ავტომატური შეფასების მოდელის (AVM) განმარტება

რა არის შეფასების ავტომატური მოდელი (AVM)?

შეფასების ავტომატური მოდელი (AVM) არის ტერმინი სერვისისთვის, რომელიც იყენებს მათემატიკურ ან სტატისტიკურ მონაცემებს მოდელირება არსებული ქონების მონაცემთა ბაზებთან და უძრავი ქონების გამოსათვლელად ღირებულებები. შეფასების ავტომატური მოდელების უმრავლესობა ადარებს მსგავსი თვისებების ღირებულებებს დროის ერთსა და იმავე მომენტში.

ბევრი შემფასებელი და კიდევ უოლ სთრიტი დაწესებულებები, გამოიყენეთ ეს AVM– ები საცხოვრებელი ქონების დასაფასებლად. სამომხმარებლო მზად AVM ასევე არსებობს ქონების ჩამონათვალის საიტებზე, როგორიცაა Zillow და Trulia.

როგორ მუშაობს შეფასების ავტომატური მოდელები (AVM)?

ავტომატური შეფასების მოდელის (AVM) ანგარიშები განპირობებულია ტექნოლოგიით, მათ შორის საკუთრების ალგორითმებით და მათი მიღება შესაძლებელია წამებში კრედიტორებისა და აგენტების მიერ. ისინი ჩვეულებრივ შეიცავს ორივე ა ჰედონური მოდელი (სტატისტიკის ტიპი რეგრესიული ანალიზი) და განმეორებითი გაყიდვების ინდექსი, რომლებიც შეწონილია და გაანალიზებულია ფასების შეფასების შესაქმნელად. AVM– ები ჩვეულებრივ მოიცავს საგადასახადო შემფასებლის ღირებულებას, ყველა შესაბამის ინფორმაციას მოცემულ ქონებაზე-როგორიცაა მისი გაყიდვების ისტორია-და მსგავსი სახის გაყიდვების ანალიზს.

ისინი ასევე გამოიყენება ხელშეკრულების გაფორმების მხარდასაჭერად იპოთეკური სესხი და სახლის კაპიტალის სესხები, რეფინანსირების გადაწყვეტილებები, ასევე ზარალის შემსუბუქება და საკრედიტო რისკი მენეჯმენტის საქმიანობა, როგორიცაა უძრავი ქონების ბაზარზე მარკირება ინსტიტუციონალურ ინვესტიციებში პორტფოლიო. მიუხედავად იმისა, რომ თავდაპირველად AVM– ები გამოიყენებოდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების დასაფასებლად, მათი გამოყენება გაფართოვდა სხვა ტიპის კომერციული უძრავი ქონების ჩათვლით.

(AVM) პროვაიდერები სთავაზობენ თავიანთ მომსახურებას სხვადასხვა კლიენტს, მათ შორის უძრავი ქონების აგენტებს და ბროკერებს, იპოთეკურ კრედიტორებს და მსხვილ ფინანსურ ინსტიტუტებს. წამყვანი AVM პროვაიდერები მოიცავს CoreLogic, ფედერალური სახლის სესხის იპოთეკური კორპორაცია (ფრედი მაკი), VeroValue და Equifax. საზოგადოებას შეუძლია მათი გამოყენება უფასო სამომხმარებლო უძრავი ქონების საიტების საშუალებით.

უძრავი ქონების ავტომატიზირებული შეფასების მოდელების (AVM) დადებითი და უარყოფითი მხარეები

დღესდღეობით მათი ფართოდ გამოყენების მიუხედავად, AVM– ებმა გამოიწვია დებატები, განსაკუთრებით იმის შესახებ, თუ როგორ ადარებენ ისინი ტრადიციულ, პირადად შეფასებებს.

AVM– ების უპირატესობები

AVM– ების გამოყენების უპირატესობა ფიზიკურ შეფასებასთან შედარებით მსგავსია ნებისმიერი ავტომატური სისტემის ადამიანის ძალისხმევისას. ძირითადად, ისინი დაზოგავენ დროს, ფულს და ძალისხმევას. მათ შეუძლიათ მრავალი გამოთვლა და შედარება წამებში და არ სჭირდებათ ფიზიკურად გამოძევება ქონების ან მსგავსი თვისებების სანახავად ("კომპსი" არის ძირითადი ფაქტორი უძრავი ქონების კონკრეტული ნაწილის შეფასებისა და ფასების შედგენისას).

ეს ყველაფერი ამცირებს ქონების ან მრავალი ქონების შეფასების ღირებულებას. AVM განსაკუთრებით სასარგებლოა უძრავი ქონების მთელი პორტფელის ღირებულების შესაფასებლად. დაყენების შემდეგ, AVM– ების მართვა შესაძლებელია მცირე დანახარჯებით.

ალგორითმები, როგორც იაფი და სწრაფი, ასევე არ ექვემდებარებიან ადამიანურ შეცდომებს. როგორც ობიექტური ავტომატები, ისინი ამოიღებენ მიკერძოებას და სუბიექტურობას განტოლებიდან. ასე რომ, ნაკლებია თაღლითობის ან მიზანმიმართული არასწორი ფასის რისკი - თუმცა, რა თქმა უნდა, კომპიუტერული პროგრამების გატეხვა ან მანიპულირება შესაძლებელია.

AVM– ების უარყოფითი მხარეები

იმისათვის, რომ AVM კარგად იმუშაოს, მას სჭირდება მაღალი ხარისხის მონაცემები საკმარისი რაოდენობით, რომ იყოს წარმომადგენლობითი. სწორედ აქ დევს მისი დაუცველობა.

AVM– ების მიმართ ყველაზე ხშირად მოხსენიებული ნაკლი ის არის, რომ ღირებულების განსაზღვრისას ისინი არ (და არ შეუძლიათ) ფაქტორის ფაქტობრივი მდგომარეობის გათვალისწინებით. ისინი უბრალოდ იღებენ საშუალო მდგომარეობას, რომელიც შეიძლება იყოს ზუსტი ან არ იყოს. მათ არ შეუძლიათ აღნიშნონ მდგომარეობის დეტალები ან ვარიაციები.

AVM– ები შესანიშნავად ადარებენ ერთმანეთს, მაგრამ რა მოხდება, თუკი ამის ნაკლებობაა შესადარებელი უძრავი ქონება ან გარიგების მონაცემები ჩაწერილია? ამ მიზეზით, ახლად აშენებული ქონება განსაკუთრებით ძნელი დასაფასებელია და AVM– ები, საკმაოდ ლიტერატურული, არ აქვთ ფანტაზია, რომ მოიფიქრონ რაიმე, რაც კომპის ფუნქციას ასრულებს. და რადგან AVM მუშაობს ცნობილი ფაქტორების საფუძველზე - ისტორიული ჩანაწერი - ის გამოტოვებს არამატერიალურ საგნებს, რამაც შეიძლება გაზარდოს ან შეამციროს შეფასება.

დაბოლოს, AVM– ს შეუძლია იმუშაოს მხოლოდ მის მიერ მოწოდებული მონაცემებით და ყოველთვის არსებობს მონაცემების არასწორად შეყვანის საფრთხე. ინფორმაცია, რაც მას აქვს, შესაძლოა არ იყოს თანამედროვე, ასევე AVM– ები არასანდო ხდება უძრავი ქონების სწრაფად ცვალებად ბაზრებზე.

დედააზრი

ავტომატური შეფასების მოდელების ძირითადი მიმწოდებლები აცხადებენ მათ სიზუსტეს, ყოვლისმომცველ დაფარვას და დროის დაზოგვას. AVM– ები საშუალოდ გარიგებენ. ასე რომ, ისინი განსაკუთრებით ეფექტურია იქ, სადაც ქონების მარაგი ძალიან ზოგადია. იმ ტიპებისა და სტილის უფრო ფართო სპექტრის მქონე რეგიონებში, ისინი შეიძლება იყოს ნაკლებად ზუსტი და სასარგებლო.

მიუხედავად იმისა, რომ მათი გამოყენება იზრდება, AVM– ებმა არ ჩაანაცვლეს ადამიანების შეფასების შეფასებები, განსაკუთრებით იმიტომ, რომ უმეტესობა იპოთეკური გამსესხებლები მოითხოვენ ქონების პერსონალურად შეფასებას, რომელიც უნდა განხორციელდეს სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ, პირი მათი სიზუსტის გამო შეშფოთების გამო, ინდუსტრიის ზოგიერთი მონაწილე გვთავაზობს მრავალი AVM– ის შედეგების ნახვას, როგორც უფრო სრულყოფილი სურათის მისაღებად და მათი ანგარიშების ნდობის გასაზრდელად.