რა უნდა იცოდეთ თქვენი Escrow ბალანსის შესახებ

სახლის მფლობელობა სავსეა მრავალი ფინანსური პირობებით, რომლებიც შეიძლება საშუალო ადამიანისთვის სხვა ენად ჟღერდეს. ნიშანი a-ს წერტილოვან ხაზზე ფიქსირებული ან რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკადა თქვენ დაუყოვნებლივ ხართ პასუხისმგებელი მის დაბრუნებაზე მთავარი მისი 15 ან 30 წლის ბოლომდე ვადა- ყველაფერი მისი შენარჩუნებისას წლიური პროცენტული განაკვეთი (აპრ) და ამორტიზაცია გონებაში.

ერთი ტერმინი, რომელსაც თქვენ ასევე ხშირად მოისმენთ თქვენი შემდეგი სახლის დევნისას არის „ესკრუ“. მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტერმინს აქვს მრავალი მნიშვნელობა, კონტექსტიდან გამომდინარე, თქვენს იპოთეკასთან დაკავშირებული ესქრო არის მნიშვნელოვანი ინსტრუმენტი, რომელიც უნდა იცოდეთ მეტი შესახებ. ქვემოთ მოცემულია იპოთეკური სესხის ზოგიერთი ნაკლებად ცნობილი ფაქტი და მახასიათებელი.

რა არის იპოთეკის ესქროული ანგარიში?

შექმნილია თაღლითობისგან, გადაუხდელობისგან ან სხვა სახის ფინანსური დანაშაულისგან დასაცავად, ესქროუ ანგარიში გარკვეულ აზრს აძლევს ტრანზაქციაში ჩართულ ყველა მხარეს. როგორც კონცეფცია, თითქმის ყველა ტიპის ესქრო ანგარიში შეიძლება განისაზღვროს, როგორც ინსტრუმენტი, რომლითაც ტრანზაქციის ორივე მხარე თანხმდება მესამე მხარის აქტივებზე ან სახსრებზე ტრანზაქციის დროს. ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ესქრო გადაეცემა მიმღებ მხარეს.

უძრავი ქონების ტრანზაქციის შემთხვევაში, ესქროუ ანგარიში შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც სახლის შეძენის პირველად პროცესში, ასევე - იპოთეკური სესხის შემთხვევაში - მას შემდეგ, რაც ქონების დახურული საფუძველზე. კრედიტორები ხშირად ითხოვენ დახურვის დროს, რომ ჩარიცხოთ ქონების სავარაუდო გადასახადი ორი თვის განმავლობაში, იპოთეკის დაზღვევის საფასური და სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევის საფასური თქვენს ესქროულ ანგარიშზე, როგორც თქვენი დახურვის ნაწილი ღირს.

როგორც წესი, იპოთეკური ესქროს ანგარიშია საჭირო, თუ ცდილობთ სახლის შეძენას 20%-ზე ნაკლები წინასწარი გადახდით. ეს იმიტომ, რომ ასეთი დაბალი წინასწარი გადახდა კრედიტორებს აწუხებს თქვენს შესახებ კრედიტუნარიანობა. მათი აზრით, თქვენ უფრო მეტად გამოტოვებთ ქონების გადასახადის გადახდას ან ვერ მიიღებთ სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევას, რაც თქვენ სხვა მსესხებლებთან შედარებით უფრო მაღალი რისკის ქვეშ გახდებით.

ეს გრძელვადიანი ესქრო ანგარიში, რომელსაც ზოგჯერ ე.წ ანგარიშის დაკავება, გამოიყენება სხვადასხვა თვიური ხარჯების დასაფარად, რომლებიც არსებობს თქვენი იპოთეკის გადახდებთან ერთად. იმის ნაცვლად, რომ დაზოგოს თითოეული ამ გადასახადისთვის, იპოთეკური კრედიტორი ითვლის ყოველი გადასახადის წლიურ ღირებულებას, რომელსაც ფარავს ესკრუ და ყოფს მას ყოველთვიურ თანხად. ამ გაანგარიშების შედეგი შემდეგ ემატება თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადახდას და ავტომატურად ირიცხება ესქროუ ანგარიშზე. ამასთან, უნდა აღინიშნოს, რომ ყოველთვიური ესქროს გადახდა არ განიხილება თავად იპოთეკის ნაწილად.

რა გადასახადებს ფარავს იპოთეკური სესხი?

თავიდანვე, იპოთეკური ესქრო გამიზნულია სახლის მფლობელობის პროცესის გასამარტივებლად, რადგან ეს ეხება თქვენს ყოველთვიურ ხარჯებს. ყოველთვიურად ესქროში თანმიმდევრული ბალანსის შენარჩუნებით, თქვენს ესქროულ აგენტს შეუძლია დაფაროს სხვადასხვა გარდაუვალი გადასახადი და გადასახადები. მიუხედავად იმისა, რომ ისინი არ ფარავს ყოველთვიურ გადასახადს, რომელსაც თქვენ განიცდით როგორც სახლის მესაკუთრე, იპოთეკური სესხები მოიცავს რამდენიმე ძალიან მნიშვნელოვანს:

• Ქონების გადასახადი. თუ არ გაქვთ გათავისუფლების კვალიფიკაცია, თქვენი ქონების გადასახადი ამერიკაში სახლის მფლობელობის გარდაუვალი ღირებულებაა. თქვენი ქონების შეფასებული ღირებულებიდან და მუნიციპალური გადასახადის განაკვეთიდან გამომდინარე, ქონების გადასახადი დაგეხმარებათ გადაიხადოთ ადგილობრივი პროგრამები და სერვისები. ყოველი იპოთეკის გადახდა მოიცავს თქვენი წლიური ქონების გადასახადის ერთ მეთორმეტედს.
• დაზღვევის საფასური. დაზღვევა გეხმარებათ თქვენი ინვესტიციის დაცვაში, ამიტომ თქვენი იპოთეკური კრედიტორი გააკეთებს ყველაფერს, რაც შეუძლია თქვენი ქონების დაზღვევის უზრუნველსაყოფად. იპოთეკური სესხი კონკრეტულად ფარავს სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევას, ისევე როგორც ნებისმიერ სხვა საფრთხის დაზღვევას, რომელიც საჭიროა. მაგალითად, თუ თქვენი ქონება მდებარეობს უბანში, რომელიც რეგულარულად ეხება ხანძარს, თქვენი იპოთეკური სესხი სავარაუდოდ დაფარავს ხანძრის დაზღვევის საფასურს. კიდევ ერთხელ, თქვენი მიმდინარე პრემიების წლიური ღირებულება გაიყოფა 12-ზე ყოველი კალენდარული თვის დასაფარად, მიუხედავად იმისა, რომ ესქროუ ანგარიში ჩვეულებრივ უხდის სადაზღვევო კომპანიას წელიწადში ორჯერ.
• იპოთეკის დაზღვევის საფასური. სხვა იპოთეკური გადასახადებისგან განსხვავებით, რომლებსაც თქვენი ესქრო დაფარავს, იპოთეკური დაზღვევა უფრო მეტად არის გამსესხებლის სიმშვიდისთვის. მიხედვით მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიურო (CFPB), იპოთეკის დაზღვევა, როგორც წესი, საჭიროა, როცა 20%-ზე ნაკლებს სთავაზობენ წინასწარ გადახდას. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ასეთი დაბალი წინასწარი გადახდის შეთავაზება მაღალი რისკის მქონე მსესხებელად გეჩვენებათ. იპოთეკური დაზღვევის გაფორმებით, ის იცავს გამსესხებელს, თუ ჩამორჩებით თქვენს გადახდებს და დაკარგავთ ქონებას ყადაღის დადების გზით.

გადასახადები, რომლებსაც იპოთეკური სესხი არ ფარავს

• არაქონების გადასახადის გადასახადი. თქვენი ქონების გადასახადის გარდა, თქვენ საკუთარ თავზე ხართ. დამატებითი ან შუალედური საგადასახადო გადასახადები, რომლებიც შეიძლება გამოჩნდეს ქონების ან სხვა ცვლილებების შემდეგ სახელმწიფოს, ოლქის ან მუნიციპალიტეტის მიერ დაწესებული დამატებითი გადასახადები იპოთეკური ესკროს გარეთაა უფლებამოსილება.
• სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გადასახადები. გიყვართ ისინი თუ გძულთ ისინი, თუ ცხოვრობთ სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის (HOA) ტერიტორიაზე, მაშინ ნებისმიერი ასოცირებული HOA მოსაკრებლები შენია გასატარებელი. ამ გადახდების შეუსრულებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი დაგვიანებული გადასახადები და სამართალწარმოებაც კი, ამიტომ თქვენ უნდა დარჩეთ მათზე მაღლა.
• გადასახადები არაარსებითი სადაზღვევო პოლისებიდან. ნებისმიერი დამატებითი სადაზღვევო პოლისი, რომელიც შეიძლება აიღოთ იმ ქონებაზე, რომელსაც იპოთეკური კრედიტორი არაარსებითად მიიჩნევს, ასევე იქნება თქვენი პასუხისმგებლობა. უამრავია სადაზღვევო პოლისები, რომლებიც რეალურად არ გჭირდებათასე რომ, დარწმუნდით, რომ თავი შეიკავოთ მათგან, თუ გსურთ გადაიხადოთ მხოლოდ იმ პრემიებისთვის, რომელსაც ფარავს თქვენი იპოთეკური სესხი.

აგროვებს ინტერესს ესქრო?

თითქმის ყველა შემთხვევაში, იპოთეკური ესქროები არ ინახება პროცენტის შემცველ ანგარიშებზე. მიუხედავად იმისა, რომ კონგრესმა 1990-იან წლებში მრავალი მცდელობა სცადა, მოეთხოვა, რომ პროცენტი გადაეხადა კრედიტორს იპოთეკური ესქრო ანგარიშებზე, არც ერთი არ იყო ხელმოწერილი კანონით. როგორც ითქვა, კრედიტორებს მოეთხოვებათ პროცენტის გადახდა ალასკაში, კალიფორნიაში, კონექტიკუტში, აიოვაში, მეინი, მერილენდი, მასაჩუსეტსი, მინესოტა, ნიუ ჰემფშირი, ნიუ-იორკი, ორეგონი, როდ აილენდი, იუტა, ვერმონტი და ვისკონსინი. ამ საპროცენტო გადასახადების გადახდა, როგორც წესი, საჭიროა უშუალოდ მომხმარებლისთვის, თუმცა შეიძლება არსებობდეს გარკვეული გამონაკლისები ამ წესიდან.

რა ხდება ესქროს დეფიციტის/დეფიციტის დროს?

ვინაიდან თქვენი იპოთეკური სესხი ეფუძნება გადასახადებს და სადაზღვევო პრემიებს, სავარაუდოა, რომ ხარჯები გარკვეულ მომენტში გაიზრდება. თუ ასეთი ცვლილებები მოხდება და თქვენი ყოველთვიური ესქროული გადახდები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დაფაროს სხვაობა, მაშინ შეიძლება პროგნოზირდეს, რომ მოხვდებით ესქრო დეფიციტი, ან ესქროს დეფიციტი. ესქროს დეფიციტი ხდება მაშინ, როდესაც თქვენი ხარჯები აღემატება მოსალოდნელზე მეტს, ან მომავალი წლის სავარაუდო ხარჯები აჩვენებს, რომ თქვენი მიმდინარე თვიური განაკვეთი არ იქნება საკმარისი.

თუ თქვენი ესქროს ბალანსი რეალურად ეცემა მისაღებ დონეზე, მაშინ ძალიან სავარაუდოა, რომ თქვენი კრედიტორი ავტომატურად დაარეგულირებს ყოველთვიურ გადახდას შესაბამისად. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ მოგიწევთ წინააღმდეგობა გაუწიოთ უფრო დიდ ყოველთვიურ იპოთეკურ გადახდას, რომელიც ძალაში დარჩება დეფიციტის გაუმჯობესების შემდეგაც კი.

შეგიძლიათ განათავსოთ დამატებითი დაფინანსება ესქროს ბალანსში?

თქვენ არ გჭირდებათ ელოდოთ პოტენციურ დანაკლისს ან დეფიციტს, რომ გაზარდოთ თქვენი ყოველთვიური იპოთეკური ესკრული გადასახადი. კრედიტორების უმეტესობა სიამოვნებით მიიღებს დამატებით თანხებს, როგორც ერთგვარი ბალიშის სახით, თუ თქვენ მიუთითებთ, რომ ფული არის ესქროული ანგარიშისთვის. ესქროუ ანგარიშზე დარჩენილი ნებისმიერი ჭარბი თანხა, სავარაუდოდ, დაგიბრუნდებათ წლის ბოლოს, ასე რომ თქვენ ვერაფერს კარგავთ მანამ, სანამ თქვენ შეძლებთ ამ თანხის ესქროში გამოყოფას.

შეიძლება გინდოდეთ უფრო დიდი ესქროს გადახდა, თუ იცით, რომ მომავალი წლის გადასახადები და მოსაკრებლები უფრო მაღალი იქნება და რომ გსურთ სხვაობა გადაიხადოთ ერთჯერადად, ვიდრე გადაანაწილოთ ისინი 12 თვეზე მეტი განაკვეთები. ამასთან, გახსოვდეთ, რომ ნებისმიერი თანხა, რომელსაც თქვენ ჩადებთ თქვენს ესქროულ ანგარიშზე, არის ფული, რომელიც არ გამოიყენება თავად იპოთეკის გადასახდელად.