები (საკომისიო) წინასწარ vs. უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკის სიცოცხლის განმავლობაში.

ეს არის სამი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი. სხვა შეიძლება მოიცავდეს იმ ფაქტს, რომ ყველა ბანკი არ იქნება მზად, მოგცეთ წინასწარი დამტკიცება მარტში და დახუროს გარიგება აგვისტოში. თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ბანკი მზად არის დაიცვას თავისი ორიგინალური პირობები.

გასულმა 18 თვემ გვასწავლა, რომ ეკონომიკური პირობები შეიძლება რადიკალურად შეიცვალოს. ვფიქრობ, ბანკები ფრთხილად იქნებიან იპოთეკური სესხის აღების ვალდებულებაში ექვსი თვის შემდეგ ფიქსირებული პირობებით.

COVID-19: ნასწავლი გაკვეთილები

ინვესტოპედია: Მართალი ხარ. ის ფაქტი, რომ ეკონომიკური პირობები შეიძლება შეიცვალოს, არის ის, რაც ჩვენ ვისწავლეთ პანდემიის დროს. როგორ იმოქმედა ამან, მომხმარებლის თვალსაზრისით, კრედიტორებთან მუშაობაზე?

ლუცკინა: პანდემიამ ნამდვილად შეცვალა უძრავი ქონების ბაზარი. ჩვენ ვხედავთ ხალხის გადასახლებას დიდი ქალაქებიდან გარეუბნებში. ჩვენ ასევე ვხედავთ სტრუქტურულ ცვლილებას იმაში, რაც აუცილებელია სახლში: ხალხს ახლა უნდა ჰქონდეს სახლის ოფისი. ეს ნაკლებად ეხება საძინებლებს. საუბარია ცალკე სამუშაო ადგილის ქონაზე, რათა თავიდან აიცილოთ რაიმე შეშფოთება ოჯახის წევრების მხრიდან.

ამან შექმნა უზარმაზარი ზეწოლა საცხოვრებლის მოთხოვნაზე და სახლების ფასები გაიზარდა. ზოგიერთი შეფასებით, ჩვენ ვხედავთ 13-დან 15%-მდე ზრდას სახლის საშუალო ფასის შეერთებულ შტატებში, უმეტესობა მეტროპოლიტენები გადის შენობების ბუმს და დეველოპერები ცდილობენ ამით გამოიყენონ ტენდენციები. საშინელი სუნი ასდის 2007 წლის ფინანსურ კრიზისამდე.

რაზეც ბანკებმა და სახლის მყიდველებმა უნდა იზრუნონ არის ეს ეფექტი დროებითი თუ მუდმივი. თუ ტენდენციები შეიცვლება, ვთქვათ, კომპანიების მიერ „დაბრუნების ოფისში“ მოთხოვნების დაწესების შედეგად, ამან შეიძლება შეცვალოს მიგრაცია და გამოიწვიოს სახლების ფასების შემცირება. ზოგიერთი მსესხებელი შეიძლება აღმოჩნდეს წყალქვეშ და ფლობს მათ სავალო ვალდებულებაზე დაბალი ღირებულების ქონებას.

საბოლოო აზრები

ინვესტოპედია: არის თუ არა თქვენთვის საინტერესო სფერო ან რამე, რომლის შესახებაც მე არ გკითხეთ, რომლის შესახებაც ისურვებდით, რომ ჩართული იყოს მომხმარებლებთან ჩვენს კომუნიკაციაში?

ლუცკინა: სახლის მყიდველებისთვის ერთ-ერთი ყველაზე დიდი პრობლემა არის იპოთეკური ბაზრის საფუძვლების არ გაგება. ამან შეიძლება გამოიწვიოს ცუდი შედეგები მაშინაც კი, როდესაც სესხის გამცემ აგენტებს არ აქვთ ბოროტი განზრახვა.

როდესაც თქვენ იღებთ ასეთ დიდ ფინანსურ გადაწყვეტილებას თქვენს ცხოვრებაში, როგორიცაა სახლის ყიდვა და სესხის აღება. 30 წლის განმავლობაში ანაზღაურება, ჩემი ყველაზე დიდი რჩევაა: გაატარეთ დრო, რათა დარწმუნდეთ, რომ გესმით იპოთეკის ძირითადი პირობები დაკრედიტება.

თუ ხედავთ ან გესმით რაღაც, რაც არ გესმით, ისაუბრეთ თქვენს სესხის აგენტთან. არ შეგეშინდეთ კითხვების დასმა პროცესის ნებისმიერ ეტაპზე. მთელი ჩემი განათლებისა და ინდუსტრიის ცოდნის მიუხედავად, როდესაც პირველად ავიღე იპოთეკა, დოკუმენტების მოცულობა უზარმაზარი იყო. მთავარია კითხვების დასმა მთელი გზა, რათა დარწმუნდეთ, რომ თქვენი მოლოდინი პროდუქტის შესახებ, რომელსაც იღებთ, დაკმაყოფილდება.