გამყიდველის ფასიანი ქულების განმარტება

რა არის გამყიდველის ფასიანი ქულები?

ტერმინი გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულები ეხება დათმობას ან ფასდაკლება გამყიდველმა შესთავაზა მყიდველს გარიგებაში. ქულები ამცირებს შესყიდვის ფასს, რომელსაც იხდის მყიდველი დახურვისას. გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულები ჩვეულებრივ გვხვდება უძრავი ქონების გარიგებებში და ჩვეულებრივ შედგება ერთჯერადი თანხისგან, რომელიც გადახდილია მყიდველის კრედიტორზე. ქულები ხელს უწყობს შემცირებას დახურვის ხარჯები ან საპროცენტო განაკვეთი მყიდველმა უნდა გადაიხადოს მათზე იპოთეკა, სადაც ერთი ქულა არის ერთი პროცენტის ექვივალენტი იპოთეკურ სესხზე.

გამყიდველის ფასიანი ქულების გაგება

იპოთეკური ქულები წარმოადგენს საფასურს, რომელიც გადახდილია იპოთეკურ სესხზე საპროცენტო განაკვეთის შესამცირებლად ბინის შესყიდვის ფასად. იპოთეკურ პუნქტებს ასევე ეწოდება ფასდაკლების ქულები, რადგან მათ ასევე შეუძლიათ შეამცირონ საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხზე გარკვეული პროცენტით.

ბინის მყიდველები ზოგჯერ ყიდულობენ იპოთეკურ ქულებს სესხის საპროცენტო განაკვეთის შესამცირებლად, რათა დაზოგონ მთლიანი საპროცენტო ღირებულება სესხის განმავლობაში. იპოთეკური ქულების საფასური გადახდილია სესხის დახურვისას ან დოკუმენტებთან ხელმოწერისას კრედიტორი.მიუხედავად იმისა, რომ სახლის მყიდველები ჩვეულებრივ ყიდულობენ იპოთეკურ ქულებს, ზოგჯერ გამყიდველს შეუძლია შესთავაზოს იპოთეკური ქულების გადახდა მყიდველის სახელით, რათა მყიდველს აიძულოს იყიდოს სახლი.

თითოეული პუნქტის საპროცენტო განაკვეთის შემცირების ოდენობა შეიძლება განსხვავდებოდეს გამსესხებლებს შორის, მაგრამ ჩვეულებრივ, ერთი იპოთეკური პუნქტის შეძენა შეამცირებს სესხის საპროცენტო განაკვეთს 0.25%-ით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, იპოთეკური სესხის 4% –იანი საპროცენტო განაკვეთი შემცირდება 3,75% –მდე. როგორც წესი, ერთი იპოთეკური პუნქტი ღირს სესხის თანხის 1%, რაც იმას ნიშნავს, რომ $ 2,000 დაჯდება ერთი იპოთეკური პუნქტის შეძენა 200,000 აშშ დოლარის სესხისთვის (0,01 * 200,000 აშშ დოლარი).

სპეციალური მოსაზრებები

თქვენ შეძლებთ შეამციროთ საგადასახადო ტვირთი, როგორც მყიდველი გარიგების გამოყენებით გამოქვითვები იპოთეკური პროცენტისა და ქულებისათვის. მაგრამ არსებობს გარკვეული მოთხოვნები, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს სანამ ამის გაკეთება შეგიძლია.

თქვენ შეგიძლიათ გამოაკლოთ იპოთეკური პროცენტი, რომელიც გადახდილია მხოლოდ თქვენი მთლიანი დავალიანების პირველ 750,000 აშშ დოლარზე. ის შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS) გაძლევთ საშუალებას გასცდეთ ამ ზღვარს - 1 მილიონ დოლარამდე - მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენი ვალები გაიღეთ დეკემბრამდე. 16, 2017.

იპოთეკური სესხი უნდა იქნას გამოყენებული ფინანსები თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი. გადახდილი ქულები არ შეიძლება იყოს იმ ხარჯებისთვის, რომლებიც ცალკეა ჩამოთვლილი დახურვისას ან ანგარიშსწორების ფურცელზე. ეს ხარჯები მოიცავს შეფასების საფასურს, საკუთრების საფასურს, შემოწმების საფასურს, ადვოკატის საფასურს და ქონების გადასახადს.

დაბოლოს, ეს უნდა იყოს დამკვიდრებული პრაქტიკა თქვენს ადგილობრივ მხარეში, რომ კრედიტორებმა შესთავაზონ ქულები. ქულები უნდა გამოითვალოს სესხის ძირითადი თანხის პროცენტულად, ხოლო თანხა ნათლად უნდა იყოს ნაჩვენები თქვენს ანგარიშსწორების ქულებში, რათა შეძლოთ გამოქვითვის უფლება.

გამყიდველის ფასიანი ქულების სარგებელი

გამყიდველების მიერ გადახდილი ქულები ერთნაირად სარგებელს მოაქვს როგორც მყიდველებისთვის, ასევე გამყიდველებისთვის.

ქვედა საპროცენტო ხარჯები

გამყიდველის ქულები ამცირებს საპროცენტო განაკვეთს, რომელსაც მყიდველი უხდის კრედიტორს იპოთეკურ სესხზე. ეს ქულები ასევე მოქმედებს მყიდველის წინასწარი გადახდის გაზრდა იმ ფასის შემცირებით, რომელიც საბოლოოდ გადაიხდება სახლში, რადგან მსესხებელი გადაიხდის ნაკლები ინტერესი სესხის განმავლობაში.

გამყიდველის ქულები ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ყოველთვიური გადასახადის შესამცირებლად, რაც მსესხებელს დაეხმარება იპოთეკის უფრო ადვილად დაფარვაში. თუ იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი მცირდება, ჩვეულებრივ მცირდება ყოველთვიური გადასახადიც.

საგადასახადო გამოქვითვა

როგორც ზემოთ აღინიშნა, გამყიდველის მიერ გადახდილ პუნქტებს ასევე აქვთ საგადასახადო უპირატესობა მყიდველისთვის. ისინი შეიძლება გამოიქვითოს სახლის მყიდველის საშემოსავლო გადასახადიდან, როგორც იპოთეკური პროცენტი. (IRS) განიხილავს გამყიდველის მიერ გადახდილ ქულებს, როგორც წინასწარ გადახდილ პროცენტს ან პროცენტს, რომელსაც იხდის სახლის მყიდველი.იპოთეკური პროცენტი შეიძლება გამოითქვას სახლის მესაკუთრის დასაბეგრი შემოსავლიდან, როდესაც ისინი შეიტანენ გადასახადებს.შედეგად, გამყიდველთა ქულები ასევე შეიძლება გამოაკლდეს, რაც ამცირებს მყიდველს საგადასახადო ვალდებულება.

გამყიდველებს შეუძლიათ სწრაფად გაყიდონ თავიანთი სახლი

ადამიანებს, რომელთაც სურთ თავიანთი სახლების სწრაფად გაყიდვა შეუძლიათ მყიდველების მოხიბვლა, გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულების დამატებით. გამყიდველის ქულები შეიძლება იყოს უფრო მიმზიდველი ვარიანტი, ვიდრე პირდაპირი ფასდაკლება. აი რატომ.

ვთქვათ, თქვენ ყიდით თქვენს სახლს და მას აქვს სიის ფასი $ 200,000, მაგრამ თქვენ მზად ხართ მიიღოთ $ 195,000 შეთავაზება. თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ ჩამონათვალის ფასი 5,000 აშშ დოლარით, ან შეგიძლიათ სტრატეგიულად შესთავაზოთ $ 5,000 გამყიდველის ქულებს. თქვენ მაინც დაასრულებთ იმავე თანხას, მაგრამ მყიდველს ალბათ უკეთესი იქნება ქულებით 5,000 აშშ დოლარის ფასდაკლებით. ქულები მოდიოდა ა გადასახადის შემცირება და შეამციროს სესხის საპროცენტო განაკვეთი, რაც შეამცირებს იპოთეკის მთლიანი საპროცენტო ღირებულებას.

გამყიდველის ფასიანი ქულების მაგალითი

აქ არის ჰიპოთეტური მაგალითი იმის საჩვენებლად, თუ როგორ მუშაობს გამყიდველის ფასიანი ქულები. ვთქვათ, მყიდველს სურს შეიძინოს სახლი, რომლის ფასია $ 250,000. მყიდველი გეგმავს ა წინასწარი გადახდა $ 50,000 ან შესყიდვის ღირებულების 20%.

შედეგად, მყიდველი გეგმავს 200,000 აშშ დოლარის ოდენობის იპოთეკური სესხის აღებას, რომელიც უნდა გადაიხადოს ყოველთვიურად 30 წლით, 4.50%-ით. ქვემოთ მოცემულია სესხის ფინანსური დეტალები.

იპოთეკური სესხის ღირებულება გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულების გარეშე
Ვადები	გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულების გარეშე
სესხის თანხა	$200,000
საპროცენტო განაკვეთი	4.5%
ყოველთვიური გადასახადი	$1,013
მთლიანი გადახდილი პროცენტი	$164,814

როგორც ზემოთ ნაჩვენებია, მყიდველის ყოველთვიური იპოთეკური გადახდა იქნება 1,013 აშშ დოლარი ქონების გადასახადისა და სახლის დაზღვევის გარეშე. 30-წლიანი პერიოდის ბოლოსთვის სახლი მყიდველს 164,814 დოლარი დაუჯდება პროცენტში.

გამყიდველი გადაწყვეტს შესთავაზოს გამყიდველის მიერ გადახდილი ორი ქულა. კრედიტორი ჩამოაგდებს საპროცენტო განაკვეთს 0.25% -ით თითოეული პუნქტისთვის, რაც იმას ნიშნავს, რომ ახალი საპროცენტო განაკვეთი 4.0% -ია. ქვემოთ მოცემულია სესხის ახალი ფინანსური დეტალები.

იპოთეკური სესხის ღირებულება გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულებით
Ვადები	გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულების გარეშე	გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულებით
სესხის თანხა	$200,000	$200,000
საპროცენტო განაკვეთი	4.5%	4.0%
ყოველთვიური გადასახადი	$1,013	$955
მთლიანი გადახდილი პროცენტი	$164,813	$143,739
მთლიანი პროცენტი დაზოგულია	—	$21,074

მყიდველის ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადი შემცირდება $ 955 თვეში, ქონების გადასახადისა და სახლის დაზღვევის გამოკლებით. 30-წლიანი პერიოდის ბოლოსთვის სახლი მყიდველს 143,739 დოლარი დაუჯდება პროცენტში.

სესხის მსვლელობისას დამატებითი გადახდების ჩათვლით, გამყიდველის მიერ გადახდილი ქულების წყალობით, მყიდველი დაზოგავს 21,074 აშშ დოლარს იპოთეკური სესხის დაფარვის მომდევნო 30 წლის განმავლობაში.