როგორ მუშაობს იჯარის ვარიანტი და ეხმარება განვადებით სახლში

რა არის იჯარის ვარიანტი?

იჯარის ვარიანტი არის ხელშეკრულება, რომელიც აძლევს გამქირავებელს არჩევანს იყიდოს ნაქირავები ქონება ქირავნობის პერიოდში ან მის ბოლოს. ის ასევე გამორიცხავს მფლობელს შესთავაზოს გასაყიდი ქონება სხვას. როდესაც ვადა ამოიწურება, დამქირავებელმა ან უნდა გამოიყენოს ეს ვარიანტი ან გააუქმოს იგი. იჯარის ვარიანტი ასევე ცნობილია როგორც იჯარა ყიდვის უფლებით.

როგორ მუშაობს იჯარის ვარიანტი

იჯარის ვარიანტი პოტენციურ მყიდველს უფრო მეტ მოქნილობას ანიჭებს, ვიდრე სტანდარტული იჯარის შესყიდვის ხელშეკრულება, რაც მოითხოვს, რომ დამქირავებელმა იყიდოს სახლი, როდესაც იჯარა დასრულდება. სახლის ფასი წინასწარ არის შეთანხმებული მყიდველის (დამქირავებლის) და მფლობელის მიერ. ფასი, როგორც წესი, არის სახლის ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულებით, რაც საშუალებას აძლევს დამქირავებელს შეიძინოს სახლი მომავალში დღევანდელ ფასად.

ამ ვარიანტისთვის, დამქირავებელს ჩვეულებრივ ეკისრება წინასწარი გადასახადი მფლობელის მიერ, რაც შეიძლება იყოს სახლის გაყიდვის ფასის 1%. საფასური გადადის წინასწარ გადახდაზე, თუ დამქირავებელი გადაწყვეტს სახლის ყიდვას იჯარის ბოლოს.

იჯარის ვარიანტი განსაკუთრებით გამოსადეგია მათთვის, ვინც შესაძლოა შეიმუშაოს თავისი კრედიტი ან არ აქვს საკმარისი თანხა წინასწარ გადახდისთვის. ამასთან, იჯარის ვარიანტების რამდენიმე მახასიათებელია გასათვალისწინებელი.

მოთხოვნები იჯარის ვარიანტზე

ლიზინგის ვარიანტებს თან ახლავს კომპრომისი ქონების მფლობელებისთვის, რადგან მათ შეიძლება დაკარგონ ქონება უფრო მაღალ ფასად გაყიდვის. სანაცვლოდ, მოიჯარეები უფრო მეტს იხდიან ქირაზე ლიზინგის ვარიანტით, ვიდრე სხვაგვარად გადაიხდიდნენ.

ქირავდება გადასახადები

მესაკუთრე იხდის პრემიას სტანდარტული ყოველთვიური ქირასთან ერთად, დღევანდელ ფასად ყიდვის ვარიანტში, როდესაც იჯარა დასრულდება. პრემია შეიძლება იყოს პროცენტად დამატებული მიმდინარე ქირაზე, როგორიცაა სტანდარტული ყოველთვიური ქირა 10% -იანი გადასახადი იმ ზომის სახლისთვის.

პრემია, რომელსაც ხშირად ქირის კრედიტს ეძახიან, ხდება სახლისთვის წინასწარი გადახდის ნაწილი, თუკი გამოიყენებს სახლის შესაძენად დამქირავებელს. ამასთან, დამქირავებელი კარგავს დამატებით თანხას, რომელიც გადახდილია სტანდარტულ ქირაზე, თუ სახლი არ არის შესყიდული იჯარის ბოლოს.

ზოგიერთ მფლობელს შეუძლია მიიღოს ერთჯერადი ნაღდი ანგარიშსწორება, რომელსაც ხშირად უწოდებენ "ძვირფას ანაზღაურებას", რაც ფინანსური ბაზრების ოფციონზე გადახდილი პრემიის მსგავსია. ეს არ არის ანაბარი ქონების შესყიდვაზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის უკან არ ბრუნდება. თანხა იცვლება სიმბოლური საფასურიდან მოსალოდნელი შესყიდვის ფასის 5% -მდე.

ბანკის დაფინანსება იჯარის უფლებით

კარგი ამბავი დამქირავებლებისთვის არის ის, რომ ჩვეულებრივ, ბანკები დაუშვებენ პრემიის მთლიანი თანხები ქირავნობის გადასახდელებზე მაღლა, რათა გადავიდეს განვადებით სახლის შესაძენად. თუმცა, თუ ქირა დარიცხული იყო საბაზრო განაკვეთით, ბანკს არ შეუძლია დაუშვას ნებისმიერი სახსრების გამოყენება შესყიდვის ფასზე. მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველებმა შეამოწმონ მრავალი ბანკი, რათა დადგინდეს მათი პოლიტიკა იპოთეკური სახლების იჯარის დაფინანსებასთან დაკავშირებით.

ქირავნობის უფლების ვადა

ოფციონის ვადა შეიძლება იყოს ნებისმიერი პერიოდი, რომელზეც ქონების მფლობელი და გამქირავებელი შეთანხმდებიან, მაგრამ ჩვეულებრივ ერთიდან სამ წლამდეა. იჯარის ოფციონის ხელშეკრულება ასევე ითვალისწინებს ქონების შესყიდვის ღირებულებას იჯარის დასაწყისში ან როგორ განისაზღვრება ეს ფასი ოფციონის ბოლოს.

იჯარის ვარიანტის გამოყენების მიზეზები

არსებობს რამდენიმე მიზეზი, რის გამოც დამქირავებელმა და მფლობელმა შეიძლება შევიდნენ იჯარის ვარიანტში. მნიშვნელოვანია იმის გათვალისწინება, აჭარბებს თუ არა სარგებელი შეთანხმების დადების რაიმე ნაკლოვანებას.

რატომ შედის გამქირავებელი იჯარის ვარიანტში

პოტენციურ მყიდველს შეიძლება ჰქონდეს ბევრი მიზეზი გამოიყენოს იჯარის ვარიანტი და არა იყიდოს უძრავი ქონება თავიდანვე. მთავარი განსახილველია არ არის საკმარისი ფული ან კრედიტი შესყიდვის შესასრულებლად. გაქირავება საშუალებას მისცემს პოტენციურ მყიდველს დაზოგოს ფული შესყიდვისთვის და ამავე დროს, ააშენოს თავისი კრედიტი რეგულარული, დროული გადახდების განხორციელებით.

დამქირავებელს აქვს შანსი შეიძინოს ქონება მომავალში დღევანდელ ფასებში. თუ დამქირავებელს არ აქვს დაზოგული დღეს სახლის შესაძენად, მაგრამ წუხს, რომ სახლის ღირებულება გაიზრდება მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში, იჯარის ვარიანტი კარგი არჩევანია. ასევე, თუ დამქირავებელს უყვარს სახლი, სასკოლო უბანი ან სამეზობლო, იჯარის ვარიანტი სახლს ბაზრიდან ართმევს - დამქირავებელს საშუალებას აძლევს დაზოგოს საკმარისი იმისათვის, რომ იყიდოს იგი იჯარის დასრულებისთანავე.

მაშინაც კი, თუ პოტენციურ მყიდველს აქვს შესაძლებლობა შეიძინოს ქონება, მათ შეიძლება არ მოინდომონ ამის ვალდებულება დაუყოვნებლივ. მაგალითად, თუ პოტენციური მყიდველი სხვაგან არის, მათ შეიძლება სურთ იცხოვრონ ახალ ქალაქში შესყიდვის დაწყებამდე. ან, მათ შეიძლება ჰქონდეთ ძველი ქონება გასაყიდად, სანამ შეძლებენ ახალი ქონების შეძენას.

დაბოლოს, ქონებამ შეიძლება არ ისარგებლოს გარკვეული სესხებით, მათ შორის ა VA სესხისაჭირო რემონტის ან განახლების გამო. პირველ რიგში გაქირავებით, პოტენციურ მყიდველს შეუძლია გააუმჯობესოს ეს სესხი მოგვიანებით.

რატომ შედიან მესაკუთრეები იჯარის ვარიანტში

ქონების მფლობელს შეუძლია დადოს იჯარის ოფციონის ხელშეკრულება, რადგან მათ უჭირდათ სახლის პირდაპირ გაყიდვა. ვარიანტს შეუძლია ქონება უფრო მიმზიდველი გახადოს სხვადასხვა ტიპის პოტენციური მყიდველებისთვის.

ასევე, თუ სახლის მესაკუთრე ფიქრობს სახლის გაყიდვაზე რამდენიმე წელიწადში, იჯარის ვარიანტი საშუალებას აძლევს მფლობელს შეაგროვოს პრემია ქირავდება ახლანდელ ბაზარზე. ყველაზე უარესი სცენარი ის არის, რომ დამქირავებელი არ ყიდულობს სახლს; მფლობელი განათავსებს მას ბაზარზე გასაყიდად და ინახავს დამატებით გადახდილ თანხებს სტანდარტულ ყოველთვიურ ქირაზე.

ასევე შეიძლება იყოს საგადასახადო საკითხები, რომელიც მოიცავს ქონების პირდაპირ გაყიდვას, იმის ნაცვლად, რომ მოგვიანებით გაყიდოს. ოფცია, მიუხედავად იმისა, რომ არ არის გარანტია გაყიდვის შემდეგ, უფრო სავარაუდოა, რომ მფლობელს ჰყავს მყიდველი, რომელიც მზად არის წავიდეს ოფციონის ბოლოს.

სპეციალური მოსაზრებები

გამქირავებლის დაზღვევა ჩვეულებრივ საჭიროა დამქირავებლის პირადი ნივთებისთვის. გამქირავებლის დაზღვევა იცავს სახლში არსებული ნივთებისა და ავეჯის ღირებულების დაკარგვას. ასევე, მნიშვნელოვანია, რომ იყოს უფლებამოსილი, რომ მფლობელს ასევე ჰქონდეს სახლის მესაკუთრის დაზღვევა ამ შემთხვევაში რაღაც ხდება იჯარის ვადის განმავლობაში, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ქონების ღირებულებაზე, როგორიცაა ხანძარი ან წყლის დაზიანება.

შემფასებელი შემთხვევითობა უნდა შედიოდეს იჯარის ოფციონის ხელშეკრულებაში. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, როდესაც იჯარა დასრულდება, სახლის ღირებულება შეიძლება შემცირდეს. შეფასება იძლევა ქონების განახლებულ ღირებულებას შესყიდვისა და გაყიდვის დაწყებამდე.

მნიშვნელოვანია გამოვთვალოთ ზუსტი თანხა, რომელიც უნდა გადაუხადოს მფლობელს იჯარის ვარიანტის ბოლოს. გახსოვდეთ, მესაკუთრე სახლს ბაზრიდან ართმევს და იჯარის ვარიანტში შესვლისას თავს არიდებს სახლის საბაზრო ღირებულებას. მეპატრონეს სურს ადეკვატური ანაზღაურება მოახდინოს იმის გამო, რომ მას არ შეუძლია მიყიდოს სახლი სხვა პირზე, რომელიც მზად იყო იყიდოს იგი.

მათთვის, ვინც განიხილავს იჯარის ვარიანტს ან იჯარის ვარიანტს ყიდვის მიზნით, მათ იდეალურად უნდა ჰყავდეთ ნაცნობი ადვოკატი იჯარის ოფციონის გარიგებებთან ერთად, გადახედეთ წვრილ ბეჭდვას, რათა დარწმუნდეთ, რომ იჯარის ვადის გასვლისას სიურპრიზები არ იქნება მთავრდება.

მაგალითი იჯარის საკუთრების უფლების შესახებ

დავუშვათ, რომ მეპატრონეს სურს გაყიდოს თავისი სახლი, რომლის ღირებულებაა 500,000 აშშ დოლარი. სახლს ჰყავს გრძელვადიანი მოიჯარე, რომელიც ამჟამად დაზოგავს საკუთარი სახლის შესაძენად. ორივე მხარეს შეეძლო ბედი ეცადა საბინაო ბაზარზე, მაგრამ სავარაუდოდ რამდენიმე თვე დასჭირდებოდა, რომ მემამულეს ეპოვა შესაფერისი მყიდველი და მოიჯარე - შესაფერისი გამყიდველი. უფრო მეტიც, სახლის გაყიდვა მოითხოვს ქონების მფლობელს გაათავისუფლოს მოიჯარეები, რითაც დაკარგავს ყოველთვიური შემოსავლის წყაროს.

სამაგიეროდ, მეპატრონეს შეეძლო მათ დამქირავებელს შესთავაზოს ლიზინგის ვარიანტი, რაც უფრო ადვილად გადასცემს ორივე მხარეს. ტიპიური იჯარის ვარიანტში, მომავალი მყიდველი-გამქირავებელი გადაიხდის სახლის ფასის დამატებით 3-5% -ს ($ 15,000-$ 25,000) როგორც ოფციონის საფასური, ასევე დამატებით პრემიას მათი ყოველთვიური ქირა. სანაცვლოდ, მათ ექნებათ შესაძლებლობა იყიდონ სახლი ორ წელიწადში, დღევანდელ ფასად. ყოველთვიური პრემიები ხელს შეუწყობს წინასწარ გადახდას.

ეს შეთანხმება მუშაობს ორივე მხარის სასარგებლოდ, თუმცა არსებობს კომპრომისი. მყიდველ-გამქირავებელს შეუძლია ჩაკეტოს ხელსაყრელი ფასი სახლში, მაგრამ თუ ისინი არ გამოიყენებენ შესყიდვის ვარიანტს, ისინი გადაიხდიან იმაზე მეტ ფულს, ვიდრე გადაიხდიან ჩვეულებრივ ქირაში. გარდა ამისა, ისინი შეიძლება ასევე იყვნენ პასუხისმგებელი ტექნიკური მომსახურების ხარჯებზე, რაც ჩვეულებრივ მემამულის პასუხისმგებლობაა. გამყიდველი-გამქირავებელი თავდაპირველად მეტ ფულს გამოიმუშავებს, მაგრამ ისინი კარგავენ უმაღლესი შეთავაზების მიღების შანსს.

Lease to Own FAQs

როგორ მუშაობს იჯარა, რომ ფლობდეს მანქანას?

ა მანქანის დაქირავება, ან იჯარით გაცემული მანქანა, იყენებს მსგავს სესხის ხელშეკრულებას იჯარის ოფციონისთვის. გამქირავებელი-მყიდველი იხდის წინასწარ წინასწარ გადახდას, ასევე ყოველკვირეულ გადასახადებს. ამასთან, არ არსებობს შესყიდვის ვარიანტი - გაქირავების პერიოდის ბოლოს, მყიდველი ეკუთვნის მანქანას პირდაპირ. ეს შეთანხმება საბოლოო ჯამში უფრო იაფი ღირს ვიდრე სესხი და არ საჭიროებს საკრედიტო შემოწმებას; თუმცა, ეს ბევრად უფრო ძვირია, ვიდრე კარგი კრედიტით მანქანის ყიდვა.

როგორ პოულობთ საიჯარო საკუთრებას საკუთარი სახლებისთვის?

Homelight– ის თანახმად, საიჯარო სახლის საპოვნელად ერთი გზაა მოძებნოთ აგენტები ან საბროკერო კომპანიები საიჯარო პროგრამით. ასევე შესაძლებელია უშუალოდ გამყიდველებთან დაკავშირება - ბევრი ქონების მფლობელს შეიძლება სურდეს გაყიდოს თავისი ქონება, რეალტორად გასვლის უბედურების გარეშე. დაბოლოს, ასევე შესაძლებელია მოძებნოთ იჯარით გაფორმებული ხელშეკრულებები ყადაღადადების ბაზრიდან. იჯარით საკუთრებაში არსებული შეთანხმება სახლში წინასწარი ჩამორთმევისას, მისცემს მფლობელებს სტაბილურ შემოსავალს და სახლის გაყიდვის გზას.

როგორ წერთ იჯარას საკუთარი ხელშეკრულებისთვის?

ინტერნეტში ბევრი იჯარით გაცემული კონტრაქტისა და შაბლონის ნიმუშია. თუმცა, ფინანსური ვალდებულების ზომის გამო, გონივრული იქნება, რომ ადვოკატმა განიხილოს თქვენი იჯარის ხელშეკრულება.

გეხმარებათ ქირაობა თქვენი კრედიტის მშენებლობაში?

Experian– ის თანახმად, როგორც წესი, საკრედიტო ბიუროებს არ ეცნობებათ იჯარით გაცემის ხელშეკრულებები, რაც ნაკლებად სავარაუდოა, რომ გამოჩნდეს თქვენს საკრედიტო ანგარიშში. ამასთან, თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ სთხოვოთ თქვენს მეპატრონეს, აცნობოს თქვენი ქირის გადახდები, რითაც დაგეხმარებათ საკრედიტო ანგარიშის ამაღლებაში. რა თქმა უნდა, ეს წყვეტს ორივე გზას - გამოტოვებული ან დაგვიანებული გადახდა შეიძლება თქვენი კრედიტის შემცირებით დასრულდეს.

დედააზრი

ლიზინგის ვარიანტები პოპულარული საშუალებაა სახლის მფლობელებისთვის, რათა უზრუნველყონ პოტენციური მყიდველი ქონების ბაზარზე გატანის გარეშე. წინასწარი საფასურის გადახდის შემდეგ, მოიჯარე იძენს უფლებას იყიდოს სახლი საცხოვრებელი ადგილის ბოლოს, ხშირად შეღავათიან ფასად. ეს შეთანხმება დამატებით მოქნილობას ანიჭებს მომავალი მყიდველებს, რაც მათ საშუალებას აძლევს ააგონ თავიანთი დანაზოგი და კრედიტი სახლის ყიდვისთვის ემზადებიან.