15 gadi vs. Hipotēka uz 30 gadiem: kāda ir atšķirība?

15 gadi vs. 30 gadu hipotēka: pārskats

Var būt pieejamas dažādas mulsinošas hipotēkas, taču lielākajai daļai mājokļu pircēju praksē ir tikai viena. 30 gadus hipotēka ar fiksētu procentu likmi praktiski ir amerikāņu arhetips, finanšu instrumentu ābolu pīrāgs. Tas ir ceļš, ko amerikāņu paaudzes ir gājušas, lai pirmo reizi iegūtu māju.

Bet daudzi no šiem pircējiem varētu būt labāk apkalpoti, ja tā vietā būtu izvēlējušies hipotēku ar fiksētu likmi uz 15 gadiem.

Aizdevumi ir strukturāli līdzīgi - galvenā atšķirība ir termiņš. Lai gan 30 gadu hipotēka var padarīt jūsu ikmēneša maksājumus pieejamākus, 15 gadu hipotēka ilgtermiņā parasti maksā mazāk.

Kā hipotēkas noteikumi ietekmē izmaksas

A hipotēka ir vienkārši noteikts termiņa aizdevuma veids - tas ir nodrošināts ar nekustamo īpašumu. Par termiņa aizdevumu aizņēmējs maksā procentus, kas tiek aprēķināti katru gadu pret aizdevuma nesamaksāto atlikumu. Gan procentu likme un ikmēneša maksājums ir fiksēts.

Tā kā ikmēneša maksājums ir fiksēts, daļa maksās procentus un daļa, ko maksās direktors laika gaitā mainās. Sākumā, tā kā aizdevuma atlikums ir tik liels, lielākā daļa maksājuma ir procenti. Bet, tā kā atlikums kļūst mazāks, maksājuma procentu daļa samazinās un pamatkapitāla daļa palielinās.

Īstermiņa aizdevums nozīmē lielāku ikmēneša maksājumu, kā rezultātā 15 gadu hipotēka šķiet mazāk pieejama. Bet īsāks termiņš padara aizdevumu lētāku vairākās jomās. Faktiski visā aizdevuma termiņā 30 gadu hipotēka maksās vairāk nekā divas reizes vairāk nekā 15 gadu opcija.

Hipotēka uz 30 gadiem

Protams, 30 gadu hipotēkā šis līdzsvars sarūk daudz lēnāk-faktiski mājokļa pircējs aizņemas tādu pašu naudas summu vairāk nekā divas reizes ilgāk. Patiesībā tas ir vairāk nekā divas reizes garāks, nevis tikai divreiz garāks, jo 30 gadu hipotēkai galvenais atlikums nesamazinās tik strauji kā aizdevumam uz 15 gadiem.

Jo augstāka procentu likme, jo lielāka ir plaisa starp abām hipotēkām. Piemēram, ja procentu likme ir 4%, aizņēmējs faktiski maksā gandrīz 2,2 reizes vairāk procentu, lai 30 gadu laikā aizņemtos tādu pašu pamatsummas summu, salīdzinot ar 15 gadu aizdevumu.

Galvenā 30 gadu hipotēkas priekšrocība ir salīdzinoši zemais ikmēneša maksājums. Un pat ja pieejamība nav problēma, ir arī citas priekšrocības:

• Mazāks maksājums var ļaut aizņēmējam iegādāties vairāk mājas, nekā viņi varētu atļauties ar 15 gadu aizdevums, jo tas pats ikmēneša maksājums ļautu aizņēmējam ņemt lielāku aizdevumu virs 30 gadiem gadiem.
• Zemāks maksājums ļauj aizņēmējam veidot uzkrājumus.
• Mazāks maksājums atbrīvo līdzekļus citiem mērķiem.

Hipotēka uz 15 gadiem

Patērētāji maksā mazāk par 15 gadu hipotēku-no ceturtdaļas procenta līdz pilnam procentam (vai punkts) mazāk, un gadu desmitu laikā to patiešām var saskaitīt.

Valdības atbalstītās aģentūras, kas atbalsta lielāko daļu hipotēku, piemēram Fannie Mae un Fredijs Mak, uzlikt papildu nodevas, ko sauc par aizdevuma līmeņa cenu korekcijām, kas sadārdzina 30 gadu hipotēkas.

Šīs maksas parasti attiecas uz aizņēmējiem ar zemāku maksu kredīta rādītāji, mazāki pirmie maksājumi vai abi. The Federālā mājokļu pārvalde iekasē arī augstākas hipotēkas apdrošināšanas prēmijas 30 gadu aizņēmējiem.

"Dažas aizdevuma līmeņa cenu korekcijas, kas pastāv 30 gadu laikā, nepastāv 15 gadu laikā," saka Džeimss Morins, vecākais viceprezidents mazumtirdzniecības kreditēšanas jautājumos Norcom Mortgage Avon, Conn. Lielākā daļa cilvēku, pēc Morina teiktā, šīs izmaksas ieskaita hipotēkā kā daļu no augstākas likmes, nevis maksā tās.

Iedomājieties, tad aizdevums 300 000 ASV dolāru apmērā, kas pieejams 4% apmērā uz 30 gadiem vai 3,25% apmērā uz 15 gadiem. Kombinētā ietekme ātrāk amortizācija un zemāka procentu likme nozīmē, ka naudas aizņemšanās tikai uz 15 gadiem izmaksātu 79 441 USD, salīdzinot ar 215 609 USD 30 gadu laikā jeb gandrīz par divām trešdaļām mazāk.

Protams, ir nozveja. Cena par tik daudz naudas ietaupīšanu ilgtermiņā ir daudz lielāki ikmēneša izdevumi - maksājums par hipotētiskais aizdevums uz 15 gadiem ir 2 108 USD, par 676 USD (jeb aptuveni 38%) vairāk nekā ikmēneša maksājums par 30 gadu aizdevumu ($1,432).

Dažiem ekspertiem iespēja atļauties lielāku maksājumu ietver lietainas dienas fonda slēpšanu. Daudziem finanšu plānotājiem patīk 15 gadu hipotēka tas faktiski ir “piespiedu taupīšana” pašu kapitāla veidā aktīvā, kas parasti tiek novērtēts (lai gan, piemēram, akciju, mājokļu vērtības pieaug un samazinās).

Īpaši apsvērumi

Dažos gadījumos aizņēmējam var būt stimuls ieguldīt katru mēnesi iztērēto papildu naudu 15 gadu hipotēkai citur, piemēram, 529 konts koledžas studijām vai atliktajiem nodokļiem 401 (k) plānsit īpaši, ja darba devējs atbilst aizņēmēja iemaksām. Ja hipotēku likmes ir tik zemas, gudrs un disciplinēts investors varētu izvēlēties aizdevumu uz 30 gadiem un starpību starp 15 un 30 gadu maksājumiem ievietot vērtspapīros ar augstāku ienesīgumu.

Izmantojot iepriekšējo piemēru, ja 15 gadu aizdevuma ikmēneša maksājums bija 2 108 USD un 30 gadu aizdevuma ikmēneša maksājums 1432 USD, aizņēmējs varētu šo 676 USD starpību ieguldīt citur. Aploksnes aizmugures aprēķins ir tas, cik (vai vai) ārējo ieguldījumu atdeve, atskaitot kapitāla pieaugums parādu, pārsniedz hipotēkas procentu likmi pēc hipotēkas procentu atskaitīšanas uzskaites. Kādam 24% nodokļu kategorijā ieturējums var samazināt faktisko hipotēkas procentu likmi no, piemēram, 4% līdz 3%.

Vispārīgi runājot, aizņēmējs nāk uz priekšu, ja ieguldījuma atdeve pēc nodokļu nomaksas ir augstāka par hipotēkas izmaksām, atskaitot procentu atskaitījumu.

Šis gambīts tomēr prasa noslieci uz risku, uzskata Sešins Šahs, sertificēts finanšu plānotājs Dalasā, Teksasā, jo aizņēmējam būs jāiegulda nestabilos krājumos.

“Pašlaik tādu nav ieguldījumi ar fiksētu ienākumu tas dotu pietiekami lielu atdevi, lai tas darbotos, ”saka Šahs. Šis risks ne vienmēr var atmaksāties, ja tas sakrīt ar strauju akciju tirgus kritumu, kas notika Covid-19 pandēmijas laikā. Tas prasa arī disciplīnu sistemātiski ieguldīt šo ikmēneša starpību ekvivalentu un laiku, lai koncentrētos uz ieguldījumiem, kas, viņš piebilst, lielākajai daļai cilvēku trūkst.

Labākā iespēja abām pasaulēm

Acīmredzot lielākajai daļai aizņēmēju trūkst vai vismaz šķiet, ka viņiem trūkst līdzekļu, lai veiktu lielākus maksājumus, ko prasa 15 gadu hipotēka. Bet ir vienkāršs risinājums, lai iegūtu lielu īstermiņa hipotēkas ietaupījumu: vienkārši veiciet lielākus maksājumus par 15 gadu grafiku 30 gadu hipotēkai, pieņemot, ka hipotēkai nav priekšapmaksas sods.

Aizņēmējam ir tiesības novirzīt papildu maksājumus pamatsummai, un, ja maksājumi ir konsekventi, hipotēka tiks dzēsta 15 gadu laikā. Ja laiks kļūst saspringts, aizņēmējs vienmēr var atgriezties pie parastajiem, zemākajiem 30 gadu grafika maksājumiem. Tomēr aizņēmējam, kurš paātrina maksājumus, būs jāmaksā arī relatīvi augstākā 30 gadu likme kad viņi varēja labāk samaksāt hipotēku 15 gadu laikā par zemāku likmi, ko piedāvāja īsākajam aizdevums.

Bottom Line

Lēmums starp 30 vai 15 gadu hipotēku ietekmēs jūsu finanses nākamajās desmitgadēs, tāpēc noteikti saspiest skaitļus pirms izlemjat, kurš ir labākais. Ja jūsu mērķis ir hipotēku atmaksāt ātrāk un jūs varat atļauties lielākus ikmēneša maksājumus, labāka izvēle varētu būt aizdevums uz 15 gadiem. Savukārt zemāks ikmēneša maksājums par 30 gadu aizdevumu var ļaut jums iegādāties vairāk mājas vai atbrīvot līdzekļus citiem finanšu mērķiem.