Mājokļu pārvaldes obligāciju definīcija

Kas ir mājokļu pārvaldes obligācijas?

Mājokļu pārvaldes obligācijas jeb mājokļu obligācijas emitē valsts vai pašvaldību aģentūra, lai palīdzētu finansēt pieņemamu īres mājokļu celtniecību vai atjaunošanu. Saskaņā ar noteiktām programmām ieņēmumus no šādām obligācijām var izmantot arī, lai palīdzētu cilvēkiem ar zemiem ienākumiem iegādāties mājokli. Procenti, ko ieguldītāji nopelna par mājokļu pārvaldes obligācijām, ir atbrīvoti no federālajiem nodokļiem, kā arī var tikt atbrīvoti no valsts un vietējiem nodokļiem Ienākuma nodoklis.

Tāpat kā lielākā daļa pašvaldību obligācijas, mājokļu pārvaldes obligācijas vēsturiski tiek uzskatītas par ļoti drošiem ieguldījumiem. Šajā gadījumā obligācijas nodrošina federālā valdība, kas tās uzskata par līdzekli, lai veicinātu mājokļu celtniecību cilvēkiem ar zemiem ienākumiem.

Izpratne par mājokļu pārvaldes obligācijām

Pašvaldības iestāde var emitēt parādu obligāciju veidā, lai piesaistītu kapitālu projektu finansēšanai. Divu veidu pašvaldību obligācijas ir vispārējs pienākums obligācijas un ieņēmumu obligācijas. Vispārējo saistību (GO) obligāciju procentu maksājumu un pamatsummas atmaksu finansē no valsts vai pašvaldības finanšu kases.

Šīs obligācijas nodrošina pilna ticība un gods pašvaldības valdībai, kurai var būt tiesības palielināt nodokļus, lai izpildītu savas saistības par GO obligāciju. No otras puses, maksājumu saistības par ieņēmumu obligāciju nodrošina ar paredzēto ieņēmumu plūsmu projektā, kuram obligācija tika emitēta. Viens no ienākumu obligāciju veidiem ir mājokļa obligācija.

Valsts un pašvaldības emitē mājokļu obligācijas, lai finansētu pieņemamu īres mājokļu celtniecību vai atjaunošanu. Papildus obligāciju pamatsummas atmaksai valstij vai vietai ir jāmaksā procenti par aizņemto naudu. Kā privātās darbības obligācijas (PAB), mājokļu obligācijas var emitēt kvalificētu peļņas un bezpeļņas attīstītāju vārdā, lai finansētu daudzdzīvokļu un senioru mājokļu projektus ar zemiem ienākumiem.

Arī ienākumus no mājokļu obligācijām var emitēt, lai nodrošinātu zemu izmaksu hipotekāro finansējumu ģimenēm vai privātpersonām ar zemiem ienākumiem, lai viņi varētu iegādāties mājokli. Hipotēkas, kas tiek nodrošinātas, izmantojot mājokļu obligācijas, ir atļautas tikai mājokļa pircējiem, kas pirmo reizi nopelna vairāk nekā vidējie ienākumi. Turklāt mājokļa cena, kas iegādāta ar mājokļu obligāciju hipotēku, ir ierobežota līdz 90% no vidējās platības pirkuma cenas.

Īpaši apsvērumi

Mājokļu obligācijām parasti ir zemas procentu likmes, un tās var emitēt kā fiksētu vai mainīgās likmes pieprasījuma pienākums (VRDO). Galvenie un procentu maksājumi obligāciju turētājiem tiek veikti no ieķīlātajām hipotēkas atmaksām un ienākumiem no ieguldījumiem.

Aizņēmēju atmaksātos hipotekāros kredītus iekasē mājokļu obligāciju pilnvarnieks, kurš iegulda līdzekļus īstermiņa ieguldījumos līdz paredzētajam laikam, lai samaksātu procentus obligāciju turētājiem. Faktiski maksājumu par mājokļu obligācijām nodrošina savlaicīga un konsekventa procentu maksāšana un aizņēmēju pamatā esošo hipotēku pamatsummas atmaksa.

Mājokļu obligācijas ir izdevīgas valstij, kā arī privātiem investoriem. No vienas puses, valdība iegūst lielu daudzumu lēta finansējuma. No otras puses, nodokļu priekšrocības, ko piedāvā mājokļu obligācijas, ir ļoti pievilcīgas tiem, kas atrodas augšējā nodokļu kategorijā.

Investoriem procenti, ko maksā mājokļu obligācijas, ir atbrīvoti no federālā un dažreiz arī valsts ienākuma nodokļa. Jo augstāka ir nodokļa robežlikme, jo vērtīgāks ir mājokļa ienākuma obligācijas atbrīvojums no nodokļa. Lai gan investori ir pakļauti alternatīvs minimālais nodoklis (AMT) var aplikt ar nodokļiem, atbrīvojums nozīmē, ka ieguldītāji augstās federālo nodokļu kategorijās gūst labumu no ieņēmumu obligācijām un citām pašvaldību obligācijām. Šis atbrīvojums no nodokļa palīdz kompensēt obligāciju zemo procentu likmi.

Federālā mājokļa nodokļa atlaides ar zemiem ienākumiem ir vēl viens kapitāla avots, ko var izmantot mājokļu obligāciju vietā vai papildus tām, lai finansētu mājokļu projektus par pieņemamu cenu. Kredīti ir neatmaksājami federālie ienākuma nodokļa kredīti daļai hipotekāro procentu, ko kvalificēti mājokļu pircēji maksā katru gadu.

Tā kā tie ir saistīti ar valsts parādu, mājokļu pārvaldes obligāciju pārdošanai dažreiz ir nepieciešams vietējo vēlētāju apstiprinājums. Piemēram, 2018.