საპირისპირო იპოთეკა ამერიკაში: სტატისტიკა

საპირისპირო იპოთეკა მხარდაჭერილი ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA), სხვაგვარად ცნობილი როგორც სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა (HECM)უკუ იპოთეკური სესხის კრედიტორების ეროვნული ასოციაციის თანახმად, შეერთებულ შტატებში თითქმის ყველა უკუიპოთეკური სესხია. 2021 წელს უფრო მეტმა მსესხებელმა დადო საპირისპირო იპოთეკა - 49,207, ვიდრე წინა წელს.

თუმცა, სახლის კაპიტალის გამოყენების სხვა გზები - როგორიცაა სახლის კაპიტალის სესხები, საშინაო კაპიტალის საკრედიტო ხაზები (HELOCs), და ნაღდი ფულის რეფინანსირება- ზოგადად უფრო პოპულარულია. 2018 წელს, ბოლო წელს, რომლისთვისაც ხელმისაწვდომია მონაცემები, სახლის კაპიტალის სესხები, HELOC-ები და ნაღდი ფულის რეფინანსირება შეადგენდა 2,506 მილიონს. სახლის იპოთეკის გამჟღავნების აქტი. იმავე წელს, იყო 33,000 საპირისპირო იპოთეკური წარმოშობა.

როგორ მუშაობს HECM

ხელმისაწვდომია სახლის მფლობელებისთვის მნიშვნელოვანი საცხოვრებლის კაპიტალით, რომლებიც 62 წელზე მეტი ასაკის არიან, HECM-ები სახლის მფლობელებს ნებას რთავენ სესხის აღებას თავიანთი სახლის ღირებულებით. ფორვარდული იპოთეკისგან განსხვავებით- ტიპი, რომელიც გამოიყენება სახლის შესაძენად - ა საპირისპირო იპოთეკა არ მოითხოვს სახლის მესაკუთრეს რაიმე სესხის გადახდას, რაც მათ ფინანსურ სტრატეგიად აქცევს იმ ადამიანებისთვის, ვინც საკუთარ თავს იპოვის მოკლედ ნაღდი ფული პენსიაზე. სესხის დაფარვა არ ხდება მსესხებლის გარდაცვალებამდე ან გადადის გარეთ. HECM არის უკუპირებული იპოთეკის ყველაზე გავრცელებული ტიპი აშშ-ში, რომელსაც ასევე უწოდებენ FHA საპირისპირო იპოთეკას, ამ ტიპის იპოთეკა ხელმისაწვდომია მხოლოდ FHA-ს მიერ დამტკიცებული კრედიტორის მეშვეობით.

მისი დედა სააგენტოს მეშვეობით, აშშ. საბინაო და ურბანული განვითარების დეპარტამენტი (HUD), FHA ყოველწლიურად აცნობებს HECM დადასტურებების რაოდენობას, როგორც მისი მოხსენების ნაწილი მისი მთლიანი იპოთეკური დაზღვევის პროგრამის შესახებ. HUD და FHA ტერმინოლოგიაში, დადასტურება არის ოფიციალური შეთანხმება იპოთეკური ხელშეკრულების შესახებ, რომელიც ამატებს სესხი FHA იპოთეკური დაზღვევის პროგრამაზე, რომელიც აზღვევს კრედიტორებს ზარალისგან დეფოლტისგან იპოთეკა.

უახლესი წლიური ანგარიში იძლევა ფედერალური HECM პროგრამის სტატისტიკურ სურათს და, შესაბამისად, უკუ იპოთეკური სესხის საერთო სურათს. ფედერალურ ფისკალურ 2021 წელს, რომელიც დასრულდა სექტემბერში. 30, FHA-მ მისცა იპოთეკური დაზღვევის დადასტურება 49,163 HECM-ს. ეს არის 41,825 ფისკალურ 2020 წელს და 31,272 ფისკალურ 2019 წელს. 2009 წელს FHA-მ მისცა 114,425 HECM მოწონება.

ვინ იღებს საპირისპირო იპოთეკას?

ფედერალური დაზღვეული საპირისპირო იპოთეკა უფრო პოპულარულია ქალებში, ვიდრე მამაკაცებში, HUD-ის მიხედვით. მათგან მესამედზე მეტი (36%) ემსახურებოდა მარტოხელა მსესხებელ ქალს, ხოლო მეხუთედან ერთი (21%) ემსახურებოდა მარტოხელა მსესხებელ მამაკაცს. ხუთიდან ოთხი (41%) ემსახურებოდა მრავალ მსესხებელს 2021 წელს.

სხვა დემოგრაფიულ მონაცემებთან ერთად, HECM-ის მოწონების 72% ემსახურებოდა თეთრკანიან მსესხებლებს, 6.37% ემსახურებოდა შავკანიან მსესხებლებს და 5.41% ემსახურებოდა ესპანელ მსესხებლებს. შედარებისთვის, საერთო FHA იპოთეკური დაზღვევა, რომელიც მოიცავს შავკანიან მსესხებლებს, შეადგენდა მთლიანი FHA-ს მხარდაჭერილი დაზღვევის 17%-ს, ხოლო ესპანური მსესხებლების დაახლოებით 25%. საპირისპირო იპოთეკური ნომრები უფრო შეესაბამებოდა იპოთეკური ბაზრის დარჩენილ ნაწილს: მსესხებლების დაახლოებით 6% იყო შავი და 10% ესპანური, HUD წლიური ანგარიშის მიხედვით. (რასის და ეთნიკური წარმომავლობის გამჟღავნება ნებაყოფლობითია მსესხებლებს შორის.)

2021 წელს, მსესხებლის საშუალო ასაკი ოდნავ გაიზარდა, 73,95 წლამდე, 2020 წლის 73,51 წლიდან.

დომინირებს საკრედიტო ხაზი

HECM მსესხებლებს აქვთ ნაღდი ფულის მიღების რამდენიმე ვარიანტი. თითოეულ გეგმას აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები და გადახდის ტიპი გავლენას მოახდენს იმაზე, თუ რამდენ ფულს მიიღებს მსესხებელი მოკლე და გრძელვადიან პერსპექტივაში, რომ აღარაფერი ვთქვათ რამდენად სწრაფად გამოიყენებს ისინი საკუთარ კაპიტალს.

მსესხებლების უმეტესობამ (დაახლოებით 90%) HECM-ებით აირჩია საკრედიტო ხაზის გადახდის ვარიანტი 2021 წელს. გადახდის სხვა ვარიანტებია ერთჯერადი თანხის გადახდა, ყოველთვიური გადასახადები, რომლებიც მიიღება თვეების განსაზღვრული ვადით, ან თანაბარი ყოველთვიური გადასახადები სესხის მოქმედების პერიოდში.

სადაზღვევო ფონდის ტენდენცია კლებულობს

2021 ფისკალურ წელს, HECM პრეტენზიებს უწევს FHA-ს იპოთეკის ურთიერთდაზღვევის ფონდი შეადგინა 2,99 მილიარდი აშშ დოლარი, 2020 წლის 6,23 მილიარდი დოლარიდან ნაკლები.

პრეტენზიების უმეტესი ნაწილი იყო HUD-ისთვის მინიჭებული შემთხვევებიდან, როდესაც იპოთეკა აღწევს FHA-ს მიერ დადგენილი მაქსიმალური მოთხოვნის თანხის 98%-ს. სხვა პრეტენზიების უმეტესობა მოვიდა იმ შემთხვევებზე, როდესაც მსესხებელს სახლი აღარ უკავია, როგორც ამას წესები მოითხოვს და ქონება ზარალში იყიდება.

საპირისპირო იპოთეკური დაზღვევის პროგრამის ფინანსებმა აჩვენა გაუმჯობესება, აღნიშნა HUD-მა. ეს იყო HECM ფონდის დადებითი ფინანსური მაჩვენებლების პირველი წელი 2015 წლიდან, ნათქვამია HUD-ის წლიურ ანგარიშში. HUD-მა დაასახელა დამოუკიდებელი კაპიტალის კოეფიციენტი 6.08% სექტემბრის მდგომარეობით. 2021 წლის 30, წინა წლის უარყოფითი 0.78% კაპიტალის კოეფიციენტთან შედარებით.

2021 წელს, HECM-ის მსესხებლებმა ამოიღეს საშუალოდ 73,26% მათი ხელმისაწვდომი ძირითადი ლიმიტის საწყისი გატანისას, რაც დაახლოებით 67,6% იყო 2020 წელს და 63,1% 2019 წელს. დიდი წინასწარი გათამაშებები იწვევს ნაშთების უფრო სწრაფად გაერთიანებას და უფრო სწრაფად ამოწურავს მსესხებლის კაპიტალს, აღნიშნა HUD-მა.

კალიფორნია, ფლორიდა ლიდერი

კალიფორნია წარმოადგენდა ყველა HECM-ის თითქმის 36%-ს 2021 წელს. შემდეგი უდიდესი შტატები იყო ფლორიდა 6.19%, ტეხასი 4.07%, ნიუ-იორკი 3.14% და პენსილვანია 1.08%. ეს ხუთი სახელმწიფო ასევე წარმოადგენდა HECM სესხების თითქმის 51%-ს.

ყველაზე ნაკლებად პოპულარული ვარიანტი

მიუხედავად იმისა, რომ ფედერაციით მხარდაჭერილმა საპირისპირო იპოთეკამ მოიპოვა გარკვეული პოპულარობა გასულ წელს, სახლის კაპიტალის სხვა ფორმები გაცილებით პოპულარული რჩება. ურბანული ინსტიტუტი, 2020 წლის ანგარიშში უკუიპოთეკის გამოყენების შესახებ, ეყრდნობოდა 2018 წლის სტატისტიკას, როდესაც HUD-მა გამოაცხადა 48,329 FHA მხარდაჭერილი HECMS. იმ წელს შედარებისთვის, იყო 1.12 მილიონი საშინაო კაპიტალის საკრედიტო სესხი, თითქმის 1.1 მილიონი ნაღდი ფულის რეფინანსირების იპოთეკა და 296,000 საშინაო კაპიტალის სესხი ყოველთვიური დაფარვით.

მკვლევარებმა გამოავლინეს პოტენციური რეფორმები, რათა შებრუნებული იპოთეკური სესხები უფრო მიმზიდველი გახადონ მოხუცებისთვის, რომლებსაც სურთ გააძლიერონ თავიანთი საპენსიო ფინანსური სურათი. ერთ-ერთი დაბრკოლება არის მაღალი საწყისი ღირებულება, რომელიც დაკავშირებულია წარმოშობის საფასურთან შედარებით სხვა საშინაო კაპიტალის მანქანებთან შედარებით. წინადადებები მერყეობდა ყოფილი FHA პროგრამის დაბრუნებიდან, რომელიც ამცირებდა წინასწარ სადაზღვევო პრემიის ხარჯებს, დამთავრებული ფედერალური მთავრობის მიერ სესხების პირდაპირ გაცემამდე. კიდევ ერთი იდეა არის სესხის შემოსავალის გარკვეული ნაწილის გამოყენება ანუიტეტის დასადგენად, რათა დაეხმაროს მსესხებლებს მათი დაფარვაში ქონების გადასახადები და დაზღვევა და ამით შეამცირებს რისკს საკუთრების უფლებით დაკავების გამო ვალდებულებები.

ქვედა ხაზი

საპირისპირო იპოთეკის გამოყენება 62 წელზე უფროსი ასაკის სახლის მფლობელებს შორის საცხოვრებლის კაპიტალის გამოსაყენებლად გაიზარდა ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში, მაგრამ 2009 წლის პიკზე გაცილებით დაბალია. საპირისპირო იპოთეკური სესხები გაცილებით ნაკლებად პოპულარულია, ვიდრე სახლის კაპიტალის სესხები. აკადემიურმა მკვლევარებმა დაადგინეს, თუ როგორ შეიძლება დარეგულირდეს ძირითადი ფედერალური პროგრამა, რომელიც მხარს უჭერს უკუ იპოთეკურ სესხებს FHA-ს მეშვეობით. ეს წინადადებები მიზნად ისახავს საპირისპირო იპოთეკის უფრო მიმზიდველს გახადოს ხანდაზმული სახლის მფლობელებისთვის, რომლებსაც სურთ გამოიყენონ თავიანთი საყოფაცხოვრებო კაპიტალი საკუთარი სახლის გაყიდვის გარეშე.