იპოთეკით დაფარული შემოსავლების ობლიგაციების განსაზღვრა

რა არის იპოთეკური შემოსავლების ობლიგაცია?

იპოთეკით დაფარული შემოსავლების ობლიგაცია არის a ვალის უზრუნველყოფა, ჩვეულებრივ მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული, რომელიც გამოიყენება დაბალ განაკვეთის დასაფინანსებლად იპოთეკური სესხი. ობლიგაციის კუპონური გადასახადები მოდის იპოთეკურ სესხებზე პროცენტის გადახდაზე, რომელსაც ობლიგაციები იყენებენ დასაფინანსებლად.

იპოთეკით დაფარული შემოსავლების ობლიგაციის გაგება

იპოთეკით დაფარული შემოსავლების ობლიგაციები გამოიცემა დაბალი საპროცენტო იპოთეკური სესხების დაფინანსების მისაღებად. დაფინანსებული სესხებიდან შეგროვებული იპოთეკური გადახდები უზრუნველყოფენ ობლიგაციებს კუპონი გადასახადები. არსებითად, სესხის გამცემი სუბიექტი ახდენს იპოთეკურ დაფინანსებას ობლიგაციების მფლობელები, რომლებიც იღებენ კუპონს იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთის საფუძველზე. მუნიციპალიტეტები ჩვეულებრივ ამ ტიპის ობლიგაციებს გამოსცემენ საბინაო საფინანსო სააგენტოები (HFAs).

იპოთეკით დაფარული შემოსავლის ობლიგაციები მსგავსია იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები. თუმცა, იპოთეკით დაფარული შემოსავლების ობლიგაციები გაცემულია მუნიციპალიტეტების მიერ, ხოლო იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები-კერძო პირების ან მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო (GSE).

მუნიციპალიტეტებს მიაჩნიათ, რომ იპოთეკით დაფარული შემოსავლის ობლიგაციები მიმზიდველია, რადგან ისინი უზრუნველყოფენ სოციალურ სარგებელს საზოგადოების შიგნით. დაბალპროცენტიანი იპოთეკით გაცემის მხარდაჭერით, მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ პირველად დაეხმარონ დაბალშემოსავლიან მოსახლეობას სახლის მყიდველებს, რომლებსაც სხვაგვარად არ შეუძლიათ სტანდარტთან დაკავშირებული ყოველთვიური გადასახადების გადახდა იპოთეკა

შემოსავლების ობლიგაციები

შემოსავლების ობლიგაციები ზოგადად ეხება ქვეგანყოფილებას მუნიციპალური ობლიგაციები სადაც ნასესხები თანხები მიდის შემოსავლების მომტანი პროექტის ან ინვესტიციისათვის. ინვესტიციიდან მიღებული შემოსავალი, თავის მხრივ, გამოიყენება ობლიგაციების მფლობელებისთვის.

იმის გამო, რომ მათი დაფარვა უკავშირდება კონკრეტულ შემოსავლის ნაკადს, შემოსავლის ობლიგაციები უფრო მეტ რისკს ატარებს, ვიდრე ზოგადი ვალდებულებების ობლიგაციები, რომელსაც მუნიციპალიტეტები ანაზღაურებენ მასივის საშუალებით, საგადასახადო შემოსავლების ჩათვლით. თეორიულად, ამ დამატებითმა რისკმა ზოგადად უნდა უზრუნველყოს ინვესტორებისთვის უკეთესი შემოსავალი შემოსავლების ობლიგაციიდან ზოგადი ვალდებულების ობლიგაციის წინააღმდეგ.

იპოთეკით დაფარული შემოსავლის ობლიგაციების შემთხვევაში, ასევე ცნობილი როგორც საბინაო ობლიგაციები, კუპონის გადასახადები, რომელსაც ინვესტორები იღებენ, ჩვეულებრივ გათავისუფლებულია გადასახადებისგან.ეს საგადასახადო უპირატესობა საშუალებას აძლევს ობლიგაციებს დარჩეს მიმზიდველი, მიუხედავად დაბალი საპროცენტო განაკვეთების დაბრუნებისა იპოთეკური სესხების შესაბამისად.

ობლიგაციების შემოსავალი ასევე შეიძლება გადავიდეს სხვა სახის უძრავი ქონების განვითარების დაფინანსებაზე, როგორიცაა ხელმისაწვდომი ქირავდება საცხოვრებელი. იმ შემთხვევებში, დეველოპერი ახორციელებს პროცენტის გადახდას, რომელიც დაფინანსებულია ქონებაზე შეგროვებული ქირით.

იპოთეკით დაფინანსებული შემოსავლების ობლიგაციის სტრუქტურირება

იპოთეკით დაფინანსებული შემოსავლის ობლიგაციები ხშირად იქმნება მათ შორის თანამშრომლობის გზით ფრედი მაკი ან ჯინი მეი და HFAs. იპოთეკური სესხების ორიგინალური კრედიტორები მათ აერთიანებენ ფასიან ქაღალდებში, რომლებსაც მხარს უჭერენ ფრედი მაკი ან ჯინი მეი. ფასიანი ქაღალდები შემდეგ იყიდება საბინაო საფინანსო სააგენტოებზე. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ინდივიდუალური იპოთეკური სესხი არ იყიდება, მხოლოდ ფასიანი ქაღალდები.

შემდეგ ეს ფასიანი ქაღალდები გამოიცემა სახელმწიფო ან ადგილობრივი მთავრობების მიერ საბინაო საფინანსო სააგენტოებთან ერთად.

ინვესტიცია იპოთეკური შემოსავლების ობლიგაციებში

როგორც ნებისმიერი შემოსავლის ობლიგაცია, ინვესტორებმა უნდა იზრუნონ იმის უზრუნველსაყოფად, რომ მიიღებენ სათანადო კომპენსაციას იმ რისკისთვის, რომელსაც ისინი იღებენ. პოტენციალი ნაგულისხმევი იპოთეკური სესხები რჩება რისკად ნებისმიერი ობლიგაციით, რომელსაც მხარს უჭერს უძრავი ქონება, მაშინაც კი, როდესაც სესხები საბაზრო განაკვეთზე დაბალია.

ხარისხის ანდერრაიტინგი მნიშვნელოვანია იპოთეკით დაფინანსებული შემოსავლის ობლიგაციაში ინვესტიციის ჩადებისას. ანალოგიურად, ხანგრძლივობა ობლიგაცია შეიძლება განსხვავდებოდეს. უმეტესობა მოიცავს მოკლევადიან პერსპექტივას, რაც შემდგომ ამცირებს ნაგულისხმევი რისკს, რომელიც დაკავშირებულია მოცემულ ემისიასთან და ინარჩუნებს საპროცენტო განაკვეთებს შედარებით დაბალ დონეზე.

საბინაო ობლიგაციებით გათვალისწინებულ საგადასახადო შეღავათებს ასევე შეუძლიათ კომპენსირება გაუწიონ რისკებს. ინვესტორის თვალსაზრისით, გადასახადისაგან გათავისუფლებული პროცენტის ღირებულება გამომდინარეობს ანალოგიური ინვესტიციისგან დაზოგული გადასახადის ფაქტობრივი ოდენობიდან. ამრიგად, გადასახადისაგან გათავისუფლებული პროცენტის ღირებულება იზრდება ინვესტორთან ერთად ზღვრული გადასახადის განაკვეთი.