უნდა გადაიხადოთ თქვენი იპოთეკა სახლის კაპიტალის სესხით?

აშშ-ს აღწერის ბიუროს თანახმად, 2022 წლის მონაცემებით, ამერიკული ოჯახების დაახლოებით 65% ფლობს საკუთარ სახლს. გასული ათწლეულის განმავლობაში, შეერთებულ შტატებში სახლის გაყიდვის საშუალო ფასი გაიზარდა 240,000 აშშ დოლარიდან 2012 წელს, თითქმის 430,000 დოლარამდე 2022 წელს, 10 წლიანი ზრდით თითქმის 80%. ამის გათვალისწინებით, ბევრმა სახლის მფლობელმა დაინახა კაპიტალი მათ სახლში მნიშვნელოვნად იზრდება მას შემდეგ, რაც მათ შეიძინეს.

თქვენს სახლში პოზიტიური კაპიტალის ქონა სახლის მფლობელებს აძლევს მოქნილობას, გამოიტანონ ეს სიმდიდრე სხვადასხვა გზით. ამ კაპიტალზე წვდომის ერთ-ერთი მეთოდია თქვენი იპოთეკის ნაწილის ან მთლიანად გადახდა სახლის კაპიტალის სესხის გამოყენებით. ამ სტატიაში განვიხილავთ ამ მიდგომის დადებით და უარყოფით მხარეებს.

მეორე იპოთეკა

არსებობს ორი ძირითადი გზა, რომლითაც სახლის მფლობელებს შეუძლიათ გამოიყენონ თავიანთი სახლის კაპიტალი იპოთეკის დასაფარად. პირველი არის ჩვეულებრივი გამოყენებით სახლის კაპიტალის სესხი, რომელსაც ზოგჯერ მოიხსენიებენ როგორც „მეორე იპოთეკას“. ამ ტიპის სესხი არსებითად იგივეა, რაც ა იპოთეკური სესხი, გარდა იმისა, რომ ბინის შესყიდვის ნაცვლად, ის იწვევს მსესხებელს მიღება ა ერთიანად ნაღდი ფული, რომელიც მათ თავისუფლად შეუძლიათ დახარჯონ ისე, როგორც სურთ.

ამ ერთჯერადი თანხის ზუსტი ზომა გამოითვლება როგორც პროცენტული წილი მათ სახლში, 85% არის ჩვეულებრივ გამოყენებული მაქსიმუმი. მაგალითად, თუ სახლის მფლობელს აქვს იპოთეკა $200,000-ად, მაგრამ მისი სახლი ღირს $300,000, მაშინ მათი კაპიტალი იქნება $100,000. თუ მათი საშინაო კაპიტალის სესხი გვთავაზობს ერთიან თანხას მათი კაპიტალის 85%-მდე, მაშინ მათ შეეძლებათ სესხის აღება 85000 დოლარამდე. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი სახლის მესაკუთრე იყენებს ამ თანხებს იპოთეკის დასაფარად, მათ ასევე შეუძლიათ აიღონ საცხოვრებლის კაპიტალის სესხი სხვა ხარჯების დასაფარად, როგორიცაა სამზარეულოს გადაკეთება ან კოლეჯის გადახდა.

მთავარი მიზეზი, რის გამოც სახლის მესაკუთრეები იღებენ საცხოვრებლის კაპიტალის სესხებს იპოთეკის დასაფარად, არის თუ ისინი ფიქრობენ, რომ ამის გაკეთება გამოიწვევს ყოველთვიურ გადასახადებს. ეს შეიძლება მოხდეს მაშინ, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები შემცირდა მას შემდეგ, რაც მათ პირველად შეიძინეს სახლი, რაც იმას ნიშნავს, რომ საცხოვრებლის კაპიტალის სესხი იქნება უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე არსებული იპოთეკური სესხი. ამ სცენარში, სახლის მესაკუთრე აიღებს საცხოვრებლის კაპიტალის სესხს, რომელსაც ექნება საკუთარი საპროცენტო განაკვეთი, ამორტიზაციის გრაფიკი, და ვადა, და არსებითად იქნება მათი არსებული იპოთეკის ზოგიერთი ან მთლიანად რეფინანსირება.

მიუხედავად იმისა, რომ საბინაო კაპიტალის სესხის გამოყენებამ თქვენი იპოთეკის რეფინანსირებისთვის შეიძლება გამოიწვიოს დაბალი საპროცენტო ხარჯები, სახლის მფლობელები უნდა იყვნენ ფრთხილად იყავით იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ხარჯების ეს დანაზოგი არ წაიშლება წინასწარი გადახდის ჯარიმებით ან დახურვის ხარჯებით, რაც შეიძლება მიმართეთ. მათი არსებული იპოთეკის პირობების დეტალებიდან გამომდინარე, შეიძლება უფრო ეფექტური იყოს უბრალოდ დაელოდოთ შემდეგს ხელმისაწვდომი შესაძლებლობა ან მათი იპოთეკის რეფინანსირება, არსებული კრედიტორის ან კონკურენტული კრედიტის მეშვეობით გამსესხებელი.

სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზები (HELOCs)

მეორე გზა, რომლითაც სახლის მფლობელებს შეუძლიათ გამოიყენონ თავიანთი საცხოვრებლის კაპიტალი თავიანთი იპოთეკის დასაფარად, არის იპოთეკის აღება. სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზი (HELOC). როგორც მისი სახელი გულისხმობს, HELOCs არის საკრედიტო ხაზი, რომელიც უზრუნველყოფილია თქვენი სახლის მიერ. მეორე იპოთეკის მსგავსად, თანხის ოდენობა, რომელიც შეგიძლიათ სესხება HELOC-ის ფარგლებში, გამოითვლება თქვენი სახლის კაპიტალის პროცენტის აღებით, როგორც წესი, იგივე, რაც გამოიყენება მეორე იპოთეკური სესხისთვის. მაგრამ ამ მსგავსების გარდა, არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი განსხვავება HELOC-სა და მეორე იპოთეკას შორის.

დასაწყისისთვის, HELOC-ები არ აძლევენ კრედიტორს ერთჯერად თანხას სესხის დაწყებისას. ამის ნაცვლად, ისინი ფუნქციონირებენ, როგორც პირადი საკრედიტო ხაზი, რაც საშუალებას აძლევს სახლის მფლობელს სესხის აღების გარკვეული თანხა, მაგრამ აძლევს მათ გადაწყვიტოს როდის და რამდენი სესხება. ეს ხდის HELOC-ებს კარგად შეეფერება სახლის მფლობელებს, რომლებსაც სურთ სესხის აღების შესაძლებლობა თავიანთ სახლში არსებული კაპიტალის წინააღმდეგ, ყოველგვარი დაუყოვნებელი გეგმის გარეშე, თუ როგორ გამოიყენონ ფული.

მეორე მნიშვნელოვანი განსხვავება HELOC-სა და მეორე იპოთეკას შორის არის ის, რომ HELOC-ები მხოლოდ თქვენგან მოითხოვენ გადაიხადეთ სესხის პროცენტი ყოველი გადახდაზე, რაც საშუალებას აძლევს მსესხებელს აირჩიოს როდის დაფარავს მას მთავარი. ამის საპირისპიროდ, მეორე იპოთეკა მიჰყვება მკაცრ ამორტიზაციის გრაფიკს, რომელშიც თითოეული გადახდა მოიცავს პროცენტსაც და ძირსაც. ტექნიკურად, HELOCs გვთავაზობენ დროის პერიოდს, რომელსაც ე.წ გათამაშების პერიოდი, რომელშიც მსესხებელს შეუძლია გადაიხადოს მხოლოდ პროცენტი. თუმცა, გათამაშების პერიოდის ბოლოს, HELOC გარდაიქმნება ამორტიზაციის გრაფიკზე, რაც აიძულებს მსესხებელს თანდათან დაფაროს ნასესხები ძირი.

მესამე ძირითადი განსხვავება HELOC-სა და მეორე იპოთეკას შორის არის ის, რომ HELOCs გთავაზობთ ცვლადი საპროცენტო განაკვეთებს. იმ სიტუაციებში, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები შემცირდა მას შემდეგ, რაც იპოთეკა მიიღეთ, ამან შეიძლება გამოიყენოს ა HELOC თქვენი იპოთეკის ნაწილის დაფარვისთვის მიმზიდველი ვარიანტია, რადგან ამან შეიძლება გამოიწვიოს ყოველთვიური გადასახადების შემცირება საერთო ჯამში. თუმცა, როგორც ეს ხშირად ხდება ფინანსებში, ამ მიდგომას აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

Დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ერთი შეხედვით, HELOC-ის გამოყენება იპოთეკის დასაფარად ძალიან მიმზიდველ ვარიანტად გამოიყურება. ყოველივე ამის შემდეგ, მას შეუძლია სახლის მფლობელს საშუალება მისცეს ისარგებლოს დაბალი საპროცენტო განაკვეთით და ასევე გადადოს სესხის ძირითადი თანხის გადახდა, რაც პოტენციურად შეამცირებს მათ ყოველთვიურ გადასახადებს მნიშვნელოვანი ოდენობით.

თუმცა, ამ მიდგომის მთავარი რისკი ის არის, რომ ის გაამჟღავნებს თქვენ საპროცენტო განაკვეთის რისკი. HELOC არის ცვლადი საპროცენტო განაკვეთის სესხი, რაც ნიშნავს, რომ თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება, თქვენი გადახდებიც გაიზრდება. ეს რისკი კიდევ უფრო გაძლიერდება, თუ მიდგომას მიიღებთ მხოლოდ პროცენტის გადახდისა და დაგვიანებით ძირითადი თანხის დაფარვა, ვინაიდან ეს გადაუხდელი ძირი მაშინ იწვევდა პროცენტს უფრო მაღალი პროცენტით ერთჯერადი პროცენტით განაკვეთები იზრდება.

ამისგან თავის დასაცავად, სახლის მფლობელები ისარგებლებენ სტრეს ტესტირება მათი იპოთეკის დაფარვის სტრატეგია გაანგარიშებით, თუ რამდენი დამატებითი პროცენტის დაფარვას შეძლებდნენ, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება. ანალოგიურად, შეიძლება გონივრული იყოს ფულის გამოყოფა ადვილად ხელმისაწვდომ ფონდში, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას გადასახდელად. ძირი სწრაფად, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება, რათა თავიდან აიცილოთ მრავალი თვის ან თუნდაც წლების ღირებულების მაღალი პროცენტი გადახდები.

და ბოლოს, სახლის მფლობელებს უნდა ყურადღებით შეაფასონ საცხოვრებლის კაპიტალის სესხების პირობები, რომლებსაც ისინი განიხილავენ. ზოგიერთი მნიშვნელოვანი ტერმინი, რომელიც უნდა იცოდეთ, მოიცავს თუ არა სესხი ფიქსირებულ ან ცვლად საპროცენტო განაკვეთს, გათამაშების პერიოდის ხანგრძლივობას. ან ამორტიზაციის პერიოდი, იქნება ეს სესხი უბრალო პროცენტს ან ამორტიზებულ პროცენტს, და ნებისმიერი წესი ან ჯარიმა წინასწარ გადახდასთან დაკავშირებით. მთავარი.

ქვედა ხაზი

საბოლოო ჯამში, იპოთეკის გადახდას სახლის კაპიტალის სესხის გამოყენებით შეიძლება ჰქონდეს აზრი, მაგრამ ეს არ არის გადაწყვეტილება, რომელიც მსუბუქად უნდა იქნას მიღებული. სახლის მესაკუთრეებმა უნდა დარწმუნდნენ, რომ მათ საფუძვლიანად ესმით სესხის პირობები და ასევე შეიმუშავონ ფინანსური გეგმა თუ როგორ მოახდენენ ისინი საბოლოოდ მომსახურებას და გადაიხდიან ნასესხებ სახსრებს, მათ შორის სხვადასხვა საპროცენტო განაკვეთით პირობები.