უნდა გადაიხადოთ მთელი ნაღდი ფული თქვენი შემდეგი სახლისთვის?

"ნაღდი ფული მეფეა", - ნათქვამია ძველ ანდაზაში. თუმცა, შეესაბამება თუ არა ეს ფილოსოფია სახლის ყიდვისას?

ნაღდი ანგარიშსწორების მზადყოფნა არა მხოლოდ მოგცემთ უპირატესობას მოტივირებულ გამყიდველებთან, რომელთაც სურთ გარიგების დახურვა, არამედ მას ასევე დაგეხმარებით გამყიდველებთან უძრავი ქონების ბაზრებზე, სადაც ინვენტარი მჭიდროა და შესაძლოა პრეტენდენტებმა კონკურენცია გაუწიონ ქონება. სახლისთვის ყველა ფულადი სახსრების გადახდას შეიძლება ჰქონდეს აზრი ზოგიერთი ადამიანისთვის და უძრავი ქონების ბაზრებზე, მაგრამ დარწმუნდით, რომ გაითვალისწინეთ უარყოფითი მხარეებიც.

როგორია ნაღდი სახლით ყიდვის პროცესი?

პირველი ნაბიჯი ნაღდი სახლით ყიდვისას, გასაკვირი არ არის, არის ნაღდი ანგარიშსწორება. თუ თქვენ არ გექნებათ ამდენი ფული ბანკში, თქვენ ალბათ დაგჭირდებათ სხვა ინვესტიციების ლიკვიდაცია და შემოსავლები გადაირიცხება თქვენს საბანკო ანგარიშზე. გაითვალისწინეთ, რომ ფასიანი ქაღალდების გაყიდვა, რომლებზეც მოგება მიიღეთ, გამოიწვევს კაპიტალის მოგება გადასახადები.

მომავალ გამყიდველს ასევე შეუძლია მოითხოვოს მტკიცებულება იმისა, რომ თქვენ გაქვთ ნაღდი ფული, როგორიცაა თქვენი ბოლო საბანკო ამონაწერი.

ამის შემდეგ, პროცესი ძალიან ჰგავს იპოთეკით სახლის ყიდვას - გარდა იმისა, რომ იპოთეკური კრედიტორი მხრებზე გიყურებს. მას შემდეგ რაც შეარჩიეთ სახლი, რომლის ყიდვაც გსურთ:

1. ფასზე მოლაპარაკება და ხელშეკრულების გაფორმება. ხშირად მოხსენიებულია როგორც ყიდვა -გაყიდვის ხელშეკრულება, ეს კონტრაქტი დაადასტურებს იმ პირობებს, რომლითაც თქვენ და გამყიდველი შეთანხმდით. ნიმუშის ფორმები ხელმისაწვდომია ინტერნეტით, თქვენი უძრავი ქონების აგენტისგან, ან თქვენი ან გამყიდველის ადვოკატისგან. თქვენ გინდათ რომ კონტრაქტი მოიცავდეს ა სახლის შემოწმების გაუთვალისწინებელი შემთხვევა ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოხვიდეთ გარიგებიდან ან ხელახლა მოლაპარაკება მოახდინოთ ფასზე, თუ რაიმე სერიოზული პრობლემაა ქონებასთან.
2. დაიქირავეთ პროფესიონალი სახლის ინსპექტორი. ეს სავარაუდოდ სავალდებულო იქნება, თუ თქვენ იყენებთ იპოთეკას, მაგრამ ასევე ძალიან კარგი იდეაა თუ იხდით ნაღდი ანგარიშსწორებას.
3. მოაწყეთ სათაურის დაზღვევა. ვინაიდან არცერთი იპოთეკური კრედიტორი არ არის ჩართული, თქვენ არ უნდა გადაიხადოთ კრედიტორებისთვის სათაურის დაზღვევა. თუმცა, თქვენ მოისურვებთ მფლობელის სახელის დაზღვევას. სადაზღვევო კომპანიის სამუშაოა მოიძიოს საჯარო ჩანაწერები იმის დასადასტურებლად, რომ გექნებათ მკაფიო სათაური იმ ქონებას, რომელსაც ყიდულობთ, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ ფლობთ მას ყოველგვარი უფლების გარეშე გირავნობა, პრეტენზიები, ან დავები იმის თაობაზე იყო თუ არა გამყიდველი რეალური მფლობელი. სათაურის დაზღვევა გიცავთ ნებისმიერი პრობლემისგან, რომლის სათაურის ძიებამ შესაძლოა ხელიდან გაუშვას. გადაიხდით თქვენ ან გამყიდველი ამ დაზღვევის ერთჯერად პრემიას, თქვენ მოლაპარაკება შეგიძლიათ.
4. დახურვის დაყენება. ეს არის შეხვედრა, სადაც თქვენ და გამყიდველი ხელს მოაწერთ და გაცვლით სხვადასხვა დოკუმენტს გარიგების გასაფორმებლად. ის შეიძლება ჩატარდეს ესქროუ კომპანიის ოფისში, რომელიც დაიქირავა თქვენ ან გამყიდველმა, რათა გაუმკლავდეს საჭირო დოკუმენტაციას და დაარეგისტრიროს გაყიდვები შესაბამის ორგანოებში. ზოგიერთი სადაზღვევო კომპანია ასევე უზრუნველყოფს ამ მომსახურებას.
5. ჩანგალი ნაღდი ფულით. დახურვა, როგორც წესი, არის წერტილი, სადაც გადაიხდით გამყიდველს. ეს ტრადიციულად მოითხოვდა ა მოლარის ჩეკი თქვენი ბანკიდან, მაგრამ ეს დღეები ასევე შეიძლება გაკეთდეს ელექტრონულად.

ყველა ნაღდი ფულის გადახდა სახლისთვის

1. თქვენ უფრო მიმზიდველი მყიდველი ხართ. გამყიდველი, რომელმაც იცის, რომ თქვენ არ აპირებთ განაცხადს იპოთეკა სავარაუდოდ უფრო სერიოზულად მიგიღებს იპოთეკური პროცესი შეიძლება შრომატევადი იყოს და ყოველთვის არის შესაძლებლობა, რომ განმცხადებელმა უარყოფილი იქნება, გარიგება ჩაიშლება და გამყიდველს მოუწევს თავიდან დაიწყოს, შენიშვნები მარი ადამი, სერტიფიცირებული ფინანსური დამგეგმავი ბოკა რატონში, ფლორიდა.

2. თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ უკეთესი გარიგება. როგორც ნაღდი ფული უფრო მიმზიდველ მყიდველს ხდის, ასევე გპირდებით გარიგების უკეთეს პოზიციას. გამყიდველებიც კი, რომლებსაც არასოდეს სმენიათ ფრაზა "ფულის დროის ღირებულება”ინტუიციურად მიხვდება, რომ რაც უფრო მალე მიიღებენ მათ ფულს, მით უფრო მალე შეძლებენ ინვესტიციის ჩადებას ან სხვა სარგებელს.

3. თქვენ არ უნდა გაუძლოთ იპოთეკის უზრუნველყოფის პრობლემას. საბინაო ბუშტისა და 2007-2008 წლების ფინანსური კრიზისის შემდეგ, იპოთეკა ანდერრაიტერები გამკაცრდა მათი სტანდარტები იმის დასადგენად, ვინ არის სესხის ღირსი. მიუხედავად იმისა, რომ ისინი ბოლო წლებში შესუსტდნენ, ისინი მაინც მოითხოვენ მნიშვნელოვან დოკუმენტაციას მყიდველებისგანაც კი, სოლიდური შემოსავლით და უნაკლო საკრედიტო ჩანაწერებით.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს შეიძლება იყოს გონივრული ნაბიჯი დაკრედიტების ინდუსტრიის მხრიდან, ეს შეიძლება ნიშნავს უფრო მეტ დროს და გამწვავებას იპოთეკური განმცხადებლებისთვის.

სხვა მყიდველებს მცირე არჩევანი აქვთ ნაღდი ანგარიშსწორების გარდა. ”ჩვენ გვყავს მყიდველები, რომლებმაც ვერ მიიღეს ახალი იპოთეკური სესხი, რადგან მათ უკვე აქვთ გასაყიდი იპოთეკური სესხი სხვა სახლში”, - ამბობს ადამი. ”რადგან ისინი ვერ იღებენ ახალ იპოთეკას, ისინი ყიდულობენ ახალ ქონებას მთელი ნაღდი ანგარიშსწორებით. მას შემდეგ, რაც ძველი ქონება გაიყიდება, მათ შეუძლიათ იპოთეკური სესხი ახალ ქონებაზე, ან შესაძლოა გადაწყვიტონ საერთოდ უარი თქვან იპოთეკაზე პროცენტის დაზოგვის მიზნით. ”

4. თქვენ არასოდეს დაკარგავთ ძილს იპოთეკური გადასახადების გამო. იპოთეკური სესხი წარმოადგენს უმსხვილეს გადასახადს, რომელსაც უმეტესობა ყოველთვიურად უნდა გადაიხადოს, ისევე როგორც ყველაზე დიდი ტვირთი, თუ მათი შემოსავალი შემცირდება სამსახურის დაკარგვის ან სხვა უბედურების გამო.

წლების წინ, სახლის მეპატრონეები ხანდახან აღნიშნავდნენ თავიანთ საბოლოო გადახდას იპოთეკურ წვეულებებთან ერთად. დღეს, საშუალო სახლის მფლობელი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დარჩეს იმავე ადგილას იმდენი ხნით, რომ დაფაროს 30 წლიანი იპოთეკა ან თუნდაც 15 წლიანი. გარდა ამისა, სახლის მესაკუთრეები ხშირად ახდენენ თავიანთი იპოთეკური სესხის დაფინანსებას საპროცენტო განაკვეთების შემცირებისას, რამაც შეიძლება გააძლიეროს მათი საკრედიტო ვალდებულებები მომავალში.

5. თქვენ დაელოდებით იპოთეკურ პენსიაზე გასვლას. თუ თქვენთვის მნიშვნელოვანია სულიერი სიმშვიდე, თქვენი იპოთეკური სესხის ადრე დაფარვა ან თქვენი სახლის ნაღდი ანგარიშსწორება შეიძლება იყოს ჭკვიანი ნაბიჯი. ეს განსაკუთრებით ეხება პენსიაზე გასვლას. მიუხედავად იმისა, რომ საპენსიო ასაკის ბევრად უფრო ამერიკელები იღებენ საბინაო დავალიანებას ვიდრე 20 წლის წინ ფედერალური სარეზერვო სისტემის მონაცემები, ბევრი ფინანსური დამგეგმავები და პენსიონერები პენსიაზე გასვლისას სულ მცირე ფსიქოლოგიურ სარგებელს ხედავენ ვალის გარეშე.

"თუ ვინმე პენსიაზე გასვლისას უფრო ძვირადღირებულ სახლს შეამცირებს", - ამბობს მაიკლ ჯ. გარი, ა სერტიფიცირებული ფინანსური დამგეგმავი ნიუტაუნში, პა., "მე ზოგადად ვურჩევ მათ გამოიყენონ საკუთარი კაპიტალი თავიანთ ახლანდელ სახლში და არ მიიღონ იპოთეკა ახალ სახლში."

სახლისთვის ყველა ნაღდი ანგარიშსწორების უარყოფითი მხარეები

1. თქვენ დააკავშირებთ უამრავ ფულს ერთ აქტივის კლასში. თუ ნაღდი ფული, რომელიც მოითხოვს სახლის პირდაპირ ყიდვას, წარმოადგენს თქვენი დანაზოგის დიდ ნაწილს, თქვენ შეასრულებთ პირადი ფინანსების ერთ -ერთ წმინდა წესს: დივერსიფიკაცია.

უფრო მეტიც, ინვესტიციის დაბრუნების თვალსაზრისით, საცხოვრებელი უძრავი ქონება ისტორიულად ჩამორჩება აქციებს ბევრი კვლევა. სწორედ ამიტომ ფინანსური დამგეგმავების უმეტესობა გეტყვით, რომ თქვენი სახლი განიხილეთ როგორც საცხოვრებელი ადგილი და არა როგორც ინვესტიცია.

2. თქვენ დაკარგავთ ფინანსურ ბერკეტს, რომელსაც იპოთეკა იძლევა. როდესაც თქვენ ყიდულობთ აქტივს ნასესხები ფულით, თქვენი პოტენციური ანაზღაურება უფრო მაღალია - ვარაუდობენ, რომ აქტივი იზრდება ღირებულებით.

მაგალითად, დავუშვათ, რომ იყიდეთ 300,000 დოლარიანი სახლი, რომელიც მას შემდეგ გაიზარდა 100,000 აშშ დოლარით და ახლა ღირს 400,000 აშშ დოლარი. თუ თქვენ გადაიხდით ნაღდი სახლს, თქვენი დაბრუნება იქნება 33% ($ 100,000 მოგება თქვენს $ 300,000). თუმცა, 20% –ის ჩათვლით და ნასესხები დარჩენილი 80% –ით, თქვენი ანაზღაურება იქნება 166% ($ 100,000 მოგება თქვენს $ 60,000 განვადებით). ეს ზედმეტად გამარტივებული მაგალითი იგნორირებას უკეთებს იპოთეკურ პროცენტს, საგადასახადო გამოქვითვას და სხვა ფაქტორებს, მაგრამ ეს არის ზოგადი პრინციპი.

აღსანიშნავია, რომ ბერკეტი მუშაობს სხვა მიმართულებითაც. თუ თქვენი სახლი მცირდება ღირებულებით, შეგიძლიათ დაკარგოთ მეტი პროცენტით, თუ გაქვთ იპოთეკა, ვიდრე ნაღდი ანგარიშსწორებით. შეიძლება არ ჰქონდეს მნიშვნელობა აპირებთ თუ არა სახლში დარჩენას, მაგრამ თუ გადაადგილება გჭირდებათ, თქვენ აღმოჩნდებით თქვენი კრედიტორების მეტი ფულის გამო, ვიდრე გაყიდვიდან შეგროვებთ.

3. შენ შესწირავ ლიკვიდურობას. ლიკვიდურობა მიუთითებს იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად შეგიძლიათ აიღოთ თქვენი ფულადი სახსრები ინვესტიციიდან, თუკი ოდესმე დაგჭირდებათ. საბანკო ანგარიშების უმეტესობა მთლიანად ლიკვიდურია, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ნაღდი ფული თითქმის მყისიერად. ურთიერთდახმარების სახსრებს და საბროკერო ანგარიშებს შეიძლება ცოტა მეტი დრო დასჭირდეს, მაგრამ არც ისე ბევრი. თუმცა, სახლის გაყიდვას ადვილად შეიძლება თვეები დასჭირდეს.

თქვენ, რა თქმა უნდა, შეგიძლიათ სესხის აღება საკუთარი სახლის კაპიტალის წინააღმდეგ, ა სახლის კაპიტალის სესხი, ა სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზიან, თუ სულ მცირე 62 წლის ხართ, ა საპირისპირო იპოთეკა. თუმცა, როგორც გარი აღნიშნავს, ყველა ამ ვარიანტს აქვს ნაკლი, მათ შორის საფასური და სესხის აღების ლიმიტები, ამიტომ ისინი შემთხვევით არ უნდა იქნას გათვალისწინებული.

სახლის ყიდვა ფულადი კითხვებით

რამდენად არის გავრცელებული ნაღდი ანგარიშსწორებით სახლის გაყიდვები? 2019 წლის მონაცემებით, ერთჯერადი სახლისა და კონდოების გაყიდვების მხოლოდ 25% იყო ნაღდი ფული, ნათქვამია Attom Data Solutions– ში.

რამდენი შემიძლია დაზოგო, თუ გადავიხდი მთელ ნაღდს? 2021 წელს გამოქვეყნებულმა კვლევამ აჩვენა, რომ იპოთეკით დატვირთული სახლის მყიდველები საშუალოდ 11% -ით მეტს იხდიან, ვიდრე ისინი, ვინც იხდიდა მთელ ნაღდ ფულს. მაგრამ ბევრი რამ იქნება დამოკიდებული საბინაო ბაზრის მდგომარეობაზე ნებისმიერ დროს.

თუ შევიცვლი აზრს და მოგვიანებით მსურს სესხის აღება იმ სახლში, რომელშიც მე ნაღდი ფული გადავიხადე, შემიძლია? დიახ, და თქვენ გექნებათ არჩევანის მრავალფეროვანი ვარიანტი, მათ შორის იპოთეკით ნაღდი ანგარიშსწორებით დაფინანსება, ა სახლის კაპიტალის სესხი ან საკრედიტო ხაზი, ან ა საპირისპირო იპოთეკა თუ აკმაყოფილებთ ასაკობრივ მოთხოვნებს.

არის თუ არა საშუალება, რომ მივიღო ნაღდი ფული ჩემი ფასიანი ქაღალდებიდან მათი გაყიდვის გარეშე (და დიდი საგადასახადო გადასახადის გადახდის გარეშე)? თუ თქვენ გაქვთ ინვესტიცია საბროკერო ანგარიშზე, რომელიც საშუალებას იძლევა ზღვარი სესხები ისეთი მიზნებისთვის, როგორიცაა უძრავი ქონების ყიდვა, თქვენ შეიძლება გქონდეთ სესხის აღება მათი ღირებულების 50% –ის გაყიდვის გარეშე. თუმცა, ეს არის სარისკო ნაბიჯი, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ არ დააბრუნებთ თანხას სწრაფად, მაგალითად, იპოთეკით სახლით ნაღდი ანგარიშსწორების დასრულებისთანავე.